ที่ดินแปลงนี้ออกไข่ทองคำปันผลปีละ 120,000 บาท!!! และ . . .

ในบทที่แล้วผมได้เล่าถึงแนวคิดและรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ หาซื้อของถูกมาทำกำไรโดยการปัดฝุ่นและนำออกขายในราคาตลาด โดยการเข้าร่วมประมูลที่ดินจากกรมบังคับคดีและประกาศขาย (ถ่ายทอดไว้ในบทความที่มีชื่อว่า : ทำกำไรได้ 250,000 จากซากปรักหักพัง!!!http://goo.gl/2YI3L8) แต่ในบทนี้ขอเปลี่ยนมุมมองมาเล่าถึงแนวคิดและรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอีกรูปแบบหนึ่ง นั่นก็คือ ซื้อที่ดินมาในราคาตลาด แต่ทำกำไรโดยการถือครองไว้เพื่อเก็งกำไรมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต

ที่ดินแปลงที่ผมจะเล่าถึงต่อไปนี้ถือว่าเป็นจุดวัดใจที่สำคัญมากอีกจุดหนึ่งของชีวิตผมเลยก็ว่าได้ เพราะ กว่าจะซื้อที่ได้เลือดตาแทบกระเด็นและกว่าจะเดินไปถึงจุดที่เรียกว่าที่ดินแปลงนี้ทำกำไรได้นั้นในทุกๆวันที่ผ่านไปมันเต็มด้วยมสารพัดความกดดันที่ถาโถมเข้ามา แต่ในบทนี้ผมขออนุญาตละช่วงนี้ไปเพราะผมเคยเขียนถึงไว้แล้วและเกรงว่าถ้าเขียนถึงถึงน่าจะออก “แนวดราม่า” มากกว่าการวิเคราะห์การลงทุน 555+ (ถ้าท่านใดสนใจอยากรู้ว่าผมหาเงินมาได้อย่างไร กดดัน และ วัดใจขนาดไหนต้องลองไปค้นบทความเก่าๆอ่านดูนะครับ)


มาเข้าเรื่องกันครับ ....


ลักษณะและสภาพโดยทั่วไปของที่ดิน

ที่ดินเนื้อที่ขนาด 137 ตารางวาที่ดินแปลงนี้จัดว่าอยู่ในทำเลที่ดี ที่ดินถมเสมอ ด้านหน้าหันหน้าเขาหาถนนหลวงลาดยาง วิ่งสวนทางขนาด 2 เลน ด้านข้างซ้ายขวาทั้งสองด้านติดถนนคอนกรีตซึ่งเป็นทางเข้าหมู่บ้านจัดสรร ที่แปลงนี้อยู่ห่างจากตัวอำเภอ 200 เมตร แต่เป็นอำเภอขนาดเล็กมีประชากรไม่มาก ที่ดินแปลงนี้ผู้ครอบครองคือธนาคารพาณิชย์ซึ่งได้มาจากการยึดทรัพย์สินที่ใช้ในการค้ำประกันวงเงินกู้ของลูกหนี้รายหนึ่ง (เดิมทีที่ดินแปลงนี้จะถูกทำเป็น อาคารพาณิชย์ 7 คูหา)

เมื่อเราเจอที่ดินแปลงสวยๆถูกในเช่นนี้สี่ที่ผมทำ คือ การเฝ้าติดตามดูความเป็นไปแทบทุกฝีก้าว เราเฝ้าติดตามที่แปลงนี้มาเป็นเวลากว่า 2 ปี เราเพียรโทรไปถามโทรไปหาธนาคารว่าเมื่อไหร่จะประกาศขาย? จะขายในราคาเท่าไหร่? และแล้ววันนั้นก็มาถึง ราวกลางปี พ.ศ. 2552 เมื่อ ธนาคารประกาศขายที่แปลงในราคานี้ 2 ล้านบาท!!!! ซึ่งเป็นราคาที่มากกว่าที่ผมคาดการณ์ไว้!!!


ณ ตอนนั้นผมมองว่า ราคาที่ธนาคารเคาะมานี้ ไม่ใช่ราคาที่ดินที่มีราคาถูก!!!! อาจจะเข้าข่ายแพงนิดๆเสียด้วยซ้ำ เพราะ เมื่อพิจารณาจากราคาซื้อขายที่ดินในทำเลที่ใกล้เคียงกันในละแวกนั้น ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงอื่นๆในทำเลที่ใกล้เคียง

ผมมองว่าธนาคารเคาะราคามาเท่านี้นั้นเท่ากับว่ารับข่าวลือของการตัดถนน 4 เลนที่กำลังจะเกิดขึ้น เพราะ ในตลอดระยะเวลาช่วงนั้นมีข่าวลือว่าจะตัดถนน 4 เลนมาโดยตลอดแต่ก็ยังไม่เห็นมีวี่แววเสียที เพราะ โดยส่วนตัวผมค่อนข้างระมัดระวังคำว่าข่าวลือเป็นอย่างมาก เราจะตรวจสอบหาแหล่งที่มาลำบาก โดยมากอาจจะมโนกันเองเสียด้วยซ้ำพูดๆกันต่อๆมา หรือบางทีนายทุนรายใหญ่สร้างกระแสเพื่อดันราคาที่ดินดันก็อาจเป็นได้


นอกจากข่าวลือเรื่องถนนแล้วยังมีข่าวลือที่ไม่น่าเชื่อถืออยู่ข่าวหนึ่งผู้คนพูดกันเยอะมากว่ามหาวิทยาลัยจะมาเปิด แต่หาต้นตอและระบุตำแหน่งไม่ได้ว่าจะมีมหาวิทยาลัยมาเปิดเมื่อไหร่และที่ไหนหรือแม้แต่ไม่รู้ว่ามหาวิทยาลัยอะไร????

