[คอนโดในกระดาษ#4]
เย้มาถึงแผ่นที่ 4 แล้ววว
ทุกคนที่มาแชร์ความรู้กับประสบการ์ณทำให้ได้รู้อะไรเยอะเลย ขอบคุณนะคะ! รอบนี้ไปนั่งเสริชเล่นๆเจอคอนโดแถวๆพระราม 9 ค่ะ น่าอยู่มากแต่ไกลรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเกินไปหน่อยแต่ใกล้โรงพยาบาลดีค่ะ
คอนโดนี้คนซื้อ (ใครก็ไม่รู้) ประมูลกรมบังคับคดีมาได้ในราคา 2.3 ล้านนิดๆถูกกว่าตลาดราว ๆ 7 แสนบาท ข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความเหมือนเดิมตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อนเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว
ข้อมูลเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 2,307,525 บาท
ขนาด: 42.32 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 230,752 บาท
ยอดกู้: 2,076,772 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 2,076,772 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 10,384 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (2,307,525 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 11,538 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~50 บาท/ตร.ม) : ~2,116 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~260 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 2,116 + 260 + 1,000 + 167 = 3,543 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 10,384 + 3,543 = ~13,927 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 13,927 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 42.32 ตร.ม. อยู่ที่
14,000 - 16,000 บาทต่อเดือน
หากปล่อยเช่าได้ 14,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 14,500 - 13,927 = 573 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 16,000 บาท/เดือน: Cash Flow = 16,000 - 13,927 = 2,073 บาท/เดือน
และพอสำรวจบุคคลากรโดยรอบว่าใครพอจะมีกำลังเช่าราคาเท่านี้บ้างก็พบว่า
บุคลากรทางการแพทย์และพยาบาล: คอนโดติดกับโรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ ทำให้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับแพทย์ พยาบาล หรือบุคลากรที่ทำงานในโรงพยาบาลนี้
คนทำงาน: ด้วยความที่ทำเลพระราม 9 เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและแหล่งธุรกิจสำคัญหลายแห่ง โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในย่านพระราม 9, รัชดาภิเษก, หรือแม้กระทั่งใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เนื่องจากมีการเชื่อมต่อกับทางด่วนศรีรัช และ Airport Rail Link สถานีหัวหมาก แต่ไกลต้องเป็นคนมีรถ สถานีใกล้สุดคือ monorail สายสีเหลือง แต่ไม่ได้ใกล้พอให้เดินได้ นั่งวิน หรือมีรถอยู่ดี
นักศึกษาและบุคลากรสถาบันการศึกษา: บริเวณใกล้เคียงมีสถาบันการศึกษา เช่น มหาวิทยาลัยสแตมป์ฟอร์ด (Stamford International University), มหาวิทยาลัยรามคำแหง เป็นต้น
ผู้ชอบความเงียบและความเป็นส่วนตัวในเมือง: เป็นคอนโดยูนิตที่ไม่มาก (ประมาณ 146 ยูนิต, 8 ชั้น) และอยู่ในซอยที่ลึกแต่เข้าทางเข้าโรงพยาบาลจะไม่ค่อยเปลี่ยวมากจะมีซอบแคบๆคนเดินได้จักรยานได้ข้างคลองอยู่แต่ไม่เดินดีกว่า ตามรีวิวบอกว่านิติคอนโดใช้ได้เลยด้วย
