รบกวนสอบถามค่ะ การกู้ซื้อที่ดิน และเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ควรทำอย่างไหนก่อนกันคะ

๑. ความหมายคือ ไม่อยากเอาที่ทั้งแปลงไปจำนองใช่ไหมครับ ถ้าไม่อยากเอาที่ดินไปจำนองทั้งแปลง จะต้องทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินเป็น ๒ แปลง  แบ่งเป็นแปลงที่จะใช้สร้างบ้านจริง กับแปลงที่เหลือจากการสร้างบ้าน  แต่ปัญหามันอยุ่ที่ระยะเวลา
แบ่งแยกที่ดิน จใช้เวลาพอสมควรขึ้นอยู่คิวรังวัด (ต้องสอบถามกับฝ่ายรังวัดว่าใช้ระยะเวลานานเท่าไหร่)

แต่ถ้าไม่รังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อน เอาไปจำนองกับธนาคารทั้งแปลง มันขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองกับธนาคารครับ โดยหลักแล้วที่ดินทั้งแปลงนี้จะจำนองประกันหนี้ไปตลอดเวลาที่ยังขำระหนี้เงินกู้ไม่หมด จะไม่ยินยอมให้ทำการแบ่งแยกที่ดินโดยเด็ดขาด เว้นแต่เจรจาได้ว่า จะจำนองเฉพาะที่ดินส่วนที่ใช้ปลูกบ้าน ที่ดินที่เหลือจะไม่จำนอง  ถ้าตกลงกันได้ ธนาคารก็จะยินยอมให้ทำการรังวัดแบ่งที่ดิน(ระหว่างจำนอง)(ครอบจำนอง) เมื่อแบ่งที่ดินเป็น ๒ แปลง คือ แปลงที่ใช้ปลูกสร้างบ้านก็จะยังคงเป็นประกันการชำระหนี้ต่อไป ส่วนแปงที่ไม่เกี่ยวกับการสร้างบ้าน ธนาคารจะยินยอมให้ปลอดจำนองที่ดินให้ (ต้องให้ธนาคารทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรเลยนะครับว่ายินยอมให้ที่ดินที่ไม่เกี่ยวกับการสร้างบ้านพ้นจากการจำนอง อย่าไปตกลงปากเปล่า)

๒. หากปลูกสร้างบ้านได้ถูกต้องตามกฎหมายคุมอาคารแล้ว ธนาคารไม่สนใจที่ดินที่เหลือครับ  ที่ดินยิ่งเหลือจากกฎหมายควบคุมอาคารได้ก้ยิ่งดีสิครับ ธนาคารชอบเลย

๓. ที่ดินในประเทศไทยนี้ ไม่มีที่ดินแปลงไหนเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกนะครับ ที่ดินทุกแปลงจะมีทางออกเสมอ ไม่ว่าจะได้ทางออกมาโดยผลของกฎหมาย หรือได้ทางออกมาโดยนิติกรรม  ในส่วนของ จขกท. บอกว่ามีทางออกเป็นทางรถยนต์ ต้องไปดูว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกเดิน ได้จดทะเบียนภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ฯลฯ ให้หรือไม่ ถ้าจะเอาที่ดินแปลงของ จขกท. เข้าธนาคาร จะต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ (ไม่ต่ำกว่า ๔ เมตร) และสาธารณูปโภคอื่น ๆ (จดภาระจำยอมครอบจักรวาล) เสียก่อน ธนาคารจึงจะรับพิจารณา ลองเอาข้อมูลเหล่านี้ไปเจรจาขอสินเขื่อกับธนาคารดูครับ