COMPETITOR ANALYSIS ราชเทวี ตึกไหนดี? วิเคราะห์ทำเลทุกคอนโดใหม่ในย่านราชเทวี รวมทุกโครงการ The Address vs. Lofts vs. Park Origin vs. CONNER
สวีสดีฮะทุกคนเนื่องจากมีคนหลังไมค์เข้ามาถามผมเรื่องโครงการที่ราชเทวีกันเยอะมาก โดยเฉพาะโครงการใหม่ วันนี้ผมก็เลยอยากจะมาวิเคราะห์ทุกโครงการในย่านราชเทวีแบบเจาะลึกให้กับทุกท่านได้รับชมกันกับทุกโครงการสำหรับตึก ใหม่
ผมจะไม่เขียนถึงทำเลนี้มากเพราะทุกท่านก็คงจะทราบดีอยู่แล้วว่า Potential Growth ของทำเลนี้มากมายเพียงใดหากเทียบกับทำเลหลายๆย่านที่ราคาเริ่ม Saturated และมีปัจจัยในการเติบโตต่ำ ย่านนีคือหนึ่งในทำเลยุทธศาสตร์ของกทม.เลยทีเดียว เพราะเป็น Interchangeของทั้ง MRT , BTS และ SRT ที่กำลังจะเชื่อม 3 สนามบินเข้าด้วยกันด้วย
สรุป
Location (Infrastructure)
1. Address & Lofts 4.25
2. Conner 3.5
3. Park Origin 3.0
Price
1. Lofts 4.25
2. Address 4.0
3. Conner 3.5
4. Park Origin 3.0
Interior Design & Specification
1. Conner 4.5
2. Address 3.75
3. Park Origin 3.5
4. Lofts 3.0
Facilities
1. Address 4.5
2. Conner & Lofts 4.0
3. Park Origin 3.75
Parking Space
1. Park Origin 5.0
2. Conner 4.5
3. Lofts 3.75
4. Address 3.0
อย่างที่ทุกคนทราบกันดีว่า ปัจจัยอันดับ 1 ในการ Drive ราคาของอสังหาคือ Infrastructure ผมจึงอยากจะใคร่ขอแสดงความยินดีกับทุกท่านที่ได้ซื้อแล้ว (และตัดสินใจจะซื้อสักโครงการหนึ่งในทำเลนี้ว่า คุณจะได้อยู่ติด(ใกล้)กับบันใด MRT สายสีส้มอย่างน้อยๆ 1 ขาแน่ๆ)
ครับทุกท่านอ่านไม่ผิด ทุกโครงการในย่านนี้อยู่ติด MRT สายสีส้มอย่างน้อย 1 ขา รวมไปถึง The Address Siam Ratchathewi ที่เงียบๆไม่เคยออกมา Claim ด้วย
หากอิงจากผังของการเวียนคืนของ BMTO ก็จะเห็นตำแหน่งที่ตั้งของแต่ละโครงการตามนี้
เรียกได้ว่าแทบจะทุกโครงการ เว้นเสียแต่ Lofts ที่จะต้องเดินไกลหน่อยในระยะราวๆ 150 เมตรเพราะแนวเวียนคืนของ BMTO อยู่ข้างๆ Spring Tower ช่วงตึกของที่นอนราชเทวี
ทีนี้มาดูกันแบบเจาะลึกในแต่ละโครงการ
เริ่มจากโครงการน้องใหม่ล่าสุดอย่าง The Lofts Ratchathewi ก่อนเลย
Location ของ The Lofts ก็จะเป็นประมาณนี้ครับ
Infrastructure
150m to ทางลง MRT สายสีส้ม
200m to BTS ราชเทวี (Cross road)
300m to BTS พญาไท
Corporate Offices and Mix used
Next to Spring Tower*****
200m to JRK Tower
ราคาเริ่มต้น Presale 210,000 เฉลี่ยทั้งโครงการ 230,000
