ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเข้าสู่จังหวะเปราะบางที่สุดในรอบหลายปี ราคาที่ดินเสนอขายปรับลดลงเฉลี่ย 10% จากระดับสูงสุดเมื่อ 2–3 ปีก่อน สะท้อนแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะลุ 90% ของ GDP ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่บางรายกลับเดินเกมตรงข้าม ใช้โอกาสนี้สะสมแลนด์แบงก์ในทำเลสำคัญ เพื่อรอวัน 'รีบาวด์' ของตลาด
จุดต่ำสุดของวัฏจักร?
ผู้เชี่ยวชาญในตลาดเห็นพ้องกันว่า ภาพรวมอสังหาฯ ได้ผ่าน 'จุดต่ำสุด' ไปแล้วในไตรมาส 2 ปีนี้ หลังจากอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit: GP) ของผู้พัฒนาโครงการร่วงลงต่ำกว่า 30% ติดต่อกันหลายไตรมาส ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในประวัติการณ์ แต่การฟื้นตัวยังเผชิญข้อจำกัดจาก ต้นทุนทางการเงินสูง และ ภาระหนี้ครัวเรือน ที่บีบกำลังซื้อ
นักวิเคราะห์บางส่วนเตือนว่า การที่ราคาที่ดินลดลงอาจเป็นเพียง 'สัญญาณเริ่มต้นของการปรับฐาน' ไม่ใช่การสิ้นสุดของวัฏจักรขาลง หากเศรษฐกิจไทยยังติดกับดักการเติบโตต่ำ
ศุภาลัยเดินหน้าซื้อที่ดิน
ท่ามกลางภาวะชะลอตัว บมจ. ศุภาลัย กลับประกาศงบลงทุน 8,000 ล้านบาท สำหรับซื้อที่ดินในปีนี้ โดยใช้ไปแล้วครึ่งหนึ่ง กลยุทธ์คือ 'ซื้อในยามตลาดตกต่ำ' เพื่อเก็บแลนด์แบงก์ในทำเลที่เคยหาซื้อได้ยาก ซึ่งสะท้อนความมั่นใจว่า อสังหาฯ ไทยจะกลับมาฟื้นในระยะ 1–2 ปีข้างหน้า
แนวทางนี้ยังชี้ให้เห็นถึง 'ความเหลื่อมล้ำเชิงทุน' ระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องสูง กับผู้เล่นรายกลาง–เล็กที่ต้องระมัดระวังและหดตัวลง
โครงการใหม่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ข้อมูลจากสมาคมอสังหาฯ ประเมินว่า ปี 2025 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 55,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าต่ำสุดในรอบ 10 ปี เทียบกับช่วงก่อนโควิดที่แตะระดับ 90,000–100,000 ยูนิตต่อปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือก 'เบรก' การลงทุน เพื่อรักษาสภาพคล่องและลดความเสี่ยงอุปทานล้นตลาด
อย่างไรก็ดี หากเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 2026 ตัวเลขเปิดโครงการใหม่อาจขยับขึ้นสู่ 70,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นสัญญาณแรกของการกลับมาของตลาด
หนี้ครัวเรือน : เงื่อนไขเรื้อรัง
หัวใจของปัญหาอสังหาฯ ไทยในรอบนี้ไม่ใช่แค่ ราคาที่ดิน แต่คือ 'กำลังซื้อที่หายไป' โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่างที่แบกรับหนี้สูง ทำให้ความสามารถในการผ่อนบ้านหลังใหม่หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเบนเข็มไปจับตลาดบน หรือเจาะกลุ่มนิชมาร์เก็ตที่ไม่อ่อนไหวต่อภาระหนี้มากนัก
ในระยะยาว โครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัยก็เป็นอีกแรงกดดัน เพราะดีมานด์ที่อยู่อาศัยไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบในอดีต แต่เปลี่ยนไปสู่ความต้องการ 'บ้านเพื่อผู้สูงอายุ' หรือโครงการที่ตอบโจทย์การดูแลสุขภาพ
บทสรุป : รอวันฟื้น หรือฝันกลางวัน?
การที่ราคาที่ดินลดลงเฉลี่ย 10% ในปี 2568 อาจถือเป็น 'โอกาสทอง' สำหรับผู้ประกอบการที่มีทุนและมองไกล แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่อาจเป็นเพียง ช่วงเริ่มต้นของการปรับฐานระยะยาว ที่สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย
คำถามใหญ่ที่ต้องจับตาคือ ตลาดอสังหาฯ จะสามารถกลับมาเติบโตได้จริงในปี 2569 หรือไม่? หรือไทยจะยังติดกับดัก หนี้ครัวเรือนสูง–ดอกเบี้ยแพง–โครงสร้างประชากรเปลี่ยน ซึ่งล้วนเป็นโจทย์ท้าทายที่กำลังเปลี่ยนโฉม 'ดีมานด์ที่อยู่อาศัย' ไปอย่างถาวร
CR :
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1353302923466003&set=a.531580192304951&type=3
รอวันฟื้น หรือฝันกลางวัน? การที่ราคาที่ดินลดลงเฉลี่ย 10% ในปี 2568
จุดต่ำสุดของวัฏจักร?
