เรามีที่ดิน 1 ไร่กว่า ห่างจากทะเลไม่เกิน 100 เมตรที่ภูเก็ตสามารถเดินไปทะเลได้ไม่เกิน 5 นาที บริเวณใกล้เคียงเป็นโรงแรมหรูและขนาดใหญ่ เดิมให้เช่าที่ดินเปล่าระยะยาวให้แก่ผู้เช่าเดิม 25 ปี ผู้เช่าเดิมได้สร้างเป็นบ้าน 2 ชั้นจำนวน 6 หลัง มีสระว่ายน้ำส่วนกลาง มีสนามหญ้าและที่จอดรถ เมื่อครบ 25 ปี ตามสัญญาเก่า (เมื่อ 14 ปีที่แล้ว) ก็ได้ทำสัญญาใหม่เช่าต่ออีก 30 ปี โดยผู้เช่าได้ปล่อยให้คนอื่นเช่าช่วงระยะยาวต่อ 2 หลัง ทั้งผู้เช่าและผู้เช่าช่วงต่อเช่ามาแล้วครึ่งทาง เหลืออีก15 ปี แต่ทางผู้เช่าแจ้งว่าต้องการจะวางมือ ยุติการเช่าด้วยปัญหาสุขภาพ และได้แนะนำผู้เช่ารายใหม่มาให้
ซึ่งผู้จะเช่ารายใหม่ต้องการทำสัญญาใหม่ระยะเวลาเช่า 30 ปีเท่ากับเริ่มต้นใหม่ ซึ่งตามสัญญาเช่าเดิมหากสิ้นสุดสัญญา สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินที่ยึดติดจะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่าในสภาพที่สมบูรณ์
แต่ก่อนที่จะตกลงเรื่องราคาและให้ทนายฝั่งผู้เช่าร่างสัญญาเช่าใหม่ เราจึงอยากขอคำแนะนำจากผู้มีประสบการณ์ และผู้เชี่ยวชาญด้านกฏหมายในนี้ให้คำแนะนำ 2 เรื่องนี้
1.ด้านราคา หากมีการทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นหมายถึงผู้เช่าใหม่จะต้องเช่าในราคาค่าเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่ผู้เช่าใหม่จะขอยึดราคาเดิม+10% เพราะเค้าต้องการรีโนเวทใหม่ทั้งหมดและสร้างเพิ่มจนเต็มพื้นที่ โดยเราอยากเพิ่มจากราคาค่าเช่าจากสัญญาเดิมอีก 20% มากกว่าที่เขาเสนอมาเล็กน้อย เพื่อประกันความเสี่ยงจากการหยุดก่อสร้างระหว่างทาง และอัตราเงินเฟ้อในอนาคต คิดว่าเหมาะสมหรือไม่ เราเทียบแล้วบ้านบริเวณนั้นให้เช่าเดือนละ60,000++ แต่ของเราราคาเช่าเดิมต่อหลังถูกกว่าเท่านึง
(สิ่งปลูกสร้างเป็นบ้านขนาดใหญ่ 2 ชั้น จำนวน 6หลัง แต่ละหลังมี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ สภาพดีไม่เก่ามาก ตกแต่งดี บางหลังเพิ่งปรับปรุงทำใหม่ มูลค่าต่อหลังประมาณ 4-5 ล้าน ไม่รวมที่ดิน)
2. ด้านสัญญาเช่า จะเพิ่มเติมเงื่อนไขอะไรที่มันรัดกุมกว่านี้ได้บ้าง เพราะเคยมีบทเรียนจากที่ดินอีกแปลงที่ให้เช่าระยะยาวเหมือนกัน ตั้งแต่เริ่มโควิดจนปัจจุบันยังไม่ได้ค่าเช่าเลยโดยเรายอมผ่อนผันให้จนกว่าจะกลับดำเนินกิจการได้ ถึงแม้จะมีเอกสารบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรก็ตาม หรือหากผู้เช่าทุบต่อเติมสิ่งก่อสร้าง แล้วเกิดปัญหาขัดข้องใดๆ ให้ล่าช้ากว่าเดิม หรือหยุดการสร้าง เราควรจะมีเงื่อนไขระบุอย่างไรให้ผู้เช่าไม่หนีหายหรือให้การจ่ายราบรื่นตรงเวลา (ช่วง 3 ปีแรก เราคิดค่าเช่าเค้าแค่ครึ่งล้าน/ ปี)
ถ้าในสัญญาเราให้เค้าเช่าช่วงต่อได้ควรเขียนสัญญาแบบไหนไม่ให้มีปัญหาทั้งผู้ให้เช่า ผู้เช่า และคนเช่าช่วงต่อ
