มาพบกับสาระดีๆ ที่ CondoNewb นำมาฝากเพื่อน ๆ ชาวพันทิปกันอีกเช่นเคย ซึ่งวันนี้เราจะมาพูดคุยกันเรื่อง “การโอนที่ดิน”  ในกระทู้นี้เรารับรองว่า เมื่อผู้อ่านได้อ่านจนครบถ้วนถึงบรรทัดสุดท้าย ความเข้าใจในกระบวนการการโอนที่ดิน และจะรอบรู้ไม่แพ้กับเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินเลยทีเดียวค่ะ
 
เอกสารการโอนที่ดินสำหรับผู้ซื้อ และเอกสารการโอนที่ดินสำหรับผู้ขายมีอะไรบ้าง
แต่ในกระทู้นี้เราจะมาพูดถึงเรื่องของเอกสารการโอนที่ดินสำหรับผู้ซื้อ และเอกสารการโอนที่ดินสำหรับผู้ขายโดยเฉพาะ เพราะในวันที่มีนัดโอนที่ดิน ทุกฝ่ายจะต้องเดินทางมาเพื่อพบกันเพื่อทำการโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน ดังนั้นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม จะได้ไม่มีใครต้องเสียประโยชน์ และเสียเวลา

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
 
เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อบุคคลธรรมดา
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้ซื้อ เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (ถ้ามี) และสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของคู่สมรสของผู้ซื้อ
สำเนาทะเบียนบ้าน ของผู้ซื้อ หรือสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
หนังสือยินยอมจากคู่สมรสของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
สำเนาใบทะเบียนสมรส ของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
สำเนาหนังสือเดินทาง 
หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน  หลักฐานของการแลกเปลี่ยนสกุลเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานการสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศจากสมุดเงินฝาก เป็นต้น
สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว โดยการซื้อห้องชุดจะสามารถซื้อได้ โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือว่าแสดงบัญชีเงินฝากของธนาคาร
สำเนาใบสำคัญการแสดงถิ่นที่อยู่  หรือ Residence Permit โดยการซื้อห้องชุดจะสามารถซื้อได้ โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือว่าแสดงบัญชีเงินฝากของธนาคาร
บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือว่าเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
 

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลธรรมดา
หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกินกว่า 1 เดือน
บัญชีรายชื่อของผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จะต้องมีบุคคลซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่มีส่วนถือหุ้น หรือว่าเป็นหุ้นส่วนในสัดส่วนที่ไม่ถึงร้อยละ 40 ของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมดที่เป็นหุ้นส่วน
รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่มีการระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และมีการระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของคณะกรรมการผู้มีอำนาจในการลงนาม
หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของคณะกรรมการที่มีอำนาจในการลงนาม
หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
หนังสือรับรองของนิติบุคคลซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) ในกรณีที่นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ
หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ ในกรณีที่นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย
บัญชีรายชื่อของผู้ถือหุ้น สำหรับนิติบุคคลต่างด้าวที่จดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน และนิติบุคคลต่างด้าวที่จดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ
รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัท ที่มีการระบุวัตถุประสงค์ของการซื้อ และระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ
หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการ
หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อของคณะกรรมผู้ถือหุ้น จากโนตารีพลับบลิค หรือนิติบุคคลต่างด้าวที่มีการจดทะเบียนบริษัทในต่างประเทศ
หลักฐานการโอนเงินเข้าบุญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือการโอนเงินเข้าบัญชีฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หลักฐานการแลกเปลี่ยนสกุลเงินต่างประเทศเป็นเงินบาท หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศจากสมุดเงินฝาก
บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือว่าเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

การโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
เป็นการโอนที่ดินให้บุตรโดยปกติ ที่พ่อแม่มีการจดทะเบียนสมรสกัน และพ่อหรือแม่ต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือแม้แต่แค่ฝ่ายแม่จะเป็นผู้ที่ยกที่ดินให้กับลูก เนื่องจากหากผู้ที่ทำการโอนที่ดินให้เป็นแม่ จะเป็นการโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเสมอ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
          โดยถึงแม้พ่อหรือแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี แต่ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีการโอนที่ดินที่ต่ำสุด

การโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
 เป็นการโอนที่ดิน ที่พ่อแม่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้มีการจดทะเบียนรับรองบุตรมาตั้งแต่กำเนิด แต่ว่าฝ่ายพ่อต้องการที่จะยกที่ดินให้กับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
·       ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
·       ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
·       ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
          สำหรับในกรณีที่เสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% แต่จะต้องเสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันได และถ้าถือครองไม่ได้ 5 ปี หรือถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี โดยนอกจากอัตราภาษีการโอนที่ดินแล้ว จะต้องเข้าข่ายที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

