บ้านว่างเป็นปรากฏการณ์สำคัญที่พึงสังวร ดร.ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ทำสำรวจบ้านว่างไว้ตั้งแต่ปี 2558 และติดตามผลต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน
เกี่ยวกับ “บ้านว่าง”
บ้านว่างหรือ Unoccupied Housing Units ก็คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย) ทั้งนี้รวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่มีไว้เพื่อการซื้อขาย โดยเกือบทั้งหมดบ้านว่างอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอีกต่อไป จึงไม่ได้เป็นภาระของผู้ประกอบการแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามบ้านว่างไม่รวมอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า หอพักหรืออื่นๆ ที่เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่า
บ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุดอันหนึ่ง ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มาก ก็แสดงว่าในแง่หนึ่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก และหากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย ก็อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย
อาจกล่าวได้ว่าจำนวนตัวเลขบ้านว่างเพิ่มขึ้นตลอดเวลา แต่เทียบเป็นสัดส่วนกับจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั้งหมด กลับลดลง ตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ยังเป็นประโยชน์ต่อการไฟฟ้านครหลวงที่ติดตั้งมิเตอร์แต่มีผู้ใช้น้อยซึ่งอาจไม่คุ้มค่า สำหรับภาคเอกชนโดยเฉพาะนักพัฒนาที่ดินก็สามารถใช้ข้อมูลนี้เพื่อเพิ่มความระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด สินค้าบ้านว่างเหล่านี้อาจมาขายแข่ง ยิ่งกว่านั้นข้อมูลบ้านว่างนี้ยังจะเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่พึงมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้
การสำรวจบ้านว่างที่ผ่านมา
การสำรวจบ้านว่างเกิดขึ้นครั้งแรกในปี 2558 โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ว่าจ้างศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ทำการสำรวจ และในครั้งที่ 2 ธนาคารฯ ก็ว่าจ้างศูนย์ข้อมูลฯ ให้สำรวจอีกรอบในปี 2541 ซึ่งเป็นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 และได้พบจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนสูงถึง 350,000 หน่วย หรือประมาณ 14% ของที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในขณะนั้น
จากการศึกษาต่อเนื่องของธนาคารอาคารสงเคราะห์เองด้วยการวิเคราะห์จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ติดมิเตอร์ไฟฟ้าจากการไฟฟ้านครหลวงแล้ว แต่ไม่ได้ใช้ไฟฟ้าเลย หรือใช้ไฟฟ้าน้อยมาก (ไม่เกิน 15 หน่วย) หรือที่ถูกยกเลิกมิเตอร์ไฟฟ้าแล้ว มีสัดส่วนรวมกันประมาณ 17% ของจำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าทั้งหมดในช่วงปี 2539-2546 โดยปีที่สำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2546 มี “บ้านว่าง” ถึง 362,118 หน่วย (
http://bit.ly/21sjMkv) อย่างไรก็ตาม ณ เดือนมกราคม 2559 จำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าเฉพาะที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นเป็น 2,967,456 หน่วยแล้ว ก็ยังมีบ้านว่างเป็นจำนวนสูงถึง 445,118 หน่วย
เมื่อเดือนพฤษภาคม 2561 มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้ขอความอนุเคราะห์ข้อมูลจากการไฟฟ้านครหลวง และนำมาวิเคราะห์โดยอนุมานจากข้อมูลโดยรวมของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่า จำนวนบ้านว่างอยู่ที่ 525,889 หน่วย โดยปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 110,000-120,000 หน่วย นี่เท่ากับว่าถ้าไม่ผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 4 ปีครึ่ง ยังมีบ้านเหล่านี้เป็นอุปทานขายได้ในตลาด จึงนับว่าบ้านว่างมีจำนวนมหาศาล แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตราย
บ้านว่าง 525,889 หน่วยนี้ คิดจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือราว 10.3% ของทั้งหมด แสดงว่าในบ้าน 10 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง อีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย สัดส่วนนี้ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติเมื่อ 20 ปีก่อน โดยในปี 2538 ดร.โสภณ พบบ้านว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น และต่อมาในปี 2541 พบบ้านว่างประมาณ 12.0% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด สัดส่วนของบ้านว่างจึงลดลงตามลำดับ
แผนที่ 1: แผนที่เขตจ่ายไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง
[img]https://img2.pic.in.th/pic/68-1058-1.png[/img]
แผนที่ 2: แผนที่การสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th)
