สอบถามโอนบ้าน และที่ดิน ครับ

ที่ดินเป็นของแม่ ส่วนบ้านเป็นของพี่สาว หาก จขกท. ต้องการรับโอนทั้งบ้านและ
โรงเรือน ต้องแยกกันจดทะเบียนกัน คือ

๑. ที่ดินที่เป็นของแม่ หากยังผู้โอนยังมีชีวิตอยู่ จะโอนทรัพย์สินให้แก่ใคร ทรัพย์
สินนั้นยังไม่ใช่เป็นทรัพย์มรดก จะเป็นการโอนมรดกได้ เจ้าของทรัพย์สินนั้นต้อง
เสียชีวิตแล้วเท่านั้น ฉะนั้นการโอนทรัพย์สินของผู้ที่ยังมีชีวิตอยู่ จึงเป็นการโอน
ทรัพย์สินกันตามปกติ ในกรณีของ จขกท. เป็นการโอนระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบ
สันดาน ก็ให้ไปจดทะเบียนให้ที่ดินโดยเสน่หา จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้
๑. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนให้ ร้อยละ ๐.๕ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ 
๒. อากรแสตมป์ใบรับเรียกเก็บในอัตราร้อยละ ๐.๕ คำนวณตามราคาประเมิน
ทุนทรัพย์ หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ก็ให้คิดจาก
ตัวที่สูงกว่า
* กรณีมารดาให้บุตร จะไม่เสียภาษีเงินได้ฯ และภาษีธุรกิจเฉพาะ

๒. อาคารโรงเรีอนที่เป็นตัวบ้านเป็นของพี่สาว จะรับโอนมาโดยการให้ หรือขาย
อาคารโรงเรือน เนื่องจากเป็นโอนระหว่างพี่น้อง จะไม่ได้รับส่วนลดค่าใช้จ่ายใด ๆ
เสียเหมือนกรณีขายโดยทั่วไป แต่ต่างกันตรงผลของกฎหมาย ถ้ารับให้มาอาจถูก
เพิกถอนการให้ได้ หากผู้รับให้ประพฤติเนรคุณต่อผู้รับให้ ส่วนการรับโอนมาโดย
การซื้อขาย กรรมสิทธิ์จะโอนไปโดยเด็ดขาด ผู้โอนไม่สามารถเพิกถอนได้ ค่าใช้
จ่ายจะมีดังนี้
๑. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ ๒ ของราคาประเมินทุนทรัพย์
๒. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์

ให้ใช้โปรแกรมช่วยคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากการขาย
อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่มิใช่มรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมา
จากการให้โดยเสน่หา  ช่วยคำนวณ

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp

๓. อากร ร้อยละ ๐.๕ จากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอ
แสดง แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่าก็ให้คิดจากราคานั้น และหากเสียภาษีธุรกิจ
เฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากร 
๔. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) จากราคาประเมินทุนทรัพย์
หรือจำนวน ทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ก็ให้คิดจากราคานั้น
     เว้นแต่จะอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ไม่ต้องเสีย

* ถ้าปรากฎข้อเท็จจริงว่าพี่สาวได้ขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อพ้นระยะเกินกว่า ๕ ปี
นับแต่วันได้มาแล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คงเสียค่าใช้จ่าย
ตามข้อ ๑., ข้อ ๒. และข้อ ๓. เท่านั้น

** ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ อาคารโรงเรือน คือ ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหลังหัก
ค่าเสื่อมแล้ว

ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ที่ดิน และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง และบัญชีค่าเสื่อม
ราคาฯ สามารถค้นหาได้จากที่นี่ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite

การโอนที่ดิน สามารถจดทะเบียนโอนกันได้ในวันนั้นเลย ส่วนการโอนอาคารโรง
เรือน จะต้องทำการประกาศ การจดทะเบียนเสียก่อน หากภายใน ๓๐ วันนับแต่วัน
ปิดประกาศแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้าน จึงสามารถจดทะเบียนได้  จึงทำได้ ๒ วิธีคือ

๑. จขกท. แม่ และพี่สาว ไปสำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่องจดทะเบียนให้ที่ดินให้เรียบ
ร้อย  พร้อมทั้งให้พี่สาวทำเรื่องประกาศ ขายอาคารโรงเรือน เมื่อครบกำหนดแล้ว
จึงค่อยมาจดทะเบียนขายอาคารโรงเรือนในวันหลัง

๒. ให้พี่สาวทำเรื่องประกาศ ขายอาคารโรงเรือน เมื่อครบกำหนด ๓๐ วันนับแต่
วันปิดประกาศไม่มีผู้คัดค้านแล้ว ก็ค่อยพากกันไปจดทะเบียนให้ที่ดิน และจด
ทะเบียนขายอาคารโรงเรือน พร้อมกันในวันนั้นเลย จขกท. ก็จะได้ที่พร้อมอาคาร
มาในวันเดียวกันเลย โดยแยกเป็นหนังสือสัญญาให้ที่ดิน โดยเสน่หา และหนังสือ
สัญญาขายอาคารโรงเรือน มาอย่างละฉบับ

ปล. เป็นผมจะใช้วิธีที่ ๒ ครับ