หมายเหตุ: สัญญาเช่าระยะยาว ผู้เช่าจ้างทนายร่างสัญญาและไปจดทะเบียนโอนสิทธิ์การเข่าที่ สนง.ที่ดิน
รบกวนผู้รู้ช่วยให้คำแนะนำด้วยค่ะ ไม่อยากให้สัญญามีช่องโหว่จนต้องโดนคนโกงเอาเปรียบเหมือนเคสที่ดินอีกแปลงนึง ขอบคุณค่ะ
ขอปรึกษาเรื่องการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว พร้อมบ้าน 6 หลัง ห่างทะเลไม่เกิน 100 เมตร ให้มีความรัดกุมและราคาเหมาะสม
ซึ่งผู้จะเช่ารายใหม่ต้องการทำสัญญาใหม่ระยะเวลาเช่า 30 ปีเท่ากับเริ่มต้นใหม่ ซึ่งตามสัญญาเช่าเดิมหากสิ้นสุดสัญญา สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินที่ยึดติดจะต้องตกเป็นของผู้ให้เช่าในสภาพที่สมบูรณ์
แต่ก่อนที่จะตกลงเรื่องราคาและให้ทนายฝั่งผู้เช่าร่างสัญญาเช่าใหม่ เราจึงอยากขอคำแนะนำจากผู้มีประสบการณ์ และผู้เชี่ยวชาญด้านกฏหมายในนี้ให้คำแนะนำ 2 เรื่องนี้
1.ด้านราคา หากมีการทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นหมายถึงผู้เช่าใหม่จะต้องเช่าในราคาค่าเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่ผู้เช่าใหม่จะขอยึดราคาเดิม+10% เพราะเค้าต้องการรีโนเวทใหม่ทั้งหมดและสร้างเพิ่มจนเต็มพื้นที่ โดยเราอยากเพิ่มจากราคาค่าเช่าจากสัญญาเดิมอีก 20% มากกว่าที่เขาเสนอมาเล็กน้อย เพื่อประกันความเสี่ยงจากการหยุดก่อสร้างระหว่างทาง และอัตราเงินเฟ้อในอนาคต คิดว่าเหมาะสมหรือไม่ เราเทียบแล้วบ้านบริเวณนั้นให้เช่าเดือนละ60,000++ แต่ของเราราคาเช่าเดิมต่อหลังถูกกว่าเท่านึง
(สิ่งปลูกสร้างเป็นบ้านขนาดใหญ่ 2 ชั้น จำนวน 6หลัง แต่ละหลังมี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ สภาพดีไม่เก่ามาก ตกแต่งดี บางหลังเพิ่งปรับปรุงทำใหม่ มูลค่าต่อหลังประมาณ 4-5 ล้าน ไม่รวมที่ดิน)
2. ด้านสัญญาเช่า จะเพิ่มเติมเงื่อนไขอะไรที่มันรัดกุมกว่านี้ได้บ้าง เพราะเคยมีบทเรียนจากที่ดินอีกแปลงที่ให้เช่าระยะยาวเหมือนกัน ตั้งแต่เริ่มโควิดจนปัจจุบันยังไม่ได้ค่าเช่าเลยโดยเรายอมผ่อนผันให้จนกว่าจะกลับดำเนินกิจการได้ ถึงแม้จะมีเอกสารบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรก็ตาม หรือหากผู้เช่าทุบต่อเติมสิ่งก่อสร้าง แล้วเกิดปัญหาขัดข้องใดๆ ให้ล่าช้ากว่าเดิม หรือหยุดการสร้าง เราควรจะมีเงื่อนไขระบุอย่างไรให้ผู้เช่าไม่หนีหายหรือให้การจ่ายราบรื่นตรงเวลา (ช่วง 3 ปีแรก เราคิดค่าเช่าเค้าแค่ครึ่งล้าน/ ปี)
ถ้าในสัญญาเราให้เค้าเช่าช่วงต่อได้ควรเขียนสัญญาแบบไหนไม่ให้มีปัญหาทั้งผู้ให้เช่า ผู้เช่า และคนเช่าช่วงต่อ
หมายเหตุ: สัญญาเช่าระยะยาว ผู้เช่าจ้างทนายร่างสัญญาและไปจดทะเบียนโอนสิทธิ์การเข่าที่ สนง.ที่ดิน
รบกวนผู้รู้ช่วยให้คำแนะนำด้วยค่ะ ไม่อยากให้สัญญามีช่องโหว่จนต้องโดนคนโกงเอาเปรียบเหมือนเคสที่ดินอีกแปลงนึง ขอบคุณค่ะ