รอบที่แล้วยกกรณีตัวอย่างลงทุนในคอนโดแถวพระโขนงไป ขอบคุณทุกคนที่มาแชร์ความรู้กันนะคะ ดีใจมากเลย
รอบนี้เขยิบเข้าไปในตัวเมืองอีกหน่อย ทำเลดี ชาวต่างชาติก็เยอะ แต่พอไปลองคำนวณในกระดาษพบว่าแปลกจนอยากจะแชร์ให้ทุกคนได้อ่านกัน แล้วมาลงความเห็นกัน
เริ่มกันที่คอนโดที่เรายกตัวอย่างมาเป็นราคาซื้อขายจริงในราคา 5,520,000 บาท ซึ่งคนประมูลได้ประมูลแพงกว่าตลาดไปประมาณ 3 -4 แสนบาท และเป็นคอนโดจากกรมบังคับคดีเหมือนเดิม ในส่วนของข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความ ตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อน ขึ้นเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว?
ข้อมูลเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 5,520,000 บาท
ขนาด: 34.97 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 552,000 บาท
ยอดกู้: 4,968,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 4,968,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 24,840 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (5,520,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 27,600 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~70 บาท/ตร.ม./เดือน) : 1,984.5 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~621 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 1,984.5 + 621 + 1,000 + 167 = 3772.5 บาท
รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อเดือน:
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 24,840 + 3772.5 = ~
28,613 บาท
เป้าหมายสำคัญคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 28,613 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
แต่พอลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่ของคอนโดโครงการนี้ในขนาด 34.97 ตร.ม. อยู่ที่
20,000 - 25,000 บาทต่อเดือน ซึ่งแบบแพงสุดมีเฟอร์นินเจอร์ยังได้แค่ 25,000 บาท
ก็เลยคิดได้อย่างเดียวว่า จะทำให้เราได้กระแสเงินสดเป็นบวกตอนปล่อยเช่าคงจะต้องโป๊ะเงินกู้ให้ลดลงมาอยู่ที่ ต่ำกว่าสองหมื่นให้ได้ซึ่งถ้าคำนวณ
โป๊ะเพิ่มอีกอย่างน้อยให้เป็น 30%
จะเหลือยอดกู้ 3,864,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 19,320บาท + 3772.5 = ~23,093 บาท ถึงจะพอสู่กับค่าเช่าในตลาดได้โดยที่ยังไม่ได้คำนวณความเสี่ยงอื่นๆว่าห้องจะมีคนมาเช่าหรือไม่ หรือค่าภาษี หรือค่ารีโนเวทเลย
ทำเลใกล้ BTS ทองหล่อจะมีใครจะเช่าบ้าง?
1. มนุษย์เงินเดือนสายอินเตอร์ (เช่น ทำงานกับบริษัทญี่ปุ่นหรือบริษัทข้ามชาติในย่านอโศก–ทองหล่อ)
2. ชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นหรือเกาหลีที่ทำงานในกรุงเทพฯ)
3. เจ้าของกิจการ SME / ครีเอทีฟ / ฟรีแลนซ์สายเมือง
4. คนไทยฐานะรวยที่อยู่นอกกรุงเทพ ส่งลูกมาเรียน
5. นักศึกษาต่างชาติถ้าจะปล่อยเช่าได้คงต้องพยายามตั้งราคาให้ใกล้เคียงกับค่าเช่าตลาด (20,000–25,000 บาท)
โดยอาจลดภาระผ่อนด้วยการโปะเงินบางส่วนด้วยและอาจจะต้องทำการตลาดแบบอย่างน้อย ไทย จีน ญี่ปุ่น อังกฤษ เพื่อที่จะดึงดูดให้มีคนมาเช่ากับเราได้ ซึ่ง...ดูไม่ง่ายเลย
สรุป:
เป็นคอนโดที่จะปล่อยเช่าก็รู้สึกไม่มั่นใจจะปล่อยขายก็รู้สึกจะไม่กำไรยังไงไม่รู้? … ทุกคนคิดว่าปัจจัยอะไรที่ทำให้ทำเลดีขนาดนี้ต่างชาติก็เยอะเดินทางก็สะดวก ขายยาก ทำกำไรน้อย มาแชร์กันได้นาา อยากรู้เหมือนกันนน
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [
https://sup-d.com/asset/67322e2c6c7d95ff550e53a2 ]
[คอนโดในกระดาษ#2] ถ้าได้คอนโดห่างจากรถไฟฟ้า BTS ทองหล่อแค่ 200 เมตร จะสร้างกระแสเงินสดให้เป็นบวกได้อยู่ไหม?
