ยกกรณีตัวอย่างลงทุนในคอนโดปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด โดยคอนโดที่เรายกตัวอย่างมาเป็นราคาซื้อขายจริงในราคา 1,350,000 บาท โดยถูกกว่าราคาตลาดราวๆ 1 ล้านบาทที่ราคาถูกขนาดนี้เพราะว่าเป็นคอนโดจากกรมบังคับคดี ในส่วนของข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความ ตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติขึ้นเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่า?

ข้อมูลเบื้องต้นของคอนโด
ราคาคอนโดซื้อมา: 1,350,000 บาท
ขนาด: 28.35 ตร.ม. 
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (ประมาณ): 6% ต่อปี 
ระยะเวลาผ่อน: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 135,000 บาท (ถ้ากู้เต็ม 100% ก็ไม่ต้องจ่ายก้อนนี้ แต่ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นนะ)
ยอดกู้: 1,215,000 บาท (อันนี้ในกรณีดาวน์ 10%)

---

ค่าผ่อนแบงก์ต่อเดือน
กู้ 1,215,000 บาท ที่ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 7,287.97 บาท
ถ้ากู้เต็ม 100% (คือ 1,350,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนขึ้นเป็นประมาณ 8,102.3 บาท

ค่าใช้จ่ายจิปาถะ
ค่าส่วนกลาง: ประมาณ 70 บาท/ตร.ม./เดือน 
        คำนวณ: 28.35 ตร.ม. x 70 บาท/ตร.ม. = 1,984.5 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ: (ประมาณ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี) ตีไปประมาณ 3,000 บาท/ปี
        คำนวณ: 3,000 บาท / 12 เดือน = 250 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์: กันไว้สัก 10,000 บาท/ปี 
        คำนวณ: 10,000 บาท / 12 เดือน = 833.33 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตีไปสัก 2,000 บาท/ปี
        คำนวณ: 2,000 บาท / 12 เดือน = 166.67 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายต่อเดือน: 1,984.5 + 250 + 833.33 + 166.67 = 3,234.5 บาท
สรุปแล้วมีค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 7,287.97 + 3,234.5 = ประมาณ 10,522.47 บาท

---

จากการสำรวจราคาห้องเช่าพบว่าอยู่ในช่วงราคา 12,000 - 16,000 บาทต่อเดือน ถ้าปล่อยได้
12,500 บาท/เดือน: Cash Flow =  1,977.53 บาท/เดือน
14,000 บาท/เดือน: Cash Flow =  3,477.53 บาท/เดือน
จากการคำนวณทั้งหมดจะเห็นว่าใน 1ปี ถ้าหาผู้เช่าไม่ได้ หรือคอนโดว่างนานเกิน 2 เดือน จะเข้าเนื้อเราทันที เราอาจจะอาจจะแก้ไขสถานการ์ณได้จากการหาเงินสดไปโป๊ะเพิ่มก็ได้เช่น
โปะเพิ่มอีก 10%:
เงินดาวน์รวมเป็น 20% = 270,000 บาท
ยอดกู้จะเหลือ 1,080,000 บาท
ค่างวดผ่อนธนาคาร (ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี) เหลือประมาณ 6,493 บาท/เดือน 

หรือโปะเพิ่มอีก 20%:
เงินดาวน์รวมเป็น 30% = 405,000 บาท
ยอดกู้จะเหลือ 945,000 บาท
ค่างวดผ่อนธนาคาร (ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี) จะเหลือประมาณ 5,706 บาท/เดือน

แต่โดยรวมคิดว่าปล่อยเช่าไปพร้อมกับประกาศขาย แล้วเอาเงินที่ได้จากการขายไปหมุนซื้อคอนโดในกรมบังคับคดีน่าจะสร้างกระแสเงินสดได้ดีกว่า เพราะปัจจุบันทรัพย์กรมบังคับคดีเพิ่มขึ้นเยอะมาก โอกาสที่ทรัพย์คอนโดประเภทเช่ามากกว่าผ่อนเนี่ยน่าจะมีให้เราเห็นได้อีกเรื่อยๆ ปล่อยเช่าเพื่อนำรายได้มาใช้ผ่อนธนาคาร และสร้างกระแสเงินสดระหว่างรอขายออกในอนาคต น่าจะคุ้มค่ากว่า 
ข้อมูลราคาทรัพย์ที่ขายออกจริง อ้างอิงจากลิงค์นี้เลย [ https://sup-d.com/asset/67676de570ebdba05320075c ]
ราคาขายออกสามารถนำเลขคดีไปตรวจสอบได้ที่เว็บกรมบังคับคดี
นอกจากราคาขายออกแล้วข้อมูลอื่นๆเกิดจากการสมมุติขึ้นมาดังนั้นอาจะเกิดความคลาดเคลื่อนได้ ถ้ามีใครอยากแชร์ข้อมูลดีๆ หรือแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเพิ่มเติมคอมเม้นต์ไว้แล้วมาแชร์กัน