ใกล้กับคอมมูนิตี้มอลล์: The Nine Center พระราม 9 รวมถึงห้างสรรพสินค้าและแหล่ง Hang Out อื่นๆ
สรุป:
การลงทุนคอนโดแถวพระรามเก้า ในกรณีคำนวณบนกระดาษนี้มีศักยภาพที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่าได้ ขนาดห้องขนาด 42 ตร.ม. สามารถอยู่ได้สองคนหารค่าเช่ากันได้อาจจะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าที่คิดโดยเฉพาะกลุ่มบุคคลากรทางการแพทย์พยาบาลมาใหม่ หรือนักศึกษาโรงเรียนนานาชาติตรงนั้นเด็กต่างชาติอาจจะชอบก็ได้เพราะเขาน่าจะมีรถกัน
นอกจากนี้ ด้วยราคาตลาด 3-4 ล้านบาท ทำให้คอนโดนี้มี โอกาสในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคตได้อีกด้วย ไม่ว่าคุณจะถือไว้เพื่อปล่อยเช่าสักระยะแล้วค่อยปล่อยขาย หรือจะปล่อยขายทันทีก็มีแนวโน้มที่จะได้กำไร
มาแชร์กันได้นาา มีใครเคยไปส่องบ้าง ตอนหาข้อมูลรู้สึกว่าเป็นคอนโดที่น่าอยู่มากเลยแต่ไม่มีรถส่วนตัวเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นหลักเลยเฉยๆ คิดว่าคนเป็นหมอ-พยาบาลได้ไปลงฝึกงานน่าจะหาเช่าแน่ๆ เพราะเวรเยินแค่ไหนก็เดินกลับห้องได้อยู่
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [
https://sup-d.com/asset/67c6050ef17386af462740af]
[คอนโดในกระดาษ#4] "ถ้า" เราซื้อคอนโดแถวพระรามเก้าติดโรงพยาบาลแต่ไกลรถไฟฟ้า จะสร้างกระแสเงินสดให้เป็นบวกได้อยู่ไหม?
เย้มาถึงแผ่นที่ 4 แล้ววว
คอนโดนี้คนซื้อ (ใครก็ไม่รู้) ประมูลกรมบังคับคดีมาได้ในราคา 2.3 ล้านนิดๆถูกกว่าตลาดราว ๆ 7 แสนบาท ข้อมูลอ้างอิงจะแนบไว้หลังบทความเหมือนเดิมตัวเลขอื่นๆที่ใช้ในการคำนวณ จะเป็นเลขสมมุติไปทางค่อนสูงและกรณีมีค่าใช้จ่ายเยอะๆไว้ก่อนเพื่อแสดงให้เห็นว่าคอนโดที่ยกตัวอย่างจะทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกได้รึเปล่าถ้าเราคำนวณต้นทุนสูงขนาดนี้แล้ว
ข้อมูลเบื้องต้น
ราคาคอนโด: 2,307,525 บาท
ขนาด: 42.32 ตร.ม.
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (สมมติ): 6% ต่อปี
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 30 ปี
เงินดาวน์ (สมมติ): 10% ของราคาซื้อ = 230,752 บาท
ยอดกู้: 2,076,772 บาท (หากกู้ 90%)
1. ค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
จากยอดกู้ 2,076,772 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนชำระต่อเดือนโดยประมาณจะอยู่ที่ 10,384 บาท
หมายเหตุ: หากคุณกู้เต็ม 100% (2,307,525 บาท) ยอดผ่อนต่อเดือนจะสูงขึ้นเป็นประมาณ 11,538 บาท
2. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง (~50 บาท/ตร.ม) : ~2,116 บาท/เดือน
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย/สินเชื่อ (~ 0.1% - 0.2% ของยอดกู้ต่อปี): ~260 บาท/เดือน
ค่าซ่อมบำรุง/เฟอร์นิเจอร์ : ~1,000 บาท/เดือน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ~167 บาท/เดือน
รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ต่อเดือน: 2,116 + 260 + 1,000 + 167 = 3,543 บาท