รอบนี้เขยิบเข้าไปในตัวเมืองอีกหน่อย ทำเลดี ชาวต่างชาติก็เยอะ แต่พอไปลองคำนวณในกระดาษพบว่าแปลกจนอยากจะแชร์ให้ทุกคนได้อ่านกัน แล้วมาลงความเห็นกัน
เริ่มกันที่คอนโดที่เรายกตัวอย่างมาเป็นราคาซื้อขายจริงในราคา 5,520,000 บาท ซึ่งคนประมูลได้ประมูลแพงกว่าตลาดไปประมาณ 3 -4 แสนบาท และเป็นคอนโดจากกรมบังคับคดีเหมือนเดิม ในส่วนของข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความ ตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อน ขึ้นเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว?
ข้อมูลเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 5,520,000 บาท
ขนาด: 34.97 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 552,000 บาท
ยอดกู้: 4,968,000 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 4,968,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 24,840 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (5,520,000 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 27,600 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~70 บาท/ตร.ม./เดือน) : 1,984.5 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~621 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 1,984.5 + 621 + 1,000 + 167 = 3772.5 บาท
รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อเดือน:
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 24,840 + 3772.5 = ~28,613 บาท
เป้าหมายสำคัญคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 28,613 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
แต่พอลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่ของคอนโดโครงการนี้ในขนาด 34.97 ตร.ม. อยู่ที่
20,000 - 25,000 บาทต่อเดือน ซึ่งแบบแพงสุดมีเฟอร์นินเจอร์ยังได้แค่ 25,000 บาท
ก็เลยคิดได้อย่างเดียวว่า จะทำให้เราได้กระแสเงินสดเป็นบวกตอนปล่อยเช่าคงจะต้องโป๊ะเงินกู้ให้ลดลงมาอยู่ที่ ต่ำกว่าสองหมื่นให้ได้ซึ่งถ้าคำนวณ
โป๊ะเพิ่มอีกอย่างน้อยให้เป็น 30%
จะเหลือยอดกู้ 3,864,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 19,320บาท + 3772.5 = ~23,093 บาท ถึงจะพอสู่กับค่าเช่าในตลาดได้โดยที่ยังไม่ได้คำนวณความเสี่ยงอื่นๆว่าห้องจะมีคนมาเช่าหรือไม่ หรือค่าภาษี หรือค่ารีโนเวทเลย
ทำเลใกล้ BTS ทองหล่อจะมีใครจะเช่าบ้าง?
1. มนุษย์เงินเดือนสายอินเตอร์ (เช่น ทำงานกับบริษัทญี่ปุ่นหรือบริษัทข้ามชาติในย่านอโศก–ทองหล่อ)
2. ชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นหรือเกาหลีที่ทำงานในกรุงเทพฯ)
3. เจ้าของกิจการ SME / ครีเอทีฟ / ฟรีแลนซ์สายเมือง
4. คนไทยฐานะรวยที่อยู่นอกกรุงเทพ ส่งลูกมาเรียน
5. นักศึกษาต่างชาติถ้าจะปล่อยเช่าได้คงต้องพยายามตั้งราคาให้ใกล้เคียงกับค่าเช่าตลาด (20,000–25,000 บาท)
โดยอาจลดภาระผ่อนด้วยการโปะเงินบางส่วนด้วยและอาจจะต้องทำการตลาดแบบอย่างน้อย ไทย จีน ญี่ปุ่น อังกฤษ เพื่อที่จะดึงดูดให้มีคนมาเช่ากับเราได้ ซึ่ง...ดูไม่ง่ายเลย
สรุป:
เป็นคอนโดที่จะปล่อยเช่าก็รู้สึกไม่มั่นใจจะปล่อยขายก็รู้สึกจะไม่กำไรยังไงไม่รู้? … ทุกคนคิดว่าปัจจัยอะไรที่ทำให้ทำเลดีขนาดนี้ต่างชาติก็เยอะเดินทางก็สะดวก ขายยาก ทำกำไรน้อย มาแชร์กันได้นาา อยากรู้เหมือนกันนน
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [ https://sup-d.com/asset/67322e2c6c7d95ff550e53a2 ]