ซื้อที่ดินเจ้าของเดิมติดหนี้ ธกส.

สวัสวัสดีค่ะก่ ก่อนอื่นต้องขอเล่ารายละเอียด ให้เข้าใจตรงกัน  ก่อนนะคะ  คือเราต้องการซื้อที่ดิน ที่เจ้าของเดิมติดนี่ธนาคาร ธกส. 400,000 บาท
ที่ ที่ดินมีทั้งหมดประมาณ 8 ไร่  เจ้าของเดิมต้องการขายให้เราประมาณ 6 ไร่  ซึ่งเค้าบอกเราว่าต้องการเหลือให้ลูกหลานในอนาคต
อยากถามว่า อยากถามว่าขั้นตอน  ในการดำเนินการ ควรทำอย่างไรให้รัดกุมที่สุด นี่คือเพลนที่เราวางเอาใว้
1. วางเงินมัดจำ 10,000 บาทพร้อมเซ็นสัญญา (ซึ่งเราได้ดำเนินการไปแล้ว )
2. เซ็นสัญญาครั้งที่สองโดยเราจะจ่ายเงินจำนวน 400,000 บาทให้ผู้ขาย เพื่อไถ่ถอนโฉนดออกจากธนาคาร  โดยในสัญญาระบุไว้ว่า หลังจากผู้ขายได้ไถ่ถอน
โฉนดออกมาแล้ว ต้องใส่ชื่อผู้ซื้อภายในโฉนดทันที และยอมให้เราทำประโยชน์ในที่ดินได้ทุกประการ
3. เราจะจ่ายเงิน งวดที่ สอง ก็ต่อเมื่อโฉนดแบ่งแยกโดยสมบูรณ์ โดยยึดจำนวนไร่เป็นหลัก

เราอยากถามว่ามีขั้นตอนไหนตกหล่น สัญยาแบบไหนรัดกุมหรือมีข้อติดขัดตรงไหนช่วยชี้แจง ผู้รู้น้อยด้วยค่ะ