การเช่าช่วง คือรูปแบบการเช่าทรัพย์สินอย่างหนึ่ง ที่ผู้ให้เช่าไม่ได้เป็นเจ้าของ แต่ปล่อยเช่าต่อได้ ลองมาทำความเข้าใจการเช่าช่วงให้มากขึ้น กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และตัวอย่างสัญญาเช่าช่วง เพื่อให้การเช่าช่วงไม่มีปัญหา

รู้จักการเช่าทรัพย์สิน
การเช่าทรัพย์สินจะถูกแบบออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้

1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ การเช่าสิ่งปลูกสร้าง อาคาร บ้าน ที่อยู่อาศัย หรือที่ดิน โดยจะต้องมีหนังสือสัญญาการเช่าทรัพย์สินไว้เป็นหลักฐาน เพื่อยื่นฟ้องร้องบังคับคดีหากมีการกระทำผิดสัญญาเช่าทรัพย์สิน

ในกรณีที่มีการทำการเช่าอยู่อาศัยเกินกว่า 3 ปี ควรมีการแจ้งจดทะเบียนในการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นหากเกิดกรณีกระทำผิดสัญญาเช่า จะทำการยื่นฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้เพียงแค่ 3 ปี เท่านั้น

2. การเช่าสังหาริมทรัพย์ จะเป็นสัญญาการเช่าที่แตกต่างกันกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างสิ้นเชิง ซึ่งการเช่าสังหาริมทรัพย์นี้ จะเป็นการเช่าทรัพย์สินที่เป็นสินทรัพย์อย่างอื่นที่ไม่ใช่สิ่งก่อสร้าง อาคาร เพื่อวัตถุประสงค์ในการเข้าพักอยู่อาศัย เช่น ช้าง ม้า รถยนต์ หรือเครื่องบิน เป็นต้น

โดยกฎหมายไม่ได้มีการบังคับให้ต้องมีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน และไม่กำหนดช่วงเวลาของการเช่า โดยสามารถทำการเช่าทรัพย์สินนานเท่าใดก็ได้ แต่จะต้องมีการแจ้งหรือระบุให้ชัดเจนต่อคู่สัญญาเช่าว่า การเช่าสังหาริมทรัพย์นี้เป็นระยะเวลาเท่าไหร่ ก็สามารถที่จะยื่นฟ้องร้องบังคับคดีได้

ข้อแนะนำ : อสังหาริมทรัพย์คืออะไร ต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร

สัญญาเช่าช่วงคืออะไร?

สัญญาเช่าช่วง คือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ เช่น บ้าน ที่อยู่อาศัย ห้องพัก คอนโดมิเนียม ห้องชุด หรืออพาร์ตเมนต์เป็นต้น ซึ่งมีคู่สัญญา คือ ผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง

ผู้ให้เช่าช่วง คือ ผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ออกมาให้เช่า โดยมีสัญญาเช่าทรัพย์สินหรือสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของสินทรัพย์หรือเช่าทรัพย์สินต่อจากผู้อื่น

ผู้เช่าช่วง คือ ผู้ที่มีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ในการเช่าทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะเป็นการเข้าพักอาศัยอยู่หรือใช้ประโยชน์ภายในสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ เป็นระยะเวลาใดเวลาหนึ่งต่อจากผู้ให้เช่าช่วง

รายละเอียดควรรู้สำหรับการทำสัญญาเช่าช่วง
ถึงแม้ว่าสัญญาเช่าช่วงจะเป็นการทำสัญญาต่อผู้ให้เช่าที่ไม่ใช้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง แต่ถึงอย่างไร การทำสัญญาเช่าช่วง ก็ถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมาก และควรมีการตรวจสอบข้อเท็จจริงและเงื่อนไขการทำสัญญาให้ละเอียดก่อนลงนามลายมือชื่อ ถือเป็นการป้องกันกรณีผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าอยู่ตามที่ระบุในสัญญาแล้ว หากเกิดผู้ให้เช่าช่วงที่เป็นคู่สัญญาไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับผู้ให้เช่าช่วง ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถเรียกร้องสินไหมหรือฟ้องร้องคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 โดยมีข้อควรรู้สำหรับการสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

1. เมื่อสัญญาเช่าช่วงมีการกำหนดเวลาการเช่าไว้ หากสิ้นเวลาการเช่าช่วงดังกล่าวลงแล้ว จะถือว่าเงื่อนไขที่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าช่วงกันไว้ให้ถือว่าหมดอายุ

