การ Refinance บ้าน คุ้มจริงหรือ
คนไทยส่วนใหญ่มักจะกู้ซื้อบ้าน มากกว่าการซื้อด้วยเงินสด และเมื่อกู้ไปสักพักหนึ่งแล้วประมาณ 3-5 ปี ก็จะเตรียม Refinance ไปสถาบันการเงินอื่น ๆ เพื่อต้องการให้ดอกเบี้ยถูกลง แต่ในการ Refinance จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่แฝงอยู่โดยธรรมชาติ จึงต้องพิจารณาประกอบกันให้ดี เพื่อจะได้มั่นใจว่า การย้ายสถาบันการเงินแล้วได้ประโยชน์จริง ๆ
ในการ Refinance นั้น จะต้องพิจารณาในหลาย ๆ
ประการแรกคือ ความแตกต่างของดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีข้างหน้า ระหว่างที่เดิมกับที่ใหม่ เหตุที่ต้องคิด 3 ปีเพราะข้อกำหนดค่าปรับการ Refinance มักจะกำหนดไว้ที่ 3 ปี
ประการที่ 2 คือ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของมูลจำนอง, เบี้ยปรับกรณีปิดบัญชีสินเชื่อด้วยการ Refinance ก่อนกำหนด (อ่านได้ในสัญญาเงินกู้)
ประการที่ 3 คือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตที่ใหม่, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าใช้จ่ายเดินทางในการติดต่อประสานงาน
เมื่อได้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ให้นำค่าใช้จ่ายประการที่ 2 และ 3 มารวมกันแล้วเฉลี่ยออกเป็น 3 ปี จะได้เป็นค่าใช้จ่ายต่อปี บวกกลับไปที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยของที่ใหม่ แล้วนำไปหาส่วนต่างกับที่เก่า จากนั้นจึงค่อยตัดสินใจอีกครั้งว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพราะบางครั้งคิดออกมาแล้ว ต่างกันเพียง 0.25% แต่ต้องเสียเวลามากมาย อาจจะไม่คุ้มค่าก็ได้
ถ้าเป็นการ Refinance เพื่อต้องการเงินเพิ่มไปปิดบัญชีสินเชื่ออื่น ๆ นั้น จะให้ปรับที่ประการแรก โดยการคิดดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยยอดหนี้ของแต่ละบัญชี กับ ดอกเบี้ยที่ใหม่ ถ่วงน้ำหนักดอกเบี้ยเฉลี่ยของแต่ละวงเงิน แทน แต่บางคนอาจจะให้ประเด็นเรื่องดอกเบี้ยเป็นประเด็นรอง แต่คิดเรื่องค่างวดและกระแสเงินสดเป็นประเด็นแรกก็ได้ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์หลักของแต่ละคน
คหสต. มองว่าปัจจุบันดอกเบี้ยค่อนข้างอยู่ในระดับที่ต่ำ แต่คิดว่า 3-5 ปีข้างหน้า ดอกเบี้ยคงต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และการ Refinance ในอนาคตย่อมไม่คุ้มค่า ใครที่หวังไว้ว่า กู้ซื้อวันนี้ดอกเบี้ยต่ำ อีก 3 ปีข้างหน้าค่อยไปขอ Refinance คงต้องพิจารณาให้ดีเสียก่อน ว่าคุ้มค่าหรือไม่
หนี้บ้านเป็นหนี้ที่ต้องแบกรับกันในระยะยาว 20-30 ปี เพราะฉะนั้น การวางแผนทางการเงินต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่มองเพียงระยะสั้นว่า
1. รีบซื้ออสังหา เพราะอนาคตราคาดีกว่านี้แน่นอน (ไม่มีสินทรัพย์ใดที่ขึ้นแล้วไม่มีวันลง) เช่นเดียวกับในแง่ของงานประจำ ใครคิดว่ามีเงินเดือนแล้วมั่นคง ถ้าไม่เคยเจอปัญหา ตกงาน โดนบีบให้ออก และยังต้องแบกภาระหนี้สินไว้คงไม่มีวันรู้ ธุรกิจก็เช่นเดียวกัน หากยอดขายไม่ดี หากมีปัญหาหมุนเงินไม่ทัน จะรู้เองว่านั่นแหละคือปัญหา
2. ดอกเบี้ยตอนนี้ถูก อนาคตค่อยไป Refinance ทีหลัง ดอกเบี้ยมันก็ขึ้นๆ ลงๆ ไปตามสภาวะ การพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยจะดีมาก หากใครคิดว่าดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ นั่นแสดงว่าคุณกำลังมองไม่เห็นปัญหา สำหรับในช่วงนี้ใครที่คิดจะ Refinance ค่อนข้างถือว่าคุ้มค่า (ในกรณีกู้เกิน 3 ปี)
3. เงินสะสม หรือเงินสำรอง เป็นสิ่งสำคัญมากๆ อีกส่วนหนึ่ง คนที่มีภาระผ่อนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น บัตรเครดิต ผ่อนรถ หรือผ่อนบ้าน โดยไม่มีเงินเหลือเก็บสะสม เป็นเงินสำรองไว้สำหรับอนาคต เผื่อกรณีฉุกเฉิน เช่น ตกงาน ธุรกิจไม่ดี รายได้หด ญาติเจ็บป่วย แต่ยังมีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระอยู่เป็นประจำทุกเดือน ถือเป็นเรื่องน่ากลัว เพราะอนาคต ปัญหาทางการเงินจะไปเยือนคุณแน่นอน
Refinance คุ้มจริงหรือ ???
การ Refinance บ้าน คุ้มจริงหรือ
คนไทยส่วนใหญ่มักจะกู้ซื้อบ้าน มากกว่าการซื้อด้วยเงินสด และเมื่อกู้ไปสักพักหนึ่งแล้วประมาณ 3-5 ปี ก็จะเตรียม Refinance ไปสถาบันการเงินอื่น ๆ เพื่อต้องการให้ดอกเบี้ยถูกลง แต่ในการ Refinance จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่แฝงอยู่โดยธรรมชาติ จึงต้องพิจารณาประกอบกันให้ดี เพื่อจะได้มั่นใจว่า การย้ายสถาบันการเงินแล้วได้ประโยชน์จริง ๆ
ในการ Refinance นั้น จะต้องพิจารณาในหลาย ๆ
ประการแรกคือ ความแตกต่างของดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีข้างหน้า ระหว่างที่เดิมกับที่ใหม่ เหตุที่ต้องคิด 3 ปีเพราะข้อกำหนดค่าปรับการ Refinance มักจะกำหนดไว้ที่ 3 ปี
ประการที่ 2 คือ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของมูลจำนอง, เบี้ยปรับกรณีปิดบัญชีสินเชื่อด้วยการ Refinance ก่อนกำหนด (อ่านได้ในสัญญาเงินกู้)
ประการที่ 3 คือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตที่ใหม่, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าใช้จ่ายเดินทางในการติดต่อประสานงาน
เมื่อได้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ให้นำค่าใช้จ่ายประการที่ 2 และ 3 มารวมกันแล้วเฉลี่ยออกเป็น 3 ปี จะได้เป็นค่าใช้จ่ายต่อปี บวกกลับไปที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยของที่ใหม่ แล้วนำไปหาส่วนต่างกับที่เก่า จากนั้นจึงค่อยตัดสินใจอีกครั้งว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพราะบางครั้งคิดออกมาแล้ว ต่างกันเพียง 0.25% แต่ต้องเสียเวลามากมาย อาจจะไม่คุ้มค่าก็ได้
ถ้าเป็นการ Refinance เพื่อต้องการเงินเพิ่มไปปิดบัญชีสินเชื่ออื่น ๆ นั้น จะให้ปรับที่ประการแรก โดยการคิดดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยยอดหนี้ของแต่ละบัญชี กับ ดอกเบี้ยที่ใหม่ ถ่วงน้ำหนักดอกเบี้ยเฉลี่ยของแต่ละวงเงิน แทน แต่บางคนอาจจะให้ประเด็นเรื่องดอกเบี้ยเป็นประเด็นรอง แต่คิดเรื่องค่างวดและกระแสเงินสดเป็นประเด็นแรกก็ได้ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์หลักของแต่ละคน
คหสต. มองว่าปัจจุบันดอกเบี้ยค่อนข้างอยู่ในระดับที่ต่ำ แต่คิดว่า 3-5 ปีข้างหน้า ดอกเบี้ยคงต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และการ Refinance ในอนาคตย่อมไม่คุ้มค่า ใครที่หวังไว้ว่า กู้ซื้อวันนี้ดอกเบี้ยต่ำ อีก 3 ปีข้างหน้าค่อยไปขอ Refinance คงต้องพิจารณาให้ดีเสียก่อน ว่าคุ้มค่าหรือไม่
หนี้บ้านเป็นหนี้ที่ต้องแบกรับกันในระยะยาว 20-30 ปี เพราะฉะนั้น การวางแผนทางการเงินต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่มองเพียงระยะสั้นว่า
1. รีบซื้ออสังหา เพราะอนาคตราคาดีกว่านี้แน่นอน (ไม่มีสินทรัพย์ใดที่ขึ้นแล้วไม่มีวันลง) เช่นเดียวกับในแง่ของงานประจำ ใครคิดว่ามีเงินเดือนแล้วมั่นคง ถ้าไม่เคยเจอปัญหา ตกงาน โดนบีบให้ออก และยังต้องแบกภาระหนี้สินไว้คงไม่มีวันรู้ ธุรกิจก็เช่นเดียวกัน หากยอดขายไม่ดี หากมีปัญหาหมุนเงินไม่ทัน จะรู้เองว่านั่นแหละคือปัญหา
2. ดอกเบี้ยตอนนี้ถูก อนาคตค่อยไป Refinance ทีหลัง ดอกเบี้ยมันก็ขึ้นๆ ลงๆ ไปตามสภาวะ การพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยจะดีมาก หากใครคิดว่าดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ นั่นแสดงว่าคุณกำลังมองไม่เห็นปัญหา สำหรับในช่วงนี้ใครที่คิดจะ Refinance ค่อนข้างถือว่าคุ้มค่า (ในกรณีกู้เกิน 3 ปี)
3. เงินสะสม หรือเงินสำรอง เป็นสิ่งสำคัญมากๆ อีกส่วนหนึ่ง คนที่มีภาระผ่อนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น บัตรเครดิต ผ่อนรถ หรือผ่อนบ้าน โดยไม่มีเงินเหลือเก็บสะสม เป็นเงินสำรองไว้สำหรับอนาคต เผื่อกรณีฉุกเฉิน เช่น ตกงาน ธุรกิจไม่ดี รายได้หด ญาติเจ็บป่วย แต่ยังมีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระอยู่เป็นประจำทุกเดือน ถือเป็นเรื่องน่ากลัว เพราะอนาคต ปัญหาทางการเงินจะไปเยือนคุณแน่นอน