ยังไม่ต้องนับรวมมหาวิทยาลัยที่จะเปิดตรงไหนตอนไหนก็ไม่รู้ ถ้าถนนยังไม่ตัดเป็น 4 เลนในตอนนี้ ผมมองว่าราคานี้ไม่ถูกนัก ถึงแม้ว่าเรามั่นใจว่าถนนต้องตัดแน่ ถนนสี่เลนตัดมาถึง 4 แยกไฟแดงที่ห่างออกไป 200 เมตร นานหลายปีแล้วแต่ก็ยังไม่มีวี่แววข้ามมาทำตรงเส้นนี้เสียที ถ้าจะรออาจจะไม่คุ้มเสี่ยงนำเงินไปจมกับที่เปล่า ... แต่ถ้ากำลังจะตัดถนนเป็น 4 เลนในเร็วๆนี้จริง ผมมองว่าราคานี้ถือว่าถูก!!!! เพราะ โครงสร้างพื้นฐานที่เปลี่ยนไปมากเท่าใดจะนำมาซึ่งความเจริญของชุมชนมากขึ้นเท่านั้น ในครั้งนี้เป็นถนนขนาด 4 เลน ถนนมันพื้นฐานที่เป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้นเท่านั้น


ถ้าซื้อมาจะทำอะไร?


ผมซื้อที่ดินหรือลงทุนในทุกๆครั้งจะต้องตอบคำถามให้ได้ก่อนว่าซื้อแล้วจะเอาไปทำอะไร หรือ ซื้อมาแล้วจะทำอย่างไรต่อไป ในกรณีนี้ ผมตั้งธงว่าจะทำตามวัตถุประสงค์เดิมของที่ดินคือ สร้างอาคารพาณิชย์แล้วขายแต่โครงการนี้ใหญ่เกินตัวผมมากเกินไปในตอนนี้ ใหญ่กว่าทั้งเงินทุน ใหญ่กว่าทั้งประสบการณ์ เพราะผมมีประสบการณ์และเงินทุนที่น้อยมากๆ แต่ถึงอย่างไรก็ตามนั่นคือ ธงที่ผมจะตั้งไว้ปักเป็นจุดหมายปลายทาง แต่ในระหว่างทางนี้ผมจะทำอย่างไรก็ค่อยๆพิจารณากันไปเป็นตอนๆไป แต่ในช่วงแรกถ้าซื้อได้ผมจะปล่อยให้เช่า โดยเน้นมองหาผู้เช่าที่ดินในที่ระยะเวลาการเช่าที่เป็นระยะสั้นถึงระยะกลางๆ 2 - 10 ปี เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้เขามาอย่างต่อเนื่อง รีบสะสมความรู้เพื่อพัฒนาโปรเจคใหญ่ในวันข้างหน้า และอีกมุมหนึ่งผมมองว่าน่าจะดีกว่าที่จะรอให้ตลาดของอำเภอนี้โตขึ้นกว่านี้ เพราะเมื่อถึงเวลานั้นน่าจะทำกำไรได้มากพอสมควรทีเดียว

หลังจากที่ธนาคารประกาศขายได้ไม่นานก็มีคนสนใจซื้อและมาดูที่จำนวนมาก ทำให้ทุกอย่างเกิดขึ้นเร็วมาก หลังจากการดิ้นรนหักเล่ห์ชิงเหลี่ยมอย่างเต็มกำลังผมก็ได้ที่แปลงนี้มาครอบครองให้สมกับที่อยากได้!!!!


หน้าโฉนดที่ดิน รูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า



ได้ที่มาก็ตัดหญ้า แล้วแปะป้ายให้เช่าเพื่อทำเงินทันที


ภาพถ่ายเมื่อปี พ.ศ. 2553




แต่เรื่องราวมันไม่ราบรื่นอย่างที่คิด!!! เกือบ 1 ปีหลังจากผมซื้อมา ถนนก็ยังไม่เห็นวี่แววว่าจะมีใครมาทำ ไม่มีแม้แต่คนมาถามเช่าแม้แต่รายเดียว!!!  มันเป็นช่วงเวลาที่บีบรัดหัวใจผมมากอย่างถึงที่สุด เพราะ มีแต่คนบอกผมว่าซื้อมาแพง!!!  ... ผมได้แต่นิ่งเงียบ  อดทน และ รอคอย แต่จิตใจกลับเต็มไปด้วยความสับสนและกังวลใจ ...

เงินสองล้านที่ผมได้มาจากขายบ้าน บ้านของสองข้าราชการชั้นผู้น้อยที่เก็บหอมรอมริบมาเพื่อซื้อมันทั้งชีวิตของพ่อกับแม่ เพื่อมาลงทุนวัดใจกับการซื้อที่แปลงนี้ แต่มันกำลังจะสูญเปล่า? มันกำลังจะขาดทุน?

เกือบ 1 ปีที่ผมไม่รู้จะกล่าวกับพวกท่านอย่างไรดี ถึงเรื่องความเป็นไปหลังจากที่ขายบ้านของพวกออกท่านไป!!!

ผม . . . . . . . .