รับแคชเชียร์เช็คซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน แต่ขึ้นเงินไม่ได้ ต้องป้องกันยังไง

คำถามตามหัวข้อกระทู้เลยนะครับ
คืองี่ครับ
ผมเคยซื้อบ้านหรือคอนโดมาก่อนแต่ยังไม่เคยขาย
ตอนซื้อบ้านกับโครงการเราต้องไปซื้อแคชเชียร์เช็คแล้วถ่ายรูปส่งให้เขาตรวจสอบก่อนวันนัดโอนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
แต่ในกรณีที่
1. แคชเชียร์เช็คปลอม
หรือ
2. แคชเชียร์เช็คถูก cancel ไปแล้ว
เราจะป้องกันอย่าไงครับ ?
ในกรณีที่ 1 เราขอข้อมูลแคชเชียร์แช็ค จากผู้ซึ้อ ไป confirm กับธนาคารที่ ออก เช็คได้
แต่ในกรณีที่ 2 เราจะป้องกันอย่างไง เพราะว่า ช่องโหว่ทางกฎหมาย

ไปถามสำนักงานที่ดิน
เพราะผมไปถามกรมที่ดินเขาตอบ มันเป็นเรื่องระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายต้องตกลงกันเอง
หากการจ่ายเงินไม่ประสบผลสำเร็จ แล้วผู้ซื้อรับโฉนดซึ่งได้รับการโอนจากผู้ขายอย่างถูกต้องกลับบ้านไปแล้ว
ทางสำนักงานที่ดินไม่รับเรื่องโอนคืนให้ ถ้าผู้ซึ้อไม่มาด้วยตัวเอง คือต้องมาทั้งคนซื้อและคนขาย

เรื่องแคชเชียร์เช็ค
ผมไปถามที่ธนาคาร เขาบอกว่าผู้ซื้อแคชเชียร์เช็คสามารถจะ Cancel เช็คได้ทุกเมื่อถ้า
1. ต้องเอาแคชเชียร์เช็คตัวจริงไป cancel
หรือ
2. ผู้ซื้อไปแจ้งความที่ สน. ว่าแคชเชียร์เช็คหาย แล้วสามารถนำใบแจ้งความไป cancel เช็คได้ที่ธนาคารทุกเมื่อ

ช่องโหว่ทางกฎหมาย
นั่นหมายความว่า
ถ้าผู้ซื้อให้แคชเชียร์เช็คกับผู้ขาย ที่สำนักงานที่ดิน
และผู้ซื้อนำโฉนดที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วกลับบ้านไป
ก่อนที่ผู้ขายจะนำแคชเชียร์เช็คไปขึ้นเงิน
ผู้ซื้อรีบไปแจ้งความและ cancel เช็ค

ผลคือ
ผู้ซื้อยังไม่ต้องจ่ายเงินเลยสักบาท แต่ได้โฉนดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ไปแล้ว
ผู้ซื้อสามารถจะนำโฉนดนี้ไปโอนกรรมสิทธิ์ต่อ คือไปขายต่อทันที
อาจจะมึคนซื้อโดยไม่ต้องไปตรวจดูบ้านก่อน ถ้าตั่งราคาถูกมาก
ผู้ซื้อ = ผู้ขายต่อ = มิจฉาชีพ รับเงินและหายสาบสูญไป
คือมิจฉาชีพ อาจจะไปแอบ หาคนมาซื้อต่อมาก่อนแล้ว แล้วอ้างว่าเขาเป็นเจ้าของ
มิจฉาชีพเขาแค่ต้อง แอบนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ในวันเดียวกันกับวันที่เขาซื้อเราด้วยเช็คเด้ง

วัวหายล้อมคอกก็ไม่ทัน
ถึงแม้ผู้ขายและคนถูกหลอกให้ซื้อต่อ จะมารู้เรื่องทีหลังแล้วไปแจ้งความ
มันก็อาจจะสายไปแล้วเพราะมิจฉาชีพหายตัวไปกับเงินแล้ว

ผู้เสียหาย ใครจะมารับผิดชอบ ?
ผู้ขายต้องดำเนินเรื่องแจ้งทนายขึ้นโรงขึ้นศาลกว่าจะได้โฉนดใหม่จาก สำนักงานที่ดิน
อาจต้องเสียค่าทำเนียม ค่าภาษีใหม่
ผู้ขายอาจจะเสียโอกาสขายต่อคนอื่นๆที่มารอซื้อ เพราะโฉนดไม่อยู่แล้ว
ผู้ขายอาจต้องมีปัญหากับ คนที่โดนมิจฉาชีพ หลอกให้ซื้อต่อ

จขกท. ว่าคนขายเนี่ย เสียเปรียบคนซื้อมากๆ ( ถ้าคนซื้อเป็นมิจฉาชีพ ) ไอตอนรับเงิน

ขอบคุณสำหรับคำตอบไว้ล่วงหน้านะครับ