การโอนที่ดินให้กับญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ลูก
สำหรับการโอนที่ดิน ให้กับญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ลูก จะไม่นับว่าเป็นทรัพย์ที่ยกให้ตามมรดกตกทอด โดยไม่ว่าญาติผู้ที่จะทำการโอนที่ดินให้ จะเป็นญาติสายตรง อาทิเช่น พ่อ แม่ ผู้ย่าตายาย หรือญาติที่ไม่ใช่สายตรง
 
·    ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน
·       ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
·       ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
การโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบให้โดยเสน่หามีข้อควรระวังก็คือ จะเป็นการโอนที่ดินที่ไม่สามารถถอนคืนได้ โดยในกรณีที่จะมีการฟ้องคืนได้ก็ต่อเมื่อ ผู้รับมอบการโอนที่ดินนั้นมีพฤติกรรมที่ไม่สงเคราะห์ดูแล หมิ่นประมาทร้ายแรง  ประทุษร้าย หรือมีความประพฤติเนรคุณ

การโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ
สำหรับการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติในทุกกรณี จะไม่มีการแบ่งว่าเป็นลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือว่าไม่ใช่ทายาทสายตรง จะมีอัตราการเสียค่ากรรมสิทธิ์ที่ดินและค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามการซื้อชายเช่นเดียวกับการซื้อขายที่ดินแบบปกติ
·    ค่าธรรมเนียมการโอนกรรสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน
·       ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดตามราคาที่สูงกว่า
·       ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน โดนจะหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ได้ทำการถือครอง
อัตราการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ จะมีการชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามเกณฑ์เดียวกันหมด จะถูกหรือเพงนั้น จะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ได้ทำการถือครองที่ดิน และการตั้งราคาขาย
 
          ข้อควรระวังสำหรับการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ ก็คือเมื่อได้ทำการซื้อขายกันจนเสร็จสิ้นครบทุกกระบวนการแล้ว ผู้ซื้อสามารถครอบครองสิทธิ์ในที่ดินได้ทันที โดยผู้ซื้อจะสามารถทำอะไรกับที่ดินต่อก็ได้ โดยที่ผู้ขายจะไม่สามารถสิทธิ์ใดๆ เหนือที่ดินผืนนั้นอีก
 

การโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องเตรียมบ้าง?
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ส่วนใหญ่ผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (โดยเป็นส่วนที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบอยู่แล้ว เพราะการขายที่ดินได้ก็นับเป็นรายได้อย่างหนึ่ง) และสำหรับผู้ซื้อจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งมักจะเป็นการชำระคนละครึ่งกับผู้ขาย และค่าจดจำนอง โดยค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมสำหรับการโอนที่ดิน ที่จะต้องชำระที่กรมที่ดิน
 
·    ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน – จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน
·       ค่าจดจำนอง – จะคิดในอัตรา 0.01% (ถึง 31 ธันวาคม 2564) ของยอดจดจำนองกับธนาคาร โดยจะชำระเฉพาะผู้ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันทางการเงิน
·       ค่าอากรแสตมป์  - โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 2,000,000 บาท แต่ราคาขาย 3,000,000 บาท จะชำระค่าอากรแสตมป์ 15,000 บาท ซึ่งเป็น 0.5% ของราคาขาย แต่ถ้าหากได้ทำการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
·    ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  – จำคำนวณจากราคาประเมิน โดยคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจะทำการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ซึ่งจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
·    ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  – ชำระในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า เช่นเดียวกับค่าอากรแสตมป์ ยกเว้นแต่เป็นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาเกินกว่า 5 ปี หรือว่ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาเกิน 1 ปี จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
·       ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอื่น ๆ – ค่าใช้จ่ายสำหรับเอกสารเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ ที่ใช้ในการโอนที่ดิน ได้แก่ ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท เป็นต้น

  เรามีขั้นตอนการโอนที่ดินต้องทำอย่างไรบ้าง ในความคิดเห็นด้านล่างให้เพื่อนๆได้อ่านกันด้วยนะ
         และนอกจากเรื่องของการโอนที่ดินแล้วเรายังมีข้อกฎหมายอื่นๆ ที่น่ารู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนคอนโด ใครที่สนใจความรู้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ก็อย่าลืมติดตามเราไว้ เพราะเรามีกระทู้ดี ๆ คอยอัพเดทให้ได้อ่านกันอยู่เสมอ แล้วพบกันใหม่กระทู้หน้าจ้า

อ่านบทความฉบับเต็ม :  ขั้นตอนการโอนที่ดิน เตรียมเอกสารอะไรบ้าง? ตอบครบจบทุกเรื่องโอนที่ดิน