ด้าน “สุรัตน์ ลีลาทวีรัตน์” รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ และประธานสายสินเชื่อบริษัทธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯยังคงเป็นมาตรการกระตุ้นการใช้จ่ายของรัฐ และทิศทางการส่งออก ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคต้องใช้เวลาในการลดภาระหนี้ก่อนจะกลับมามีกำลังซื้อได้ และการเข้ามาของเอไอส่งผลให้ดีมานด์แรงงานลดลง กระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว ทำให้แนวโน้มตลาดเปลี่ยนไปสู่การซื้อเพื่อลงทุนและเช่ามากขึ้น
“การปล่อยสินเชื่อ ธนาคารยัสนับสนุนกลุ่มลูกค้าธุรกิจ โดยเฉพาะอสังหาฯที่เป็นพอร์ตสำคัญ แต่ยอมรับว่าการปล่อยสินเชื่อเติบโตลดลงตามผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการในปีนี้เป็นไปในการปรับขนาดโครงการให้เล็กลง เพื่อบริหารความเสี่ยง”
สำหรับการปล่อยสินเชื่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ ยอดขายอสังหาฯลดลงต่อเนื่อง 2 ปี กระทบต่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ปกติ เนื่องจากแต่ละโครงการใช้เวลาดูดซับนานขึ้นเฉลี่ย 5 ปี กระทบกระแสเงินสดของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ต้องรอรายได้จากการโอนเพื่อนำมาชำระหนี้ ต่อมาความเสี่ยงของโปรเจ็กต์ หากลงทุนไปแล้วไม่ได้เป็นไปตามคาด แหล่งเงินสำรองต้องดึงมาจากโปรเจ็กต์ต่าง ๆ ที่มีในมือ สภาพคล่องจึงกลายมาเป็นปัจจัยที่สำคัญ
“ตอนนี้ตลาดอสังหาฯอยู่ในช่วงปรับตัวเราจะเจอปัญหาผู้ประกอบการรายใหญ่ เวลาโปรเจ็กต์รันถึงจุด จุดหนึ่ง จะมีการลดราคาสูง ส่งสัญญาณว่าดึง Cash Flow กลับเข้าบริษัท บางบริษัทมีหลายโครงการ แต่บางโครงการถ้าช้าจะปรับลดราคา จะส่งผลกระทบกับโครงการโดยรอบ ทำให้เกิดการแข่งขันราคาสูงขึ้น ทำให้รูปแบบ Project Finance เจอความยากขึ้น” สุรัตน์กล่าว
ขณะที่ “ณรงค์พล ประภานิรินธน์” รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งสัญญาณบวก ทำให้ผู้บริโภคมีอำนาจในการซื้อเพิ่มขึ้น แต่สงครามความขัดแย้งที่เป็นปัญหาใหม่ หากยืดเยื้อจนน้ำมันขึ้นราคา จะส่งผลต่อต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค ภายใต้สถานการณ์ท้าทายนี้ ผู้ประกอบการต้องเลือกทำในสิ่งที่ถนัด ทั้งรูปแบบโครงการและทำเล เน้นศึกษาข้อมูลและคำนึงถึงสภาพคล่องเป็นสำคัญ
สต๊อกล้น-แข่งราคาดุเดือด
“สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์” รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร (REIC) ปรับคาดการณ์ใหม่หลังเกิดสงครามตะวันออกกลาง มองว่าอสังหาฯจะชะลอตัวอีก 1 ปีหรือฟื้นตัวช้ากว่าที่คาด หวังว่ารัฐบาลใหม่จะต่ออายุมาตรการผ่อน LTV ลดค่าโอนจดจำนอง ช่วยเหลือภาคธุรกิจ
“เดิมคาดการณ์ว่าซัพพลายและดีมานด์จะถึงจุดสมดุลในปีนี้ แต่ด้วยหนี้ครัวเรือนสูง ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานจากวิกฤตตะวันออกกลาง คาดว่ากำลังซื้อในประเทศยังคงอ่อนแอ และซัพพลาย-ดีมานด์ ยังไม่เข้าสู่จุดสมดุล”
ด้านดัชนีเชื่อมั่นของผู้ประกอบการมีแนวโน้มเป็นเชิงลบ และจะมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นไปที่การระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการแข่งขันด้านการขายและเร่งระบายของมาถึงปีนี้ที่น่าจะแข่งขันกัน อย่างเป็นทะเลแดงเดือด
ผลสำรวจล่าสุดมีส่วนลดเงินสดถึง 80-90% ในบางโครงการ โดยปัจจุบันมีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายทุกสถานะการก่อสร้าง และทุกระดับราคาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 225,901 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร 139,179 หน่วย และคอนโดฯ 86,722 หน่วย
[img]https://img-s-msn-com.akamaized.net/tenant/amp/entityid/AA1YGXNs.img?w=534&h=574&m=6[/img]
6-1กราฟฟิคคอนโดฯ© Matichon Public Co.,Ltd.
ต่ำ 3 ล.ฟื้นไว-เกิน 7.5 ล.ฝืด
“ทิศทางตลาดปีนี้ อสังหาฯต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าเซ็กเมนต์อื่น เพราะยังมีดีมานด์ แต่การเข้าถึงสินเชื่อยังยาก แต่ก็ต้องไปช่วงชิงตลาดกับบ้านมือสองที่กำลังเติบโต ขณะที่ระดับราคาที่สูงกว่า 3 ล้านบาท ทั้งสร้างใหม่และมือสองมีการโอนลดลงทุกระดับราคา”
โดยยอดโอนปี 2568 อยู่ที่ 316,214 ล้านบาท ลดลง 9% มีกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทลดลงน้อยกว่าราคาอื่น จากอานิสงส์มาตรการผ่อนปรน LTV ส่วนยูนิตเหลือขายมีสัดส่วนลดลงทุกระดับราคา ถือเป็นเรื่องดีที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก
อัตราการดูดซับไตรมาส 4/2568 รวมทุกระดับราคาคิดเป็น 2.1% สำหรับตลาดคอนโดฯที่มีขนาดเล็กกว่าบ้านจัดสรร ควรจะมีสภาวะการแข่งขันที่ดีในช่วงที่มีอัตราการดูดซับ 5% ขึ้นไป หากมีอัตราดูดซับ 3-5% ถือเป็นภาวะสมดุล ไม่จำเป็นต้องอัดโปรโมชั่นราคา
ปัจจุบันอัตราดูดซับเป็นช่วงที่ต้องระมัดระวัง ซัพพลายยังเยอะกว่าดีมานด์ หากแยกออกมาจากราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ถือว่ายังมีดีมานด์ ยกเว้นบ้านสร้างใหม่ที่โดนบ้านมือสองเข้ามาแทนที่ อย่างไรก็ดี ระดับราคาต่ำกว่า 7.5 ล้านบาท มียูนิตเหลือขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 7,700 ยูนิต อัตราดูดซับที่ 2.2% คาดว่าจะขายหมดใน 43 เดือน ราคามากกว่า 7.5 ล้านบาท เหลือขาย 9,300 ยูนิต อัตราดูดซับ 1.5% ถือว่าเป็นตลาดที่แข่งขันรุนแรงและค่อนข้างโอเวอร์ซัพพลาย คาดว่าจะขายหมดใน 64 เดือน
ลูกค้าต่างชาติพยุงตลาดคอนโดฯ
“โดยรวมปีนี้ตลาดบ้านต่ำ 3 ล้านบาทฟื้นตัวเร็ว ตลาดบ้านมือสองไปได้ดี ขณะที่ตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะช่วงภัยสงครามก็เป็นโอกาสของเราในการทำตลาด โดยเฉพาะดีมานด์ที่มาจากเศรษฐีตะวันออกกลาง ไม่ว่าอย่างไรหวยก็มาออกที่เรา แต่ต้องให้รัฐบาลช่วยสนับสนุนขยายวีซ่าเพิ่มขึ้น”
แม้วิกฤตสงครามทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ในวิกฤตก็มีโอกาส ซึ่งตลาดต่างชาติเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 มูลค่าการโอนของห้องชุดต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 0.3% เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยที่อ่อนแรงลง ทำให้มีสัดส่วนกำลังซื้อของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น และมาช่วยพยุงตลาดคอนโดฯไว้ได้ในปี 2567-2568
สอดคล้องกับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า โลกของอสังหาฯได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เผชิญหน้าพายุหมุนมาตั้งแต่ปี 2567 มาจนปีนี้มีวิกฤต 4 เด้ง มากระทบกำลังซื้อในตลาด ล่าสุดสถานการณ์สงครามที่ทวีความรุนแรง แต่ยังเป็นโอกาสในการดึงตลาด Ultra Wealth มาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศผ่านสัญญาเช่าระยะยาว 50-60 ปี มีการเสียภาษีอย่างโปร่งใส ถูกต้อง เพื่อนำไปสู่การสนับสนุนกองทุนผู้มีรายได้น้อย ผู้สูงวัย หรือ First Jobber ในไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
