เคลียร์ข้อคาใจ เกณฑ์ LTV ใหม่ อะไร อย่างไง กันแน่


          ล่าสุดผมเพิ่งขึ้นบรรยายในหัวข้อเรื่อง “ฝ่าประตูสู่รั้วอสังหา” (ถ้าสนใจเช็กตารางกันได้นะครับ  www.kasikornbank.com/th/k-expert/activity-seminar/Pages/index.aspx) ในการบรรยายได้มีการพูดถึงเกณฑ์ LTV ใหม่ซึ่งคนฟังมีข้อสงสัยในประเด็นนี้กันมาก และยังมีความเข้าใจผิดในเรื่องนี้กันอยู่ จึงเป็นที่มาในการเขียนบทความครั้งนี้เพื่อเคลียร์ข้อคาใจต่างๆ เกี่ยวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ว่าจริงๆ แล้วอย่างไรกันแน่

          ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกับคำว่า LTV กันก่อน ภาษาอังกฤษเต็มคือ Loan to Value ถ้าเอาเป็นภาษาไทยบ้านๆ นั้นก็คือ “เงินที่สามารถกู้ได้ต่อราคาบ้าน” นั่นเอง คำว่าบ้านเหมารวมที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดและอื่นๆ ด้วยนะครับ ยกตัวอย่างเช่นถ้าเราต้องการซื้อบ้านในราคา 3,000,000 บาท เงินที่เราจะสามารถกู้จากทางแบงค์ได้สูงสุด จะเป็นเงินเท่าไหร่ ส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน เช่น ถ้า LTV = 90% หมายความว่าบ้านหลังนี้เราก็จะสามารถกู้ได้ไม่เกิน 2,700,000 บาท คือ 90% ของ 3 ล้านนั่นเอง

          ต่อมาอยากเล่าให้ฟังสักนิดสำหรับจุดประสงค์ของการออกมาตรการ LTV ใหม่ ว่าออกมาเพื่ออะไรสำหรับมาตรการ LTV ใหม่นี้ ถ้าคนที่ยังไม่มีบ้านแล้วต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือเปรียบว่าเป็นบ้านหลังแรกของตัวเอง ปกติแล้วบ้านหลังแรกที่เราซื้อเราสามารถกู้จากธนาคารได้ประมาณ 90% ถึง 95% ของราคาบ้านอยู่แล้ว แต่เกณฑ์ใหม่นี้ออกมาเพื่อสกัดคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองกันมากกว่า โดยเฉพาะนักเก็งกำไรอสังหาทั้งหลาย เพราะฉะนั้นถ้าใครคิดอยากมีบ้านหลังที่สองก็อาจจะต้องมีเงินดาวน์ให้เยอะหน่อย หรือบางคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อการเก็งกำไร คนกลุ่มนี้แหล่ะที่จะโดนผลกระทบของเกณฑ์ LTV ใหม่ 


 ก่อนอื่นขอเคลียร์ข้อคาใจแรก “บ้านหลังที่ 2” vs “สัญญาที่ 2”ต่างกันยังไง
          คำว่า “บ้านหลังที่ 2” กับ “สัญญาณที่ 2” ความแตกต่างมันคือว่าบ้านหลังที่ 2 คือบ้านที่เราซื้อเป็นหลังที่ 2 ถูกต้องไหมครับ หากเราซื้อบ้านด้วยเงินสดในหลังที่หนึ่ง บ้านหลังที่สองก็จะไม่ถือว่าเป็นบ้านหลังที่สองในเกณฑ์ LTV ดังนั้นถ้าพูดให้ถูกต้องแล้วควรใช้คำว่า “สัญญาที่” หมายความว่าถ้าใครเคยซื้อบ้านด้วยเงินกู้ก็จะมีสัญญากู้ที่ 1 การที่จะกู้ซื้อบ้านที่ใหม่หรือสัญญาที่ 2 ก็จะมีผลกระทบโดยตรง เพราะฉะนั้นเพื่อให้เป็นที่เข้าใจตรงกัน คำที่ถูกต้องนั่นคือคำว่า “สัญญาที่” น่าจะตรงใจความมากที่สุด

          ที่นี้เรามาดูกันว่าเกณฑ์ LTV ใหม่ มันมีใจความยังไงกันบ้าง ผมเลยจำลองภาพมาให้ดูเพื่อให้เข้าใจมากขึ้น 

