กรณีตัวอย่างการลงทุนคอนโด #8: สร้าง Cash Flow เป็นบวกจากการปล่อยเช่าได้จริงไหม?
กรณีตัวอย่างที่ 8 รอบนี้เป็นคอนโดที่แถวมีนบุรี ค่ะ เราจะมาเจาะลึกการคำนวณ Cash Flow กันเหมือนเดิม สำหรับคอนโด ขนาด 29.62 ตารางเมตร ซึ่งขายออกในราคา 1,020,000 บาท ราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ 1.4 - 1.5 ล้านบาท มาวิเคราะห์ในกระดาษกันว่า ศักยภาพและเรทค่าเช่าปัจจุบันพอจะทำให้เราได้กระแสเงินสดเป็นบวกได้อยู่ไหม!
รายละเอียดเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 1,020,000 บาท
ขนาด: 24.49 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 102,000 บาท
ยอดกู้: 918,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 918,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 4,590 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (1,020,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 5,100 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~36 บาท/ตร.ม) : ~882บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~115 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~500 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 882 + 115 + 500 + 167 = 1,664 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 4,590 + 1,664 = ~6,254 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 6,254 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 24.49 ตร.ม. อยู่ที่
6,500 - 7,500 บาทต่อเดือน แล้วแต่ตำแหน่งห้องและการตกแต่ง
หากปล่อยเช่าได้ 6,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 6,500 - 6,254 = 246 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 7,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 7,500 - 6,254 = 1,246 บาท/เดือน
จากข้อมูลคนอาศัยในคอนโดนย่านนี้ส่วนใหญ่พบว่าเป็น
พนักงานบริษัท/คนทำงาน: เป็นกลุ่มใหญ่ที่มักจะซื้อคอนโดเพื่อเดินทางไปทำงาน
บุคคลากรทางการแพทย์: เนื่องจากมีโรงพยาบาลถึง 3 แห่งด้วยกัน
สรุป
การคำนวนในกระดาษสำหรับคอนโดนี้ก็ดูไม่แย่ แต่มันก็ไม่ได้ใกล้โรงพยาบาลขนาดนั้นกลุ่มนักศึกษาแพทย์ หมอ พยาบาลอาจจะไม่ได้เลือกเป็นตัวเลือกแรก แต่ราคาตลาด 1.4 - 1.5 ล้านบาท ซื้อมาถูกกว่าตลาด ก็ดูจะดีถ้าปล่อยขายได้และห้องไม่แย่จนเราต้องเสียค่ารีโนเวทถึง 3 แสนก็น่าจะเอาอยู่ถ้าปล่อยขาย
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง
https://sup-d.com/asset/67c60de5f17386af4627459b 
[คอนโดในกระดาษ#8] คอนโดประมูลได้ในราคา 1.02 ล้านถูกกว่าตลาดราว ๆ 4 - 5 แสนบาท จะสร้างกำไรจากการปล่อยเช่าได้ไหม?
กรณีตัวอย่างที่ 8 รอบนี้เป็นคอนโดที่แถวมีนบุรี ค่ะ เราจะมาเจาะลึกการคำนวณ Cash Flow กันเหมือนเดิม สำหรับคอนโด ขนาด 29.62 ตารางเมตร ซึ่งขายออกในราคา 1,020,000 บาท ราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ 1.4 - 1.5 ล้านบาท มาวิเคราะห์ในกระดาษกันว่า ศักยภาพและเรทค่าเช่าปัจจุบันพอจะทำให้เราได้กระแสเงินสดเป็นบวกได้อยู่ไหม!
รายละเอียดเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 1,020,000 บาท
ขนาด: 24.49 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 102,000 บาท
ยอดกู้: 918,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 918,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 4,590 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (1,020,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 5,100 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~36 บาท/ตร.ม) : ~882บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~115 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~500 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 882 + 115 + 500 + 167 = 1,664 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 4,590 + 1,664 = ~6,254 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 6,254 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 24.49 ตร.ม. อยู่ที่
6,500 - 7,500 บาทต่อเดือน แล้วแต่ตำแหน่งห้องและการตกแต่ง
หากปล่อยเช่าได้ 6,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 6,500 - 6,254 = 246 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 7,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 7,500 - 6,254 = 1,246 บาท/เดือน
จากข้อมูลคนอาศัยในคอนโดนย่านนี้ส่วนใหญ่พบว่าเป็น
พนักงานบริษัท/คนทำงาน: เป็นกลุ่มใหญ่ที่มักจะซื้อคอนโดเพื่อเดินทางไปทำงาน
บุคคลากรทางการแพทย์: เนื่องจากมีโรงพยาบาลถึง 3 แห่งด้วยกัน
สรุป
การคำนวนในกระดาษสำหรับคอนโดนี้ก็ดูไม่แย่ แต่มันก็ไม่ได้ใกล้โรงพยาบาลขนาดนั้นกลุ่มนักศึกษาแพทย์ หมอ พยาบาลอาจจะไม่ได้เลือกเป็นตัวเลือกแรก แต่ราคาตลาด 1.4 - 1.5 ล้านบาท ซื้อมาถูกกว่าตลาด ก็ดูจะดีถ้าปล่อยขายได้และห้องไม่แย่จนเราต้องเสียค่ารีโนเวทถึง 3 แสนก็น่าจะเอาอยู่ถ้าปล่อยขาย
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง
https://sup-d.com/asset/67c60de5f17386af4627459b