“ตลาดอสังหาฯไทยได้รับการประคับประคองจากกำลังซื้อต่างชาติตั้งแต่ปี 2564 กลายเป็นที่หลบภัยในสถานการณ์ต่าง ๆ อาทิ จีนจากโควิด-19, ไต้หวันจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ระหว่างประเทศ และพม่าจากภัยธรรมชาติและความไม่แน่นอนทางการเมือง ตอนนี้ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุดพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส โดยเฉพาะอสังหาฯในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต และกรุงเทพฯ หากมีการเพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติได้สัก 1-2% ตลาดจะฟื้นตัวขึ้นแน่”
เนื่องจากปัจจุบันซัพพลายในตลาดไม่ได้ถูกดูดซับได้ง่าย เพราะกำลังซื้อไปกระจุกตัวที่เซ็กเมนต์บนราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมียูนิตไม่มาก แต่มีมูลค่ามหาศาล โดยอสังหาฯแต่ละประเภทชะลอตัวลงจากการดูดซับที่ยาวนานขึ้นคอนโดฯใช้เวลาดูดซับเฉลี่ย 3.9 ปี บ้านเดี่ยวใช้เวลาดูดซับเพิ่มขึ้น 5.7 ปี จากเฉลี่ย 2 ปี เนื่องจากการลดลงของกำลังซื้อนอมินี ส่วนตลาดทาวน์เฮาส์ใช้เวลาถึง 7 ปีในการดูดซับ และเป็นตลาดที่ถูกดิสรัปต์ไปเรียบร้อยแล้ว ซัพพลายเหลือเพียงน้อยนิดจากที่เคยเป็น 1 ใน 4 ของตลาดอสังหาฯโดยรวม
คอนโดฯรอโอน-หุ้นกู้ระเบิดเวลา
“ประเสริฐ” ระบุด้วยว่า คอนโดฯในตลาดที่จะสร้างเสร็จในปีนี้ มีมูลค่ากว่า 147,898 ล้านบาท จึงเป็นสาเหตุที่จะต้องต่ออายุการผ่อนปรน LTV และดอกเบี้ยต้องปรับลดลงอีก เพื่อให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่ หนี้ในการพัฒนาโครงการตอนนี้ร้อนแรงแตะปรอทที่ 100 องศาเรียบร้อยแล้ว หมายความว่าดอกเบี้ยกับหนี้สูงมาก เนื่องจากโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว รอเงินโอนมาลดสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้น หากไม่มียอดเงินโอนเข้ามา “หุ้นกู้” จะกลายเป็นระเบิดเวลา ไม่ว่าจะเป็น Project Loan หักคืนหนี้ 70% ค่าดอกเบี้ยบวกค่าพนักงาน 30% และเงินที่เหลือนำไปคืนหุ้นกู้
“ตัวเลขยอดขายในกรุงเทพฯมี 260,000-320,000 ล้านบาท แต่หนี้ที่ต้องคืนในปีนี้ของอสังหาฯ 147,000 ล้านบาท หุ้นกู้อีก 176,116 ล้านบาทที่จะต้องคืนในปีนี้ จึงมีของต้องเอามาโอนในปีนี้เพื่อจะคืนเงินกู้บวกด้วยหุ้นกู้ที่เหลือ นี่คือสิ่งที่เราต้องประคับประคองให้ผ่านปีนี้ไปให้ได้”
ทั้งนี้ 3 สมาคมจะยื่นข้อเสนอนโยบายต่อภาครัฐ 3+9 เพื่อประคองธุรกิจอสังหาฯระยะสั้นต่อมาตรการ LTV ยกเว้นค่าโอน-จำนองทุกราคาเพิ่ม 1 ปี ให้สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 ลดดอกเบี้ยที่แท้จริง เทียบเท่าการปรับลดดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ส่วน 9 มาตรการระยะยาวเพื่อวางโครงสร้าง เช่น LTV ระยะยาว, ขยายเช่า 60 ปี, จัดระเบียบที่อยู่อาศัยต่างชาติ,สนับสนุนการพัฒนา Man Made อาทิ ดิสนีย์แลนด์ การลดขนาดที่ดินของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดให้สอดรับกับกำลังซื้อปัจจุบัน
‘อสังหาฯ’ แข่งราคาเดือด ระเบิดเวลาหนี้ ‘หุ้นกู้ 1.8 แสนล้าน’