          ที่อยู่อาศัยที่มีราคาน้อยกว่า 10 ล้าน สัญญาที่ 1 LTV กู้ได้สูงสุดคือ 95% สำหรับแนวราบ (เช่น บ้าน) และกู้ได้สูงสุด 90% สำหรับแนวสูง (เช่น คอนโด) ส่วนสัญญาที่ 2 คิด LTV เท่าไหร่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมคือถ้ากู้สัญญาที่ 1 มาแล้วนานกว่า 3 ปี สัญญาที่ 2 กู้สูงสุดได้ 90% แต่ถ้าเรากู้สัญญาที่ 1 มาน้อยกว่า 3 ปี เราจะสามารถกู้ได้สูงสุดแค่ 80% และถ้าเป็นการกู้สัญญาที่ 3 ก็จะกู้ได้สูงสุดเพียง 70% ทุกกรณี

          แต่ถ้าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ก็จะกู้ได้สูงสุดที่ 80% ส่วนสัญญาที่ 3 ก็จะกู้ได้สูงสุดที่ 70% ครับ

ข้อคาใจที่ 2 เกณฑ์ LTV ใหม่ เริ่มใช้เมื่อไหร่
          ประเด็นนี้มาจากตอนที่ผมบรรยาย มีผู้ฟังท่านหนึ่งยกมือและคัดค้านว่า สัญญาที่ 2 เพิ่งกู้มายังกู้ได้ 100% เต็มอยู่เลย เลยทำมาเป็นรูปให้เห็นภาพชัดๆเลย

          เกณฑ์ LTV ใหม่ ใช้สำหรับคนที่ทำสัญญากู้ ตั้งแต่ 1 เม.ย. 62  ไม่ต้องสงสัยเลยว่าใครทียังไม่ได้กู้ ใช้เกณฑ์ LTV ใหม่แน่นอนเลยครับ

ข้อคาใจที่ 3 ถ้า Refinance นับสัญญาอย่างไร
          ประเด็นนี้ผู้ฟังอีกท่านหนึ่งยกมือถามเพราะความอยากรู้ “ถ้ากู้บ้านหลัง A มาสักพักแล้ว Refinance กับต่างธนาคาร พอ Refinance เสร็จ ต้องการกู้บ้านหลัง B ซึ่งถือเป็น “สัญญาที่ 2”  สัญญาที่ 2 จะได้ “LTV เท่าไหร่”
จากเงื่อนไข เกณฑ์ LTV ใหม่ สำหรับสัญญาที่ 2 มีเงื่อนไขคือถ้ากู้สัญญาที่1 มานานมากกว่า 3 ปี สัญญาที่ 2 กู้สูงสุด 90% แต่ถ้าเรากู้สัญญาที่ 1 มาน้อยกว่า 3 ปี เราจะสามารถกู้ได้สูงสุดแค่ 80% 

          แล้วถ้าสัญญาที่ 1 Refinance มาไม่ถึงปี เรานับอายุสัญญาก่อน Refinance หรือเปล่า คำตอบคือนับนะครับ แต่ทั้งนี้เราต้องมีเอกสารอ้างอิงเพิ่มเติม คือสัญญากู้ฉบับเดิม แต่ส่วนใหญ่พอย้ายมา Refinance ที่ใหม่ก็จะไม่ค่อยเก็บสัญญากู้เดิมไว้ ดังนั้นถ้าไม่มีสัญญากู้ฉบับเดิมสามารถไปที่กรมที่ดินขอคัดลอก สัญญาจำนอง และสัญญาซื้อขาย ใช้เป็นเอกสารอ้างอิงได้ครับ หรือบางธนาคารก็อนุโลมให้ดูกรรมสิทธิ์หลังโฉนดได้เลย ลองเช็กกับธนาคารที่จะกู้ดูอีกทีครับ

          เกณฑ์ LTV ใหม่ กำหนดมาเพื่อระมัดระวังเรื่องการปล่อยกู้โดยเฉพาะในเรื่องของสินเชื่อบ้าน เนื่องจากคนทั่วไปเข้ามาสนใจและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้นเพราะคิดว่าราคาบ้านมีแต่จะขึ้นเรื่อยๆ ก็นำมาขายเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่าได้อีกต่อหนึ่ง แบงค์ชาติเห็นว่าสถานการณ์นี้เริ่มรุนแรงมากขึ้นหากมีจำนวนการกู้ที่ไม่ได้เป็นความต้องการอยู่จริงมากขึ้น และปล่อยเหตุการณ์แบบนี้เกิดขึ้นทำให้ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเรื่อยๆ จนอาจจะเกิดฟองสบู่ขึ้นและถ้าฟองสบู่แตกคนที่ได้ผลกระทบก็คือพวกเราทุกคนนั่นเองครับ
แก้ไขข้อความเมื่อ

แสดงความคิดเห็น
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่