เมื่อนำค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ มารวมกัน ค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 10,384 + 3,543 = ~13,927 บาท
เป้าหมายคือการทำให้รายได้ค่าเช่า มากกว่า 13,927 บาทต่อเดือน เพื่อให้กระแสเงินสดของคุณเป็นบวก
ถ้าลองสำรวจตลาดออนไลน์จะพบว่าตลาดส่วนใหญ่คอนโดโครงการนี้ในขนาด 42.32 ตร.ม. อยู่ที่
14,000 - 16,000 บาทต่อเดือน
หากปล่อยเช่าได้ 14,500 บาท/เดือน: Cash Flow = 14,500 - 13,927 = 573 บาท/เดือน
หากปล่อยเช่าได้ 16,000 บาท/เดือน: Cash Flow = 16,000 - 13,927 = 2,073 บาท/เดือน
และพอสำรวจบุคคลากรโดยรอบว่าใครพอจะมีกำลังเช่าราคาเท่านี้บ้างก็พบว่า
บุคลากรทางการแพทย์และพยาบาล: คอนโดติดกับโรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ ทำให้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับแพทย์ พยาบาล หรือบุคลากรที่ทำงานในโรงพยาบาลนี้
คนทำงาน: ด้วยความที่ทำเลพระราม 9 เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและแหล่งธุรกิจสำคัญหลายแห่ง โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในย่านพระราม 9, รัชดาภิเษก, หรือแม้กระทั่งใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เนื่องจากมีการเชื่อมต่อกับทางด่วนศรีรัช และ Airport Rail Link สถานีหัวหมาก แต่ไกลต้องเป็นคนมีรถ สถานีใกล้สุดคือ monorail สายสีเหลือง แต่ไม่ได้ใกล้พอให้เดินได้ นั่งวิน หรือมีรถอยู่ดี
นักศึกษาและบุคลากรสถาบันการศึกษา: บริเวณใกล้เคียงมีสถาบันการศึกษา เช่น มหาวิทยาลัยสแตมป์ฟอร์ด (Stamford International University), มหาวิทยาลัยรามคำแหง เป็นต้น
ผู้ชอบความเงียบและความเป็นส่วนตัวในเมือง: เป็นคอนโดยูนิตที่ไม่มาก (ประมาณ 146 ยูนิต, 8 ชั้น) และอยู่ในซอยที่ลึกแต่เข้าทางเข้าโรงพยาบาลจะไม่ค่อยเปลี่ยวมากจะมีซอบแคบๆคนเดินได้จักรยานได้ข้างคลองอยู่แต่ไม่เดินดีกว่า ตามรีวิวบอกว่านิติคอนโดใช้ได้เลยด้วย
ใกล้กับคอมมูนิตี้มอลล์: The Nine Center พระราม 9 รวมถึงห้างสรรพสินค้าและแหล่ง Hang Out อื่นๆ
สรุป:
การลงทุนคอนโดแถวพระรามเก้า ในกรณีคำนวณบนกระดาษนี้มีศักยภาพที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่าได้ ขนาดห้องขนาด 42 ตร.ม. สามารถอยู่ได้สองคนหารค่าเช่ากันได้อาจจะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าที่คิดโดยเฉพาะกลุ่มบุคคลากรทางการแพทย์พยาบาลมาใหม่ หรือนักศึกษาโรงเรียนนานาชาติตรงนั้นเด็กต่างชาติอาจจะชอบก็ได้เพราะเขาน่าจะมีรถกัน
นอกจากนี้ ด้วยราคาตลาด 3-4 ล้านบาท ทำให้คอนโดนี้มี โอกาสในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคตได้อีกด้วย ไม่ว่าคุณจะถือไว้เพื่อปล่อยเช่าสักระยะแล้วค่อยปล่อยขาย หรือจะปล่อยขายทันทีก็มีแนวโน้มที่จะได้กำไร
มาแชร์กันได้นาา มีใครเคยไปส่องบ้าง ตอนหาข้อมูลรู้สึกว่าเป็นคอนโดที่น่าอยู่มากเลยแต่ไม่มีรถส่วนตัวเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นหลักเลยเฉยๆ คิดว่าคนเป็นหมอ-พยาบาลได้ไปลงฝึกงานน่าจะหาเช่าแน่ๆ เพราะเวรเยินแค่ไหนก็เดินกลับห้องได้อยู่
รายละเอียดทรัพย์ที่ใช้อ้างอิง [https://sup-d.com/asset/67c6050ef17386af462740af]