ผู้เชี่ยวชาญในตลาดเห็นพ้องกันว่า ภาพรวมอสังหาฯ ได้ผ่าน 'จุดต่ำสุด' ไปแล้วในไตรมาส 2 ปีนี้ หลังจากอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit: GP) ของผู้พัฒนาโครงการร่วงลงต่ำกว่า 30% ติดต่อกันหลายไตรมาส ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในประวัติการณ์ แต่การฟื้นตัวยังเผชิญข้อจำกัดจาก ต้นทุนทางการเงินสูง และ ภาระหนี้ครัวเรือน ที่บีบกำลังซื้อ
นักวิเคราะห์บางส่วนเตือนว่า การที่ราคาที่ดินลดลงอาจเป็นเพียง 'สัญญาณเริ่มต้นของการปรับฐาน' ไม่ใช่การสิ้นสุดของวัฏจักรขาลง หากเศรษฐกิจไทยยังติดกับดักการเติบโตต่ำ
ศุภาลัยเดินหน้าซื้อที่ดิน
ท่ามกลางภาวะชะลอตัว บมจ. ศุภาลัย กลับประกาศงบลงทุน 8,000 ล้านบาท สำหรับซื้อที่ดินในปีนี้ โดยใช้ไปแล้วครึ่งหนึ่ง กลยุทธ์คือ 'ซื้อในยามตลาดตกต่ำ' เพื่อเก็บแลนด์แบงก์ในทำเลที่เคยหาซื้อได้ยาก ซึ่งสะท้อนความมั่นใจว่า อสังหาฯ ไทยจะกลับมาฟื้นในระยะ 1–2 ปีข้างหน้า
แนวทางนี้ยังชี้ให้เห็นถึง 'ความเหลื่อมล้ำเชิงทุน' ระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องสูง กับผู้เล่นรายกลาง–เล็กที่ต้องระมัดระวังและหดตัวลง
โครงการใหม่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ข้อมูลจากสมาคมอสังหาฯ ประเมินว่า ปี 2025 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 55,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าต่ำสุดในรอบ 10 ปี เทียบกับช่วงก่อนโควิดที่แตะระดับ 90,000–100,000 ยูนิตต่อปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือก 'เบรก' การลงทุน เพื่อรักษาสภาพคล่องและลดความเสี่ยงอุปทานล้นตลาด
อย่างไรก็ดี หากเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 2026 ตัวเลขเปิดโครงการใหม่อาจขยับขึ้นสู่ 70,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นสัญญาณแรกของการกลับมาของตลาด
หนี้ครัวเรือน : เงื่อนไขเรื้อรัง
หัวใจของปัญหาอสังหาฯ ไทยในรอบนี้ไม่ใช่แค่ ราคาที่ดิน แต่คือ 'กำลังซื้อที่หายไป' โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่างที่แบกรับหนี้สูง ทำให้ความสามารถในการผ่อนบ้านหลังใหม่หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเบนเข็มไปจับตลาดบน หรือเจาะกลุ่มนิชมาร์เก็ตที่ไม่อ่อนไหวต่อภาระหนี้มากนัก
ในระยะยาว โครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัยก็เป็นอีกแรงกดดัน เพราะดีมานด์ที่อยู่อาศัยไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบในอดีต แต่เปลี่ยนไปสู่ความต้องการ 'บ้านเพื่อผู้สูงอายุ' หรือโครงการที่ตอบโจทย์การดูแลสุขภาพ
บทสรุป : รอวันฟื้น หรือฝันกลางวัน?
การที่ราคาที่ดินลดลงเฉลี่ย 10% ในปี 2568 อาจถือเป็น 'โอกาสทอง' สำหรับผู้ประกอบการที่มีทุนและมองไกล แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่อาจเป็นเพียง ช่วงเริ่มต้นของการปรับฐานระยะยาว ที่สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย
คำถามใหญ่ที่ต้องจับตาคือ ตลาดอสังหาฯ จะสามารถกลับมาเติบโตได้จริงในปี 2569 หรือไม่? หรือไทยจะยังติดกับดัก หนี้ครัวเรือนสูง–ดอกเบี้ยแพง–โครงสร้างประชากรเปลี่ยน ซึ่งล้วนเป็นโจทย์ท้าทายที่กำลังเปลี่ยนโฉม 'ดีมานด์ที่อยู่อาศัย' ไปอย่างถาวร
CR : https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1353302923466003&set=a.531580192304951&type=3