1.       ก่อนเริ่มปลูกสร้างบ้าน
เนื่องจากว่าหลังบ้านที่อยู่ มีที่เปล่ารกร้างมาเนิ่นนาน เดือนเมษายน 2019 ก็ได้มีการเริ่มติดต่อกับบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินในการตกลงปลงใจซื้อที่เพื่อปลูกสร้างบ้าน ในพื้นที่ 65 ตรว. ซึ่งก็เป็นเงินมากโขเลยทีเดียว ยังไงก็ต้องกู้ กู้อย่างเดียวทั้งนั้นนน แม้ว่าเราจะมีเงินมัดจำอยู่จำนวนหนึ่งแต่คิดเป็นแค่ 15% ของยอดทั้งหมดเท่านั้น... ถึงเวลาต้องพึ่งธนาคาร ก็ได้มีการสอบถามข้อมูลจากธนาคารต่าง ๆ ถึงความเป็นไปได้ในการกู้เพื่อซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้าน ซึ่งหลายธนาคารไม่รับ โดยส่วนมากมักจะเป็นการกู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือการกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านในที่ดินของตัวเอง สุดท้ายเรามาจบที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส) ทางธนาคารให้ข้อมูลเอกสารประกอบการกู้ (รูปที่ 2) ทางพนักงานก็จะมีการพูดคุยเบื้องต้นถึง อาชีพ อายุ เงินเดือน เพื่อนำไปคำนวณยอดที่สามารถกู้ได้ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับเอกสารที่ต้องเตรียมต่าง ๆ  

นอกจากเอกสารข้อมูลส่วนตัวต่าง ๆ ที่เราต้องเตรียม ก็จะมีเอกสารหลักประกัน อันประกอบไปด้วย

-        สำเนาโฉนดที่ดิน

-        สำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย/ใบเสร็จเงินดาวน์

-        แบบแปลน, ใบอนุญาตปลูกสร้าง (ไฮไลท์แดง ขีดเส้นใต้ ใส่ดอกจันทร์สามล้านดวง), ใบประมาณการก่อสร้าง (BOQ) และสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

ในส่วนของเอกสาร สำเนาโฉนดที่ดิน และสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เราสามารถทำกับบริษัทเจ้าของที่ดินได้เลย แต่ทั้งนี้คนเซ็นต์หากเป็นบริษัทในนามนิติบุคล ต้องให้ประธานกรรมการบริษัทเป็นคนเซ็นต์รับรองสำเนาถูกต้อง พร้อมแนบหลักฐานการดำเนินกิจการของบริษัทด้วย (เอกสารตรงนี้ควรดีลกับบริษัทหรือตัวแทนให้ดี เพราะด้วยความมือใหม่ของเราเอกสารผิดหลายรอบทำให้ต้องวิ่งหลายรอบมากกก ยังไม่รู้ตัวว่านี่แค่เริ่มต้นค่ะซิส) 

ในส่วนของเอกสาร แบบแปลน BOQ และสัญญาว่าจ้าง เราก็ได้มีการจัดหาบริษัทรับสร้างบ้าน ที่รู้สึกถูกจริตเองอ่ะน่ะ แต่ทั้งนี้เค้าต้องทำแบบแปลนให้เรา พร้อมมีวิศวกรและสถาปนิกเซ็นต์แบบให้เราด้วย BOQ ก็ขอให้มาพร้อมกันเลยจ่ะแม่ เมื่อเอกสารพวกนี้มา เราก็มา ๆ มาทำงานสัญญาว่าจ้างก่อสร้างกัน (ราคาปิติ มานะ มานี ปราณีกับหนูหน่อยนะแม่)
 
ในส่วนของที่เรา ไฮไลท์แดง ขีดเส้นใต้ ใส่ดอกจันทร์สามล้านดวงไว้ นั่นก็คือ...ใบอนุญาตปลูกสร้าง เราเอาได้จากไหน...จากสำนักงานเขต ที่พื้นที่ที่ต้องการปลูกบ้านจ่ะ ถ้าอยู่ในกรุงเทพฯ นะคะ ถ้าตามต่างจังหวัด เราต้องไปขอที่หน่วยงานอาคารตาม อบต เทศบาล หรือ อำเภอ โอ้โห้อ่ะแม่ เชื่อหรือไม่ว่าขั้นตอนนี้กินเวลาไปมากกว่า 4 เดือน ทำให้เราเริ่มปลูกบ้านได้จริง ๆ ล่วงเข้าเดือนพฤษจิกายน 2019 เลยทีเดียว

เอกสารในการขอใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านในเขต กทม ตามรูปนะคะ แต่ถ้าเป็นต่างจังหวัดหรือต่างพื้นที่อาจจะแตกต่างกันไป
(ที่มา http://www.bangkok.go.th/upload/user/00000058/Service/Yota/0452007.pdf )

 
เมื่อเราได้เอกสารต่าง ๆ ครบถ้วนสมบูรณ์ ในขณะที่ทางเจ้าของที่ดินก็เร่งเร้าเรายิก ๆ จะเอาเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเพราะล่วงเลยเวลาครบกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายมาได้ 1 เดือนแล้ว (จริง ๆ ก็ต้องขอบคุณทางเจ้าของที่ดินที่ให้เรายืดเวลาออกมาได้ขนาดนี้ เพราะใบขออนุญาตปลูกสร้าง ใบเดียวนี่แหละ เกือบจะถอดใจทิ้งเงินดาวน์ไปเลยทีเดียว) เราก็ต้องยื่นเอกสารทั้งหมดตามรูปด้านบนให้กับธนาคารเพื่อนำไปประเมินยอดกู้ที่ทางธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้ ซึ่งในยอดเงินทั้งหมดของการกู้เพื่อซื้อที่ดินสำหรับการปลูกสร้างบ้านแบบนี้ต้องแบ่งยอดกู้ออกเป็น 2 ส่วน 
ประกอบด้วย 

1. ราคาประเมินที่ดิน ซึ่งธนาคารให้เราแค่ 70% ของราคาประเมินที่ดิน (ได้ในงวดแรกทีเดียว)

2. ราคาประเมินการก่อสร้าง เนื่องจากเป็นสวัสดิการของทางบริษัทที่ทำงานอยู่จึงได้ในส่วนนี้สูงหน่อย คือ 95% ของราคาประเมินการก่อสร้าง (ได้เป็นงวดงานซึ่งจะมีการแบ่งตามการก่อสร้าง จะแนบการแบ่งคร่าว ๆ ให้ดูต่อไป)

ทางธนาคารจะให้เงินงวดแรกเราคือ เงินในส่วนของราคาที่ดิน ดังนั้นเรามีความจำเป็นต้องมีเงินสำรองในการก่อสร้างก่อนบางส่วน เพื่อใช้ในการก่อสร้างเนื่องจากธนาคารจะมีการประเมินและออกเงินกู้ตามงวดงานก่อสร้างที่แล้วเสร็จ การแบ่งเปอร์เซ็นต์ของการก่อสร้าง ดังต่อไปนี้ (รูปที่ 3)

      จากรูปจะเห็นได้ว่ามีการเรียงตามลำดับงาน แต่ของเราไม่ได้ทำตามลำดับที่ให้มา โดยปรึกษากับทางบริษัทรับสร้างบ้าน ว่าถ้าเราสามารถเบิกงวดงานไหนก่อนได้ รบกวนเฮียจัดให้หนูหน่อยนะคะ วิน-วินทุกฝ่ายนะ เฮียได้เงิน หนูได้บ้าน ธนาคารได้ดอกเบี้ยเงินกู้ ในการประเมินงวดงานจะมีคนประเมินมาตรวจที่ก่อสร้าง โดยจะมีค่าใช้จ่ายต่างหากให้กับทางบริษัท นั่นแปลว่า ถ้าเราเรียกเค้ามาประเมินถี่ เราก็จะเสียส่วนนี้มากขึ้น  เพราะฉะนั้นเราต้องวางแผนกับบริษัทรับสร้างบ้านให้ดีว่า เงินหนูไม่ขาดมือ เฮียก็ได้เงินไม่ขาดตอนเช่นกัน ดังนั้นอยากบอกว่า เลือกดี ๆ จำเป็นจริง ๆ กับการเลือกช่างที่จะก่อสร้างบ้านให้เนี่ย

       ย้อนกลับมาในส่วนของการทำสัญญากู้กับธนาคาร ก็จะมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าธรรมเนียมจำนองของสำนักงานที่ดิน (1% ของวงเงินจำนอง) ปัจจุบันจะมีการหักเงินส่วนหนึ่งจากยอดเงินกู้ เพื่อทำประกันอัคคีภัยบ้านและประกันชีวิตอีกด้วย

ในการก่อสร้างทางธนาคารจะให้ระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด 180 วัน โดยการกู้แบบนี้นั้น อัตราดอกเบี้ยในช่วงการก่อสร้างจะสูงกว่าปกติ 0.5% และเมื่อการงานก่อสร้างงวดสุดท้าย พร้อมได้รับทะเบียนบ้าน ประปาและไฟฟ้าเป็นถาวร อัตราดอกเบี้ยก็จะปรับลดลงเป็นปกติ ทั้งนี้ระยะเวลาการก่อสร้างก็สามารถขยายได้โดยทำเรื่องขอขยายจากธนาคารเมื่อครบกำหนดตามสัญญา

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าก่อนการก่อสร้างบ้านต้องมีแบบการก่อสร้างต่าง ๆ แล้ว ดังนั้นต้องมีการคุยแบบกับผู้รับเหมาก่อสร้างกันไปหลายต่อหลายยก ได้มี reference และแบบ 3D ที่ทางผู้รับเหมาทำมาค่ะ นอกเหนือจากแปลนการก่อสร้าง และ BOQ ค่ะ