สำหรับราคาผมคิดว่าเปิดมาได้สมเหตุสมผลและเหมาะสำหรับนักทุนพอสมควรเลยกับราคาเริ่มต้นที่ไม่ค่อยแรง สำหรับ The Lofts ผมให้คะแนนโดดเด่นของโครงการนี้เป็นเรื่องของทำเลที่อยู่ติดกับกับ Corporate Office อย่าง Spring Tower ในจุดนี้จะเป็นตัวที่ทำให้ในเรื่องของ Long term strategy ในเรื่องของการเช่าดีกว่าตึกอื่นโดยเฉพาะในเรื่องของ Occupancy rate ของ Expats
อย่างที่เราทราบกันดีว่าผลตอบแทนค่าเช่าอันดับ 1 ก็คือการให้ Expats เช่า และเนื่องจากชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีรถ ตึกที่ให้ความสนใจในการเช่าเป็นอันดับต้นๆก็คือตึกที่อยู่บริเวณใกล้เคียงสถานที่ทำงาน เราจะสังเกตได้จากในทำเลอื่นๆเช่น Asoke ตึกที่ฮอตฮิตอย่าง Ashton Asoke ก็มีทำเลที่อยู่ใกล้กับ Corporate offices หรือ คอนโดหลายแห่งในย่านหลังสวน ซอยต้นสน และเพลินจิต ก็อยู่ใกล้กับทั้ง Corporate Offices ทำให้มีต่างชาติมาเช่าจำนวนมาก
ซึ่งหาก Target เฉพาะ Spring Tower ที่กำลังจะสร้างเสร็จอีกไม่นาน The Lofts ราชเทวีน่าจะทิ้งห่างจากคู่แข่งแบบชนิดไม่เห็นฝุ่นเพราะเป็นตึกที่อยู่ใกล้ที่สุดไม่ต้องเดินเยอะ และใน Spring Tower ก็ยังมีพื้นที่ที่เป็น Commercial ที่ให้ร้านอาหารเช่า
ข้อดีอีกอย่างคือการ Design ห้องแบบ Innovated Dual Keys Bedroom
คือเป็น Semi-sharing space โดย 2 Bed ของ เจ้าของบ้านอาจจะปล่อยเช่าห้องโดยที่ตัวเองยังอยู่ในบ้าน โดย Share พื้นที่ส่วนกลางกับ Tennant
สำหรับโมเดลนี้ค่อนข้าง Work ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่เศรษฐกิจอิงกับอุตสาหกรรมการศึกษา มากๆเช่น Australia และ UK ตัวผมเองก็เคยอยู่ทั้งใน Apartment และ Sharehouse ที่มี Sharing space เป็น Common room แต่ทุกคนมี Private Bedroom คือพื้นที่ส่วนกลางอย่างห้องนั่งเล่นและครัวจะแชร์กันทำให้ค่อนข้างประหยัดเนื้อที่
ใน Shared house ที่ผมอยู่ ลูกชายเจ้าของบ้านก็พักอาศัยอยู่ด้วย และคอยดูแล Tenant รวมไปถึงคอย Maintenance บ้าน(ตัดหญ้า คอยตรวจดูบ้านและผู้เช่า)
สำหรับย่านราชเทวีก็เป็นย่านที่มีปัจจัยบวกด้านสถานศึกษาเช่นกันเนื่องจากอยู่ใกล้กับโรงเรียนที่มีชื่อเสียงทั้งรัฐบาลและเอกชน รวมไปถึงมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงระดับโลกอย่าง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และคณะแพทยศาสตร์มหาวิทยาลัยมหิดล และ โรงพยาบาลพระมงกุฎ ทำให้ผมมีความคิดว่า Model นี้อาจจะมีความเป็นไปได้สูง เพราะ ราคาค่าเช่า และ Ambience ของโลเคชั่นก็น่าจะเป็นตัวที่คัดกรองผู้เช่ามาในระดับหนึ่งเรียบบร้อยแล้ว
ทีนี่มาดูจุดด้อยของที่นี่บ้าง ผมคิดว่าเป็นเรื่องของความหรูหราของวัสดุที่รองจากโครงการที่เหลือพอสมควร เช่น กระเบื้องไม้ที่เป็นไวนิล , Laminated doors ส่วนความสูงของห้อง Lofts ดูจะให้มาพอสมควรที่ 4.7m แต่ราคา Lofts ก็ยังประกาศตามพื้นที่จริงตามโฉนดของ Lofts
รวมไปถึงเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายในสัดส่วนค่อนข้างเยอะพอสมควร ซึ่งจุดนี้จะเป็นสิ่งที่ทำให้คนที่มี Buy and flip strategy อาจจะค่อนข้างคิดหนัก เพราะการจะหาคนมา Flip เปลี่ยนมือ โดยเฉพาะเมื่อผ่อนไปเยอะๆจนถึง 10-15% มันจะค่อนข้างลำบากครับ (จะหาคนมาซื้อดาวน์ต่อในราคาเกิน 1.5 ล้านไม่ง่ายครับ)
ชั้นที่ราคาดีๆส่วนใหญ่วิวอาจจะชนกับ Spring Tower อย่างจัง แต่ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า อาจเป็นทางเลือกที่ดี เพราะคุณควรบริหารต้นทุนให้ถูกที่สุด
อีกเรื่องหนึ่งคือ Location กับความใกล้ของ Infrastructures ทั้งหลาย แตกต่างจากตึกอื่นตรงที่ Lofts นั้นไม่อยู่ติดกับอะไรเลย และการจะเป็น BTS ราชเทวีต้องเดินข้ามถนนใหญ่ที่เป็นสี่แยก
ทางกลับบ้าน
อีกเรื่องนึงเป็นจุดเล็กๆแต่สำหรับบางคนอาจจะไม่ Mind คือเวลากลับบ้าน อาจจะต้องวนรถไกลนิดนึงถ้าหากคุณมาจากเส้นถนนเพชรบุรีฝั่งทางไปสุขุมวิท หรือคุณกลับจาก Siam Paragon โดยออกช่องทางลัด ที่ด้านหลังของ Kempinski
คุณจะต้องไปวนรถที่ใต้สะพานหัวช้างหรือเข้าซอยเพชรบุรี 12 แล้วออกซอยพญานาคทุกครั้งที่กลับบ้าน
เดี๋ยวมาต่อกันกับ The Address+ CONNER + Park Origin
https://www.facebook.com/Alohainvest/
[COMPETITOR ANALYSIS]วิเคราะห์ทำเลทุกคอนโดใหม่ในย่านราชเทวี!!!! The Address vs. Lofts vs. Park Origin vs.CONNER
สวีสดีฮะทุกคนเนื่องจากมีคนหลังไมค์เข้ามาถามผมเรื่องโครงการที่ราชเทวีกันเยอะมาก โดยเฉพาะโครงการใหม่ วันนี้ผมก็เลยอยากจะมาวิเคราะห์ทุกโครงการในย่านราชเทวีแบบเจาะลึกให้กับทุกท่านได้รับชมกันกับทุกโครงการสำหรับตึก ใหม่
ผมจะไม่เขียนถึงทำเลนี้มากเพราะทุกท่านก็คงจะทราบดีอยู่แล้วว่า Potential Growth ของทำเลนี้มากมายเพียงใดหากเทียบกับทำเลหลายๆย่านที่ราคาเริ่ม Saturated และมีปัจจัยในการเติบโตต่ำ ย่านนีคือหนึ่งในทำเลยุทธศาสตร์ของกทม.เลยทีเดียว เพราะเป็น Interchangeของทั้ง MRT , BTS และ SRT ที่กำลังจะเชื่อม 3 สนามบินเข้าด้วยกันด้วย
สรุป
Location (Infrastructure)
1. Address & Lofts 4.25
2. Conner 3.5
3. Park Origin 3.0
Price
1. Lofts 4.25
2. Address 4.0
3. Conner 3.5
4. Park Origin 3.0
Interior Design & Specification
1. Conner 4.5
2. Address 3.75
3. Park Origin 3.5
4. Lofts 3.0
Facilities
1. Address 4.5
2. Conner & Lofts 4.0
3. Park Origin 3.75
Parking Space
1. Park Origin 5.0
2. Conner 4.5
3. Lofts 3.75
4. Address 3.0
