พอทำมาถึงกระดาษแผ่นที่ 5 แล้วก็รู้สึกว่า คอนโดราคาล้านต้นๆ ปล่อยเช่า 6,000 - 7,000 ได้ดูจะเป็นที่นิยมมากกว่ายังไงก็ไม่รู้ค่ะ 🤔
แต่เราขอดูหลายๆแบบไว้ก่อนดีกว่าตอนศึกษาเคยได้ยินว่าคอนโดที่ปล่อยเช่าได้เร็วถ้าไม่ถูกมากๆไปเลย ก็แพงมากๆไปเลยทุกคนว่าจริงไหมคะ?
แต่ยังไงก็ตามเราไปเจอ
คอนโดสวนพลู-สาทร มีคนประมูลได้ไปในราคา 2.3 ล้านนิดๆถูกกว่าตลาดราว ๆ 7-8 แสนบาท จะสามารถสร้างกระแสเงินสดบวกได้ไหม
เริ่มกันที่คอนโดที่เรายกตัวอย่างมาเป็นราคาซื้อขายจริงในราคา 2,240,000 บาท ซึ่งมีคนประมูลได้ถูกกว่าตลาดไปประมาณ 7-8 แสนบาท และเป็นคอนโดจากกรมบังคับคดีเหมือนเดิม ในส่วนของข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความ ตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อนเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว
รายละเอียดเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 2,240,000 บาท
ขนาด: 47.53 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 224,000 บาท
ยอดกู้: 2,016,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 2,076,772 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 10,080 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (2,240,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 11,200 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~45 บาท/ตร.ม) : ~2,139 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~252 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 2,139 + 252 + 1,000 + 167 = 3,558 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 10,080 + 3,558 = ~13,638 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 13,638 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 47.53 ตร.ม. อยู่ที่
14,000 - 16,000 บาทต่อเดือน
หากปล่อยเช่าได้ 14,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 14,500 - 13,638 = 862 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 16,000 บาท/เดือน: Cash Flow = 16,000 - 13,638 = 2,362 บาท/เดือน
สำรวจบุคคลากรพบว่า
บุคลากรทางการแพทย์และพยาบาล: คอนโดอยู่ใกล้โรงพยาบาล (BNH Hospital, Bangkok Christian Hospital) เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับแพทย์ พยาบาล หรือบุคลากรที่ทำงานในโรงพยาบาลนี้
คนทำงานรุ่นใหม่, นักศึกษาและวัยทำงาน: จากรีวิวและข้อมูลต่างๆ คาดว่ามีทั้งคนทำงานในย่านสาทร นักเรียน-นักศึกษาที่เรียนในสถาบันใกล้เคียง รวมถึงชาวต่างเนื่องจากสถานทูตเยอะและบริษัทต่างชาติเยอะ
ชาวต่างชาติเน้นความสะดวกสบาย,การเดินทาง และสตรีทฟู้ด: ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในซอยสวนพลู สามารถเข้าถึงถนนสาทรได้ง่าย และรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า (Makro สาทร, Central Plaza พระราม 3), ซูเปอร์มาร์เก็ต (Tops, Tesco Lotus), ร้านอาหารมากมาย, โรงพยาบาล (BNH Hospital, Bangkok Christian Hospital), สตรีทฟู้ดซอยคอนแวนต์ และโรงเรียน/มหาวิทยาลัย
บทสรุป:
การลงทุนคอนโดสวนพลู-สาทร ในกรณีคำนวณบนกระดาษนี้มีศักยภาพที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่าได้ ขนาดห้องสามารถอยู่ได้สองคนหารค่าเช่ากันได้อาจจะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าที่คิดโดยเฉพาะชาวต่างชาติบางกลุ่มและนักเรียนนักศึกษา
และด้วยราคาตลาด 3-4 ล้านบาท ทำให้คอนโดนี้มี โอกาสในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคตได้อีก ไม่ว่าจะถือไว้เพื่อปล่อยเช่าสักระยะแล้วค่อยปล่อยขาย หรือจะปล่อยขายทันทีก็มีแนวโน้มที่จะได้กำไรอยู่
ส่วนตัวทำงานแถวนั้นต่างชาติจะเยอะมากเลยที่เช่าคอนโดอยู่เพราะมีสถานทูตเยอะแต่พวกสถานทูตเขาจะมีงบให้พนักงานอยู่ฟรีส่วนมากก็จะไปเช่าอยู่แบบคอนโดแพงๆเลย เคยคิดว่าถ้าปล่อยเช่าอาจจะได้ต่างชาติเยอะแต่ดูๆแล้วก็ไม่ได้ง่ายขนาดนั้น เพราะตัวคอนโดก็ไม่ได้ใหม่ และต้องเดินออกมาไกลกว่าจะถึงรถไฟฟ้าแต่ตามทางที่เดินจะมีอาหารตลอดทางไม่อดแน่นอน
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [
https://sup-d.com/asset/670b099d36fdffc24e6c4964 ]
[คอนโดในกระดาษ#5] "ถ้า" เราซื้อคอนโดแถวที่ใกล้ตัวเมือง ชาวต่างชาติเยอะ บริษัทข้ามชาติเยอะ โอกาสปล่อยเช่าได้กำไรมีไหมนะ
แต่เราขอดูหลายๆแบบไว้ก่อนดีกว่าตอนศึกษาเคยได้ยินว่าคอนโดที่ปล่อยเช่าได้เร็วถ้าไม่ถูกมากๆไปเลย ก็แพงมากๆไปเลยทุกคนว่าจริงไหมคะ?