[img]https://img5.pic.in.th/file/secure-sv1/68-1058-2.png[/img]
การประมวลผลบ้านว่างปี 2568
เมื่อนำข้อมูลของการไฟฟ้ามาวิเคราะห์เพิ่มเติมจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ครอบคลุมในพื้นที่นอกเขตบริการของการไฟฟ้านครหลวง แต่ยังอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็ได้ข้อมูลที่กว้างขวางชัดเจนยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตามในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนี้ ไม่รวมในตัวเมืองนครปฐม รวมเฉพาะอำเภอสามพรานและอำเภอนครชัยศรี แต่รวมบางส่วนของอยุธยา (บางปะอิน-ประตูน้ำพระอินทร์-โรจนะ) และฉะเชิงเทรา (บางวัวบางส่วน) ซึ่งอยู่ในเขตการขยายตัวของเมืองจากกรุงเทพมหานคร ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลสำรวจไว้ตั้งแต่ปี 2537 โดยถือเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของไทย จึงครอบคลุมจำนวนโครงการไว้มากที่สุด
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ พ.ศ.2568 มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือประมาณ 11.5% ของทั้งหมด บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย
[img]https://img2.pic.in.th/pic/68-1058-3.png[/img]
ในจำนวนบ้านว่างทั้งหมดนั้น 58% เป็นห้องชุดนั้น ยังมีกลุ่มใหญ่อีกราว 24% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาก็คือบ้านเดี่ยว ที่ยังมีว่างอยู่รวม 11% เป็นตึกแถวหรือาคารพาณิชย์ 4% และเป็นบ้านแฝด เพียง 3% เท่านั้น ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา จำนวนห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ
จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น
จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนบ้างว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า โดยเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 500,000 บาท มีสัดส่วนการว่างสูงถึง 21.1% สินค้าประเภทนี้ค่อนข้างทรุดโทรมเพราะคงเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกสามารถซื้อเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถซื้อได้ ผู้เก็งกำไรก็สามารถซื้อเพื่อการปล่อยเช่าหรือขายต่อในเวลาอันควรก็ได้ ยิ่งบ้านราคาถูกยิ่งอาจมีการดูแลชุมชนที่จำกัดกว่า อาจไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรมจึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า
พื้นที่พึงระวัง/ปลอดภัย
พื้นที่ที่พึงระวังก็คือพื้นที่ที่ห้องชุดมีอัตราว่างสูงสุดกว่าพื้นที่อื่นๆ ได้แก่พื้นที่ต่อไปนี้
[img]https://img2.pic.in.th/pic/68-1058-5.png[/img]
พื้นที่ธนบุรีมีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง ซึ่งถือว่าจะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก
สำหรับพื้นที่ๆ ถือว่าปลอดภัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่พื้นที่ต่อไปนี้:
[img]https://img5.pic.in.th/file/secure-sv1/68-1058-6.png[/img]
ทั้งนี้พื้นที่ๆ ปลอดภัยที่สุดได้แก่ สมุทรปราการโดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6.0% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมาได้แก่พื้นที่ สมุทรปราการ บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปิ นวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6% - 7.9% เท่านั้น แสดงว่าพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร
ภาพรวมทั่วประเทศ
หากพิจารณาในขอบเขตทั่วประเทศ โดยเริ่มจากจำนวนบ้านในเขคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 6,390,376 หน่วย มีสัดส่วนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 11.5% จึงประมาณการจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่นทั่วประเทศ มี22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4.0% เพราะในชนบทเป็นพื้นที่ๆ มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย
[img]https://img5.pic.in.th/file/secure-sv1/68-1058-4.png[/img]
หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ.2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้ว
การเปรียบเทียบกับนานาชาติ
ในขณะที่ในประเทศไทยมีบ้านว่าง 1.64 ล้านหน่วย ในประเทศต่างๆ ก็มีจำนวนใกล้เคียงกัน เช่น ญี่ปุ่นมี 1.5 ล้านหน่วย ญี่ปุ่นมี 8.9 ล้านหน่วย และจีน 50 ล้านหน่วย สำหรับ สาเหตุที่มีบ้านว่างมากในญี่ปุ่นก็เพราะ
1. ประชากรเกิดน้อยกว่าตาย จึงมีบ้านเหลือ
2. บ้านว่างจำนวนมากอยู่ชนบท จึงไม่ค่อยมีใครจะไปอยู่อาศัย
3. บ้านของคนรุ่นใหม่มักจะอยู่ในเมือง เป็นบ้านสำหรับคนโสด หรือพ่อ/แม่เลี้ยงเดี่ยว บ้านว่างเหล่านั้นไม่ตอบสนองความต้องการ
4. ค่ารื้อและก่อสร้างบ้านใหม่แพงมาก จึงปล่อยบ้านร้างไว้
รายงานการประมาณการ “บ้านว่าง” ในประเทศไทย พ.ศ.2568