อย่างที่ทุกคนทราบกันดีว่า ปัจจัยอันดับ 1 ในการ Drive ราคาของอสังหาคือ Infrastructure ผมจึงอยากจะใคร่ขอแสดงความยินดีกับทุกท่านที่ได้ซื้อแล้ว (และตัดสินใจจะซื้อสักโครงการหนึ่งในทำเลนี้ว่า คุณจะได้อยู่ติด(ใกล้)กับบันใด MRT สายสีส้มอย่างน้อยๆ 1 ขาแน่ๆ)
ครับทุกท่านอ่านไม่ผิด ทุกโครงการในย่านนี้อยู่ติด MRT สายสีส้มอย่างน้อย 1 ขา รวมไปถึง The Address Siam Ratchathewi ที่เงียบๆไม่เคยออกมา Claim ด้วย
หากอิงจากผังของการเวียนคืนของ BMTO ก็จะเห็นตำแหน่งที่ตั้งของแต่ละโครงการตามนี้
เรียกได้ว่าแทบจะทุกโครงการ เว้นเสียแต่ Lofts ที่จะต้องเดินไกลหน่อยในระยะราวๆ 150 เมตรเพราะแนวเวียนคืนของ BMTO อยู่ข้างๆ Spring Tower ช่วงตึกของที่นอนราชเทวี
ทีนี้มาดูกันแบบเจาะลึกในแต่ละโครงการ
เริ่มจากโครงการน้องใหม่ล่าสุดอย่าง The Lofts Ratchathewi ก่อนเลย
Location ของ The Lofts ก็จะเป็นประมาณนี้ครับ
Infrastructure
150m to ทางลง MRT สายสีส้ม
200m to BTS ราชเทวี (Cross road)
300m to BTS พญาไท
Corporate Offices and Mix used
Next to Spring Tower*****
200m to JRK Tower
ราคาเริ่มต้น Presale 210,000 เฉลี่ยทั้งโครงการ 230,000
สำหรับราคาผมคิดว่าเปิดมาได้สมเหตุสมผลและเหมาะสำหรับนักทุนพอสมควรเลยกับราคาเริ่มต้นที่ไม่ค่อยแรง สำหรับ The Lofts ผมให้คะแนนโดดเด่นของโครงการนี้เป็นเรื่องของทำเลที่อยู่ติดกับกับ Corporate Office อย่าง Spring Tower ในจุดนี้จะเป็นตัวที่ทำให้ในเรื่องของ Long term strategy ในเรื่องของการเช่าดีกว่าตึกอื่นโดยเฉพาะในเรื่องของ Occupancy rate ของ Expats
อย่างที่เราทราบกันดีว่าผลตอบแทนค่าเช่าอันดับ 1 ก็คือการให้ Expats เช่า และเนื่องจากชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีรถ ตึกที่ให้ความสนใจในการเช่าเป็นอันดับต้นๆก็คือตึกที่อยู่บริเวณใกล้เคียงสถานที่ทำงาน เราจะสังเกตได้จากในทำเลอื่นๆเช่น Asoke ตึกที่ฮอตฮิตอย่าง Ashton Asoke ก็มีทำเลที่อยู่ใกล้กับ Corporate offices หรือ คอนโดหลายแห่งในย่านหลังสวน ซอยต้นสน และเพลินจิต ก็อยู่ใกล้กับทั้ง Corporate Offices ทำให้มีต่างชาติมาเช่าจำนวนมาก
ซึ่งหาก Target เฉพาะ Spring Tower ที่กำลังจะสร้างเสร็จอีกไม่นาน The Lofts ราชเทวีน่าจะทิ้งห่างจากคู่แข่งแบบชนิดไม่เห็นฝุ่นเพราะเป็นตึกที่อยู่ใกล้ที่สุดไม่ต้องเดินเยอะ และใน Spring Tower ก็ยังมีพื้นที่ที่เป็น Commercial ที่ให้ร้านอาหารเช่า
ข้อดีอีกอย่างคือการ Design ห้องแบบ Innovated Dual Keys Bedroom
คือเป็น Semi-sharing space โดย 2 Bed ของ เจ้าของบ้านอาจจะปล่อยเช่าห้องโดยที่ตัวเองยังอยู่ในบ้าน โดย Share พื้นที่ส่วนกลางกับ Tennant