แต่ยังไงก็ตามเราไปเจอ
คอนโดสวนพลู-สาทร มีคนประมูลได้ไปในราคา 2.3 ล้านนิดๆถูกกว่าตลาดราว ๆ 7-8 แสนบาท จะสามารถสร้างกระแสเงินสดบวกได้ไหม
เริ่มกันที่คอนโดที่เรายกตัวอย่างมาเป็นราคาซื้อขายจริงในราคา 2,240,000 บาท ซึ่งมีคนประมูลได้ถูกกว่าตลาดไปประมาณ 7-8 แสนบาท และเป็นคอนโดจากกรมบังคับคดีเหมือนเดิม ในส่วนของข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความ ตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อนเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว
รายละเอียดเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 2,240,000 บาท
ขนาด: 47.53 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 224,000 บาท
ยอดกู้: 2,016,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 2,076,772 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 10,080 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (2,240,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 11,200 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~45 บาท/ตร.ม) : ~2,139 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~252 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 2,139 + 252 + 1,000 + 167 = 3,558 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 10,080 + 3,558 = ~13,638 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 13,638 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 47.53 ตร.ม. อยู่ที่
14,000 - 16,000 บาทต่อเดือน
หากปล่อยเช่าได้ 14,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 14,500 - 13,638 = 862 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 16,000 บาท/เดือน: Cash Flow = 16,000 - 13,638 = 2,362 บาท/เดือน
สำรวจบุคคลากรพบว่า
บุคลากรทางการแพทย์และพยาบาล: คอนโดอยู่ใกล้โรงพยาบาล (BNH Hospital, Bangkok Christian Hospital) เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับแพทย์ พยาบาล หรือบุคลากรที่ทำงานในโรงพยาบาลนี้
คนทำงานรุ่นใหม่, นักศึกษาและวัยทำงาน: จากรีวิวและข้อมูลต่างๆ คาดว่ามีทั้งคนทำงานในย่านสาทร นักเรียน-นักศึกษาที่เรียนในสถาบันใกล้เคียง รวมถึงชาวต่างเนื่องจากสถานทูตเยอะและบริษัทต่างชาติเยอะ
ชาวต่างชาติเน้นความสะดวกสบาย,การเดินทาง และสตรีทฟู้ด: ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในซอยสวนพลู สามารถเข้าถึงถนนสาทรได้ง่าย และรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า (Makro สาทร, Central Plaza พระราม 3), ซูเปอร์มาร์เก็ต (Tops, Tesco Lotus), ร้านอาหารมากมาย, โรงพยาบาล (BNH Hospital, Bangkok Christian Hospital), สตรีทฟู้ดซอยคอนแวนต์ และโรงเรียน/มหาวิทยาลัย
บทสรุป:
การลงทุนคอนโดสวนพลู-สาทร ในกรณีคำนวณบนกระดาษนี้มีศักยภาพที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่าได้ ขนาดห้องสามารถอยู่ได้สองคนหารค่าเช่ากันได้อาจจะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าที่คิดโดยเฉพาะชาวต่างชาติบางกลุ่มและนักเรียนนักศึกษา
และด้วยราคาตลาด 3-4 ล้านบาท ทำให้คอนโดนี้มี โอกาสในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคตได้อีก ไม่ว่าจะถือไว้เพื่อปล่อยเช่าสักระยะแล้วค่อยปล่อยขาย หรือจะปล่อยขายทันทีก็มีแนวโน้มที่จะได้กำไรอยู่
ส่วนตัวทำงานแถวนั้นต่างชาติจะเยอะมากเลยที่เช่าคอนโดอยู่เพราะมีสถานทูตเยอะแต่พวกสถานทูตเขาจะมีงบให้พนักงานอยู่ฟรีส่วนมากก็จะไปเช่าอยู่แบบคอนโดแพงๆเลย เคยคิดว่าถ้าปล่อยเช่าอาจจะได้ต่างชาติเยอะแต่ดูๆแล้วก็ไม่ได้ง่ายขนาดนั้น เพราะตัวคอนโดก็ไม่ได้ใหม่ และต้องเดินออกมาไกลกว่าจะถึงรถไฟฟ้าแต่ตามทางที่เดินจะมีอาหารตลอดทางไม่อดแน่นอน
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [ https://sup-d.com/asset/670b099d36fdffc24e6c4964 ]