KEY POINTS
ประเทศไทยมีจำนวนบ้านว่างสะสมทั่วประเทศประมาณ 1.64 ล้านหน่วย โดยอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 7.3 แสนหน่วย และในต่างจังหวัดอีก 9 แสนหน่วย
มูลค่ารวมของบ้านว่างทั้งหมดสูงถึง 3.45 ล้านล้านบาท ซึ่งเกือบเทียบเท่ากับงบประมาณแผ่นดิน และถือเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste)
ปัญหาบ้านว่างส่วนใหญ่เกิดจากการเก็งกำไร โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งมีสัดส่วนยูนิตว่างสูงที่สุด โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท
บ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุดอันหนึ่ง ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มากแสดงว่าในแง่หนึ่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร
ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก และหากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย ก็อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย
ทั้งนี้ บ้านว่างหรือ Unoccupied Housing Units คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย)
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจปริมาณบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี2568 มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย คาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือประมาณ 11.5% ของทั้งหมด บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย
สะท้อนว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย
ในจำนวนบ้านว่างทั้งหมดนั้น 58% เป็นห้องชุดนั้น ยังมีกลุ่มใหญ่อีกราว 24% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาก็คือบ้านเดี่ยว ที่ยังมีว่างอยู่รวม 11% เป็นตึกแถวหรือาคารพาณิชย์ 4% และเป็นบ้านแฝด เพียง 3% เท่านั้น ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา จำนวนห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด
จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น
สังเกตได้ว่าราคาบ้านที่ตํ่ากว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนบ้างว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า โดยเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 500,000 บาท มีสัดส่วนการว่างสูงถึง 21.1% สินค้าประเภทนี้ค่อนข้างทรุดโทรมเพราะคงเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกสามารถซื้อเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ
ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถซื้อได้ ผู้เก็งกำไรก็สามารถซื้อเพื่อการปล่อยเช่าหรือขายต่อในเวลาอันควรก็ได้ ยิ่งบ้านราคาถูกยิ่งอาจมีการดูแลชุมชนที่จำกัดกว่า อาจไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรมจึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า
พื้นที่ธนบุรีมีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง ซึ่งถือว่าจะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ทั้งนี้พื้นที่ๆ ปลอดภัยที่สุดได้แก่ สมุทรปราการโดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6.0% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมาได้แก่พื้นที่ สมุทรปราการ บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปิ นวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6-7.9% เท่านั้น แสดงว่าพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร
หากพิจารณาในขอบเขตทั่วประเทศ โดยเริ่มจากจำนวนบ้านในเขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 6,390,376 หน่วย มีสัดส่วนบ้านว่างในเขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลประมาณ 11.5% จึงประมาณการจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่น
ทั่วประเทศ มี22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4.0% เพราะในชนบทเป็นพื้นที่ๆ มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย (1.64ล้านหน่วย)
หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ.2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้วอย่างไรก็ตาม การมีบ้านว่างมากแสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมากจนอาจกลายเป็นความสูญเสีย ทางเศรษฐกิจ (Economic Waste)
แนวทางการแก้ปัญหาอย่างหนึ่งก็คือการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านว่าง เพื่อให้กระตุ้นให้มีการใช้สอย โดยเจ้าของอาจจะขายหรือให้เช่าในราคาถูกลงกว่าราคาเรียกขายเดิม ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องออกไปอยู่ชนบทไกลๆ เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
บ้านว่างทั่วไทย1.64 ล้านหน่วย ฉุดโอกาสเศรษฐกิจไทย