สำหรับโมเดลนี้ค่อนข้าง Work ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่เศรษฐกิจอิงกับอุตสาหกรรมการศึกษา มากๆเช่น Australia และ UK ตัวผมเองก็เคยอยู่ทั้งใน Apartment และ Sharehouse ที่มี Sharing space เป็น Common room แต่ทุกคนมี Private Bedroom คือพื้นที่ส่วนกลางอย่างห้องนั่งเล่นและครัวจะแชร์กันทำให้ค่อนข้างประหยัดเนื้อที่
ใน Shared house ที่ผมอยู่ ลูกชายเจ้าของบ้านก็พักอาศัยอยู่ด้วย และคอยดูแล Tenant รวมไปถึงคอย Maintenance บ้าน(ตัดหญ้า คอยตรวจดูบ้านและผู้เช่า)
สำหรับย่านราชเทวีก็เป็นย่านที่มีปัจจัยบวกด้านสถานศึกษาเช่นกันเนื่องจากอยู่ใกล้กับโรงเรียนที่มีชื่อเสียงทั้งรัฐบาลและเอกชน รวมไปถึงมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงระดับโลกอย่าง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และคณะแพทยศาสตร์มหาวิทยาลัยมหิดล และ โรงพยาบาลพระมงกุฎ ทำให้ผมมีความคิดว่า Model นี้อาจจะมีความเป็นไปได้สูง เพราะ ราคาค่าเช่า และ Ambience ของโลเคชั่นก็น่าจะเป็นตัวที่คัดกรองผู้เช่ามาในระดับหนึ่งเรียบบร้อยแล้ว
ทีนี่มาดูจุดด้อยของที่นี่บ้าง ผมคิดว่าเป็นเรื่องของความหรูหราของวัสดุที่รองจากโครงการที่เหลือพอสมควร เช่น กระเบื้องไม้ที่เป็นไวนิล , Laminated doors ส่วนความสูงของห้อง Lofts ดูจะให้มาพอสมควรที่ 4.7m แต่ราคา Lofts ก็ยังประกาศตามพื้นที่จริงตามโฉนดของ Lofts
รวมไปถึงเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายในสัดส่วนค่อนข้างเยอะพอสมควร ซึ่งจุดนี้จะเป็นสิ่งที่ทำให้คนที่มี Buy and flip strategy อาจจะค่อนข้างคิดหนัก เพราะการจะหาคนมา Flip เปลี่ยนมือ โดยเฉพาะเมื่อผ่อนไปเยอะๆจนถึง 10-15% มันจะค่อนข้างลำบากครับ (จะหาคนมาซื้อดาวน์ต่อในราคาเกิน 1.5 ล้านไม่ง่ายครับ)
ชั้นที่ราคาดีๆส่วนใหญ่วิวอาจจะชนกับ Spring Tower อย่างจัง แต่ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า อาจเป็นทางเลือกที่ดี เพราะคุณควรบริหารต้นทุนให้ถูกที่สุด
อีกเรื่องหนึ่งคือ Location กับความใกล้ของ Infrastructures ทั้งหลาย แตกต่างจากตึกอื่นตรงที่ Lofts นั้นไม่อยู่ติดกับอะไรเลย และการจะเป็น BTS ราชเทวีต้องเดินข้ามถนนใหญ่ที่เป็นสี่แยก
ทางกลับบ้าน
อีกเรื่องนึงเป็นจุดเล็กๆแต่สำหรับบางคนอาจจะไม่ Mind คือเวลากลับบ้าน อาจจะต้องวนรถไกลนิดนึงถ้าหากคุณมาจากเส้นถนนเพชรบุรีฝั่งทางไปสุขุมวิท หรือคุณกลับจาก Siam Paragon โดยออกช่องทางลัด ที่ด้านหลังของ Kempinski
คุณจะต้องไปวนรถที่ใต้สะพานหัวช้างหรือเข้าซอยเพชรบุรี 12 แล้วออกซอยพญานาคทุกครั้งที่กลับบ้าน
เดี๋ยวมาต่อกันกับ The Address+ CONNER + Park Origin
https://www.facebook.com/Alohainvest/