2. หากมีทรัพย์สินมีการสูญหายทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นแผ่นดินไหว พายุพัดน้ำท่วมโครงสร้างเสียหายจนไปเห็นรูปร่างเดิม หรือไฟไหม้ เป็นต้น สัญญาเช่าช่วงจะถูกระงับลงและมีผลบังคับใช้ทันที

3. สัญญาเช่าช่วงจะถูกระงับลง เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย

4. วิธีการเลิกสัญญาเช่าช่วง ในกรณีที่ไม่กำหนดระยะเวลาที่ให้เช่านั้นทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยทำการคำบอกกล่าวล่วงหน้าในการเลิกสัญญาอย่างน้อย 30 วัน

5. กรณีผู้เช่าได้มีการผิดนัดชำระ และไม่ชำระค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยผู้ให้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวและกำหนดวันนัดชำระอย่างน้อย 15 วัน ก่อนทำการยกเลิกสัญญาเช่าช่วง

ข้อแนะนำ : ความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าช่วง
ตามกฎหมายกำหนดเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ได้กำหนดไว้ว่า การที่ผู้เช่าจะนำทรัพย์สินที่ได้ทำการเช่ากับคู่สัญญาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นออกไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อนั้น ผู้เช่าจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเสียก่อน หากไม่เช่นนั้นแล้ว จะถึงว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า และผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ที่จะสามารถยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้ โดยทั่วไปจะมีการบังคับใช้กฎหมายสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างหรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับสัญญาเช่าช่วง ดังนี้

1. กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชน์ กำหนดให้ต้องมีหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรหรือหนังสือสัญญาที่ลงลายมือชื่อให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง โดยหากมีการเช่าช่วงสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียนเป็นระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องนำสัญญาเช่าดังกล่าวไปจดทะเบียนกับกรมที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนด

2. ในกรณีสิ่งปลูกสร้างหรือสังหาริมทรัพย์นั้น ถูกสร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย ผู้ให้เช่าช่วง ซึ่งถือว่าเป็นผู้ประกอบการธุรกิจได้การให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ดังนั้นผู้ให้เช่าช่วงจะต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562”  โดยกำหนดให้ผู้เช่าช่วงเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องปฏิบัติตามของกำหนดภายใต้ประกาศดังกล่าว เช่น การใช้รูปแบบและข้อความในสัญญาที่บังคับกำหนดไว้ การส่งใบแจ้งหนี้ การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหรือการจำกัดจำนวนเงินวางประกันการเช่า รวมไปถึงการตรวจสอบอาคารให้เช่าเป็นไปตามประกาศที่กำหนด ซึ่งเงื่อนไขเหล่านี้เป็นเงื่อนไขที่จะต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด

ขั้นตอนและการใช้งาน
การทำสัญญาเช่านั้นไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาเช่าช่วงหรือการทำสัญญาเช่ากับคู่สัญญาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นถือว่ามีความสำคัญเท่า ๆ กัน
ในปัจจุบันการเช่าที่อยู่อาศัยมีหลากลายรูปแบบ โดยมักจะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมและสถานะทางการเงินเป็นหลัก จึงทำให้การเช่าช่วงถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตน์และการดำเนินชีวิตในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี เช่น นักศึกษาที่ต้องเข้าอยู่ในหอพัก หรือแม้กระทั่งคนทำงานในสายงานอื่น ๆ เช่นกัน
 
ขั้นตอนในการทำสัญญาเช่าช่วง
1. ศึกษารายละเอียดและตรวจสอบสัญญาให้ครบถ้วนก่อนทำการลงนามเช่าอยู่ โดยผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้มีสิทธิ์นำออกมาให้เช่าต่อได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งผู้เช่าช่วงสามารถตรวจสอบได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์หรือเอกสารยินยอมจากผู้ให้เช่าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าว

2. บันทึกภาพทรัพย์สินให้เช่าช่วง ณ วันลงนามในสัญญาหรือวันรับมอบ เพื่อใช้เป็นหลักฐาน

3. ลงนามระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายลงนามในสัญญาเช่าช่วง พร้อมพยาน



สามารถดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าช่วงได้ที่นี่

ที่มา: www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/สัญญาเช่าช่วง-คืออะไร-มีความสำคัญอย่างไรกับเช่าทรัพย์สิน-26109