สวัสดีค่ะเพื่อน ๆ ชาวพันทิป วันนี้ Condonewb มีเรื่องราวดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาฝากกันอีกแล้ว ซึงในวันนี้เรื่องราวที่เราจะนำมาฝากเพื่อน ๆ ในวันนี้คือเรื่องของการขายฝากที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องขั้นตอนการขายฝากที่ดิน ไปจนถึงข้อดี-ข้อด้อยในการขายฝากที่ดิน พร้อมทั้งเอกสารที่ต้องใช้ และค่าธรรมเนียม
 
ขายฝากที่ดิน คือ การทำสัญญาซื้อขาย ที่ใช้หลักทรัพย์ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน ระหว่าง “ผู้ขายฝาก” และ “ผู้รับขายฝาก” โดยผู้ขายฝากจะทำการขายที่ดินและโอนที่ดินไปยังผู้รับฝากทันทีในวันที่ทำสัญญา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับฝากทันที โดยมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าผู้ขายฝากสามารถซื้อที่ดินคืน หรือไถ่ถอนที่ดินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ และจะมีการให้ค่าตอบแทนแก่ผู้รับซื้อฝากทันทีหากมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น รวมทั้งผู้รับซื้อฝากก็ยังมีสิทธิได้รับค่าตอบแทนจากการรับขายฝากสูงสูดถึง 15% ต่อปี ส่วนผู้ขายฝากก็จะได้รับเงินค่าขายฝากที่ดิน โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายในท้องตลาด หรือเช็คราคาจากกรมที่ดินโดยตรง
 
         สำหรับระยะเวลาในการไถ่ถอนที่ดินหรือทรัพย์สิน ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้ แต่ถ้าเลยกำหนดเวลาตามกฎหมาย ก็สามารถขยายเวลาขายฝากเพิ่มต่อได้อีกหลายครั้ง โดยมีกำหนดการไถ่ถอนภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝาก ซึ่งจะต้องมีหนังสือรับรองลงลายมือชื่อของผู้รับฝากซื้อ
 
             โดยขายฝากที่ดิน จะทำได้เมื่อมีผู้ขายฝาก และผู้รับขายฝาก พร้อมได้ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น เพื่อคุ้มครองตามกฎหมาย และจะต้องมีการทำหนังสือพร้อมจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ รวมทั้งถ้าหากต้องการขยายเวลาไถ่ถอนก็ต้องมีการทำสัญญาจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และในกรณีที่ผู้ขายฝากที่ดินต้องการไถ่ถอนที่ดินหรือทรัพย์สิน แต่พบปัญหาติดต่อผู้รับขายฝากไม่ได้ หากเป็นกรณีนี้ให้ผู้ขายฝากไปติดต่อวางเงินไถ่ถอนได้ที่ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม และในส่วนของภูมิภาคก็สามารถติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาลได้เลยค่ะ เพราะหลังจากวางเงินไถ่ถอนแล้ว ที่ดินของเราก็จะกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราทันที
 
 
ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน
          ดูที่ดินของผู้ที่ต้องการขายฝาก แล้วพูดคุยรายละเอียดและตกลงราคากันให้เรียบร้อย จากนั้นจึงไปทำสัญญาการขายฝาก ณ กรมที่ดินต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่
 
 
         หลังจากทำสัญญาขายฝากที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายฝากก็จะได้รับเงินสดจากผู้รับขายฝากทันที โดยผู้ขายฝากต้องจ่ายดอกเบี้ยตามตกลง หรือสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย ซึ่งผู้ขายฝากจะต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน จนครบกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนที่ดิน
 
          เมื่อครบสัญญา ก็ให้ผู้ขายฝากไปไถ่ถอนที่ดินกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง แต่หากผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในตอนแรก ผู้ขายฝากก็ต้องทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนกับผู้รับขายฝาก โดยสามารถขยายเวลาได้ไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝาก พร้อมจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ให้เรียบร้อย
 
          ซึ่งปกติแล้วการขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อขายฝากระหว่าง ‘บุคคลธรรมดา’, ‘บุคคลธรรมดา กับนิติบุคคล’ และ ‘บุคคลธรรมดา กับบริษัท หรือองค์กร’ อย่างใดอย่างนึงก็ได้ โดยไม่สามารถทำการขายฝากที่ดินกับธนาคารได้โดยตรง เนื่องจากทางธนาคารอาจเห็นได้ว่าทางผู้ขายฝากมีภาระผูกพัน หรือ อาจไม่มีกำลังพอในกาชำระหนี้ และในกรณีที่ต้องการไถ่ถอนที่ดิน หากผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ก็จะมีบางธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อชำระหนี้ค่าไถ่ถอนการขายฝาก แต่สิ่งสำคัญคือ จะทำการกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อมาไถ่ถอนที่ดินได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ขายฝากมี Statement, มีใบรับรองการทำงาน, มีใบรับรองเงินเดือนเท่านั้น แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ขายฝากอาจไม่มีตรงจุดนี้ จึงทำให้กู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อนำมาไถ่ถอนที่ดินไม่ได้
 
