++--++ ซื้ออสังหาเพื่อปล่อยเช่า ที่ไหนดี ไม่ดียังไง ที่ไหนยังพอลงทุนได้ ลองมาแชร์ข้อมูลกันดูครับ++--++

ผมขอแชร์ของตัวเองก่อนแล้วกันน่ะครับ เพื่อเป็นการไม่เอาเปรียบเพื่อนๆ
ใครมีที่ไหนดี ไม่ดียังไงก็ลองมาแชร์กันดูน่ะครับ

"เนื่องจากช่วงหลังๆ มานี่หุ้นก็ไม่ใช่ว่าจะถูกมากมายจนน่าเข้าลงทุน
แต่ด้วยผลตอบแทนจากพวกดอกเบี้ยเงินฝาก มันต่ำติดดินขนาดนี้
นักลงทุนอย่างเราๆ ก็คงต้องศึกษาหาที่ ที่ทำให้เงินของเรางอกเงยกันใช่หรือป่าวครับ???

ผมก็เป็นคนหนึ่งที่ลองเข้ามาศึกษาอสังหาเพื่อการปล่อยเช่าดูบ้าง
ที่แรกเลย ขอเริ่มจากใกล้ๆ ตัวก่อน ลองลงพื้นที่แถวๆ ศรีราชาดูก่อน
ดูซิว่าเป็นยังไงกันบ้าง...."

เบื้องต้นเลย ผมก็ลองทำตามตำรา
เริ่มจากหาข้อมูลการซื้อ-ขายปล่อยเช่า โดยการหาอสังหาที่ปล่อยเช่าแล้วกระแสเงินสดต้องเป็นบวกเท่านั้น
เฮ้ย!!! ทำไมเจอง่ายจังฟร่ะ เห็นในตำราบอกเค้าหากันตั้ง 20-30 แห่งกว่าจะเจอสินทรัพย์ดีๆ ซักที่
เรานี่โชคดีจริงๆ เจอไวมากๆ...   

ว่าแล้วก็ไล่โทรหาเจ้าของที่ขายตามอินเตอร์เน็ต

วิธีการก็ใช่เทคนิคตาม หนังสือที่เขียนไว้เลย อาจจะเพิ่มเติมบางส่วนที่คิดๆ เองเข้าไปเล็กน้อย
จุดประสงค์หลักๆ คือต้องการรู้ว่าคอนโดแถวนั้นน่าลงทุนหรือไม่อย่างไร
คนที่ขายเค้ามีความคิดเห็นส่วนใหญ่กันอย่างไรทำไมถึงอยากขาย รวมไปถึงการต่อรองราคา

ซึ่ง.... หลายๆ คนก็พยามยกเหตุผลต่างๆ นาๆ เช่นกำลังจะซื้อบ้านใหม่บ้างหล่ะ
ต้องย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดบ้างหล่ะ หรือแม้กระทั้งย้ายไปอยู่ต่างประเทศเลยก็มี

แต่มีคนนึงที่เราพอจับความรู้สึกได้
คือว่า...
เค้าเข้าใจหมดเลยว่านักลงทุนต้องการอะไรอย่างไร
พยามยก ข้อดีมาหว่านล้อมมากมาย
ทั้งผลตอบแทนจากการลงทุน ทั้งราคาขายที่จะเพิ่มในอนาคต
แถมยังมีคนเช่าอยู่ด้วยน่ะ สัญญาเช่ายังเหลืออีกตั้งหลายเดือน พยามเร่งรัดให้เราซื้อ

แต่ไอ้เราก็สงสัยว่าดีขนาดนี้แล้วทำไมถึงยังขายหล่ะ
ซึ่งเหตุผลที่ให้คิดว่ายังไม่ดีพอ แถมถ้าเร่งทำสัญญายังลดให้อีกพอสมควร
เราเลยลองทำการบ้านต่อโดยการลงพื้นที่ ไปคุยกับโบรคเกอร์ นิติบุคคล และคนในพื้นที่ดู

สิ่งที่ได้พบเจอ บางคอนโดมีห้องอยู่ประมาณ 400-500 ห้อง ว่างเกือบๆ 100 ห้อง
จากที่คุยกับคนในพื้นที่ และนักลงทุนบางคนที่เจอ
บอกว่าปัญหาหลักๆ เลยเนื้องจากเศรษฐกิจไม่ดี
พวกบริษัทก็พยามลดต้นทุน จากเมื่อก่อนบางแผนกมีคนญี่ปุ่น 3 คน ก็ลดลง เหลือ 1-2 คน
จากเมื่อก่อนมีห้องว่างเท่าไหร่ก็ไม่พอให้เช่า พอพวก Service Apartment เห็นว่ากำไรดี
ก็เร่งขึ้นกัน เข้ามาตัดราคา ทำให้ ชาวต่างชาติหนีไปอยู่ เนื่องจาก service พร้อมกว่า ราคาถูกกว่า
หลายคนต้องยอมปล่อยแบบขาดทุน เพราะกู้แบงค์มาลงทุนคอนโดให้เช่าแล้วไม่มีผู้เช่า
ค้างหนี้แบงค์อยู่หลายเดือน

นี่ยังไม่รวมคอนโดที่จะขึ้นใหม่ใกล้ๆ อีกหลายคอนโด
เนื่องจากสองปีก่อนที่บูมมากๆ คอนโดเลยขึ้นกันใหญ่
รวมๆ แล้วในพื้นที่เดียวๆ กันกว่าพันยูนิต
หนำซ้ำ Developer บางรายนอกจากสร้างคอนโดขายแล้วยัง ทำ Service Apartment
ปล่อยเช่าแข่งกับลูกค้าตัวเองอีก

พอดีลองมาทำการบ้านต่อลองหาบทความเกี่ยวกับคอนโดแถวๆ ศรีราชา
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้ http://thinkofliving.com/2016/02/13/10-%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94-high-rise-%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B9%88%E0%B8%99-%E0%B9%83%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%A8%E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A3/


บทสรุปการลงพื้นที่แห่งแรก
Supply เพิ่มขึ้นมายมาย แต่ Demand กลับยังมองไม่เห็น ซึ่งก็ยังไม่รู้จะเป็นยังไงต่อไป
ไม่รู้ว่าหนี้เหล่านี่จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของ NPL หรือเปล่า

"ตามหลักการทำธุรกิจแล้ว อะไรที่ margin ดีเกินไป
แล้วไม่ได้มีจุดเด่นอะไรในการป้องกันคู่แข่งเข้ามา จะทำให้คู่แข่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว"
ซึ่งนี่ก็คงเป็นตัวอย่างนึงที่สะท้อนคำกล่าวข้างต้น

หรือใครจะมองว่าเป็นการพลิกวิกฤตเป็นโอกาส
แต่ส่วนตัว คู่แข่งเพิ่มขึ้นมากมายขนาดนี้ คงต้องปล่อยผ่าน ไปหาที่อื่นต่อไปก่อน

สุดท้ายที่ในตำราบอกไว้เค้าหากันตั้ง 20-30 แห่งกว่าจะเจอสินทรัพย์ดีๆ ซักที่ ก็คงจะเป็นความจริง
และผมก็จะพยายามต่อไป