 
ข้อเด่น และข้อด้อยในการขายฝากที่ดิน
ข้อดี
1. มีการทำสัญญาที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้ปลอดภัย ไว้ใจได้
2. อนุมัติได้เร็ว และได้วงเงินหลังการอนุมัติประมาณ 40 - 70% ของราคาประเมิน
3. ไม่มีการเช็ค Statement แต่อย่างใด
4. ถ้าหากไม่พร้อมไถ่ถอน ก็สามารถทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนต่อได้อีกหลายครั้ง แต่ไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย
 
ข้อด้อย
1. เสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงกว่าการจำนองมาก เช่น ค่าธรรมเนียม และค่านายหน้า
2. มีความเสี่ยงเจอนายทุนไม่ดี ที่จะบ่ายเบี่ยงไม่ขายคืนที่ดิน ทำให้เกิดความเสี่ยงกับที่ดินที่นำไปทำสัญญา
3. ผู้ขายฝากต้องเสียดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหมายถึงอาจต้องเสียเกินกว่า 15% ต่อปี 4. เพราะในความเป็นจริงผู้รับขายฝากหรือนายทุน มักเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม อาทิเช่น ค่าปากถุงซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการหาทรัพย์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นายทุนจะหักเพิ่มเติม
 
 
เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝากที่ดินมีอะไรบ้าง?
1. โฉนด ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชนตัวจริง (พร้อมสำเนา)
2. ใบเปลี่ยนชื่อ- นามสกุล ตัวจริง พร้อมสำเนา (ในกรณีที่มีการเปลี่ยนชื่อนามสกุล)
3. กรณีจดทะเบียนสมรส ให้เตรียมหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส หากแต่งงานแล้วให้เตรียมใบทะเบียนสมรสมาด้วย หรือหากมีการหย่า ก็ต้องเตรียมใบหย่า รวมทั้งใบแนบท้ายใบหย่าด้วย
 
 
ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการขายฝากที่ดิน
          สำหรับค่าธรรมเนียม จะมี 2 ส่วนที่ต้องชำระ คือ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน และชำระค่าคอม หรือค่านายหน้า
ในส่วนของค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน มีดังนี้
1. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน
2. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม 2% เป็นค่าโอน จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาขาย
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์ 
4. ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ
5. ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ร้อยละ 1
 
 
         โดยถ้าผู้ซื้อฝากได้ออกค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากก่อน ผู้ขายฝากจะต้องชำระคืนให้แก่ผู้ซื้อฝากพร้อมค่าไถ่ถอน และในการจดทะเบียนไถ่ถอน ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมเอง
 
 
ในส่วนของค่าคอม ค่านายหน้าที่ต้องชำระ มีดังนี้
        ค่าคอมหรือค่านายหน้ากรณีขายฝาก มัดใช้คำว่า ‘ค่าปากถุง’ โดยทั่วไปจะคิด 5% ของยอดการขายฝาก อาทิเช่น ขายฝากที่ดิน 1 ล้านบาท ส่วนมากจะหักค่าปากถุง 50,000 บาท บางกรณีผู้รับขายฝากก็จะหักไว้ต่อ แล้วแต่ตกลง ที่เหลือก็เป็นค่าคอม ค่านายหน้าตามนัย คือ ผู้ประสานงาน
 
 
ข้อควรคำนึงในการขายฝากที่ดิน ที่เจ้าของทรัพย์ทุกคนควรรู้
         ต้องตรวจสอบวันครบกำหนดสัญญา เพื่อทำการไถ่ถอน รวมทั้งค่าธรรมเนียม ดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูง และค่านายหน้าอย่างรอบคอบด้วยนะคะ
 
        เป็นอย่างไรกันบ้างคะ แม้ว่าธุรกรรมการขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อขายฝากโดยใช้ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน แล้วได้เงินสดมาไว้ในมือทันทีหลังทำสัญญา แต่ก็มีทั้งข้อเด่นข้อด้อยของการขายฝากเสมอ รวมทั้งมีค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่านายหน้าที่ต้องแบ่งจ่ายเพิ่มสูง ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ต้องศึกษาข้อมูลและสัญญาการขายฝากที่ดินให้รอบคอบทุกครั้งนะคะ ครั้งหน้าเราจะนำความรู้หรือการแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับอสังหาฯอะไรมาฝากกันอีกอย่าลืมติดตาม CondoNewb นะคะ 

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : รวมสิ่งที่ต้องรู้ วิธีการขายฝากที่ดิน มีขั้นตอน และค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง