ย้อนกลับไปช่วงสัก 10-20 ปีก่อน (ราวๆ หลังปี 2000 เป็นต้นมา) จำได้ว่ายุคนั้นกระแส "คอนโดตากอากาศ" มาแรงมากครับ ชะอำ หัวหิน พัทยา เขาใหญ่ หรือแม้กระทั่งเชียงใหม่ ผู้ใหญ่ยุคนั้น (รุ่นพ่อแม่/รุ่นเฒ่าแก่) ที่พอจะมีเงินเย็น หรือเพิ่งเกษียณแล้วได้เงินก้อน มักจะชอบไปจับจองซื้อไว้กันเยอะมาก ด้วยความคิดที่ว่า:
-ไว้เป็นที่พักผ่อนช่วงเสาร์-อาทิตย์ หรือช่วงเทศกาลกับครอบครัว
-ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน มูลค่ามีแต่จะขึ้น ยิ่งใกล้น้ำ ใกล้ภูเขา ยิ่งแพง
-เอาไว้เป็นมรดกตกทอดให้ลูกให้หลานในอนาคต
ตัดภาพมาที่ปัจจุบัน:
ภาพที่เห็นตามกลุ่ม Facebook ซื้อขายบ้าน-คอนโด หรือเว็บประกาศอสังหาฯ คือมีคนโพสต์ปล่อยขาย "คอนโดตากอากาศมือสอง" กันเยอะมากกก บางห้องลงขายต่ำกว่าราคาประเมิน ต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาแรกๆ ด้วยซ้ำ แถมติดป้าย “ร้อนเงิน / ปล่อยด่วน / ยอมขาดทุน”
พอเข้าไปดูส่วนใหญ่ ก็จะเป็นรุ่นลูกรุ่นหลานนี่แหละครับที่รับมรดกมา แล้วเจอสัจธรรมที่ว่า:
-ไม่เคยได้ไปใช้ประโยชน์จริงๆ: ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่เปลี่ยนไปเยอะมาก เดี๋ยวนี้ไปเที่ยวไหนก็ชอบเปลี่ยนบรรยากาศ นอนโรงแรมเก๋ๆ เปลี่ยนที่ไปเรื่อยๆ การจะให้ขับรถไปนอนห้องเดิมทุกเทศกาล มันกลายเป็นเรื่องน่าเบื่อ แถมไปทีไรก็ต้องมานั่งทำความสะอาดห้องเองอีก
-กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายระยะยาว (Passive Expenses):
ค่าส่วนกลาง: คอนโดตากอากาศหลายแห่งมีส่วนกลางอลังการ (สระว่ายน้ำใหญ่ สวนกว้าง) ค่าส่วนกลางจึงแพงมาก ตารางเมตรละ 40-70+ บาท เดือนๆ นึงโดนไปหลายพัน รวมเป็นปีละ 30,000 - 80,000 บาทเลยก็มี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ยิ่งถือครองเป็นบ้านหลังที่สอง/ทรัพย์สินอื่นๆ ก็โดนภาษีเก็บทุกปี
ค่าบำรุงรักษา: คอนโดติดทะเลเจอไอเค็ม คอนโดบนเขาเจอความชื้นและปลวก ไม่ได้ไปอยู่นานๆ เฟอร์นิเจอร์พัง เครื่องใช้ไฟฟ้าเสีย ต้องคอยจ่ายเงินซ่อมแซมตลอด
พอจะปล่อยเช่ารายวันก็ติดข้อกฎหมาย/นิติบุคคลห้ามปล่อย ปล่อยเช่ารายเดือนก็นานๆ จะมีคนมาเช่าทีเพราะ Supply คอนโดตากอากาศมันล้นตลาด สุดท้ายทรัพย์สินที่พ่อแม่ตั้งใจซื้อไว้ให้เป็นมรดก กลับกลายเป็น "ภาระผูกพัน" ที่ต้องจ่ายเงินทิ้งปีละหลายหมื่นบาทโดยไม่ได้อะไรกลับมาเลย
-เราได้บทเรียนอะไรจากเรื่องนี้บ้าง:
1. ทรัพย์สิน (Asset) กับ หนี้สิน (Liability) มีเส้นกั้นบางๆ: อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แปลว่าเป็นทรัพย์สินที่สร้างมูลค่าเสมอไป หากมันไม่ได้สร้าง Cash Flow (รายได้) เข้ามา แล้วยังดึงเงินออกจากกระเป๋าเราทุกเดือน มันก็คือ "หนี้สิน" ในคราบทรัพย์สินดีๆ นี่เอง
2. ยุคสมัยและ Lifestyle เปลี่ยนแปลงเร็วมาก: สิ่งที่คนรุ่นก่อนคิดว่าคุ้มค่าหรือน่าสะสม อาจจะไม่ตอบโจทย์คนรุ่นหลัง การซื้ออสังหาฯ เพื่อเป็น "มรดก" ให้ลูกหลาน โดยที่เขาไม่ได้มีความต้องการจริง อาจเป็นการโยนภาระไปให้โดยไม่รู้ตัว
3. โลกการท่องเที่ยวเปลี่ยนไปแล้ว (Sharing Economy): สมัยนี้การจองโรงแรม ห้องพัก หรือ Airbnb สะดวกและยืดหยุ่นกว่าการเป็นเจ้าของเองมาก จ่ายเงินเฉพาะวันที่ไปพัก ไม่ต้องแบกรับค่าดูแลรักษา 365 วัน
4. คอนโดตากอากาศ สภาพคล่องต่ำมาก (Illiquid): เวลาจะใช้เงินสด อสังหาฯ ตากอากาศเป็นสิ่งแรกๆ ที่ขายออกยากที่สุด เพราะกลุ่มคนซื้อมีจำกัด (เฉพาะคนมีเงินเย็น) ต่างจากคอนโดในเมืองที่ยังพอปล่อยเช่าหรือขายให้คนทำงานได้ง่ายกว่า
เพื่อนๆ คิดว่ามีทรัพย์สินอะไรอีกบ้างที่จะกลายมาเป็นภาระในอนาคต ลองมาแลกเปลี่ยนกันดูครับ
คอนโดตากอากาศที่เคยฮิต มาตอนนี้กลายเป็นภาระของลูกหลาน มาลองถอดบทเรียนจากเรื่องนี้กัน
-ไว้เป็นที่พักผ่อนช่วงเสาร์-อาทิตย์ หรือช่วงเทศกาลกับครอบครัว
-ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน มูลค่ามีแต่จะขึ้น ยิ่งใกล้น้ำ ใกล้ภูเขา ยิ่งแพง
-เอาไว้เป็นมรดกตกทอดให้ลูกให้หลานในอนาคต
ตัดภาพมาที่ปัจจุบัน:
ภาพที่เห็นตามกลุ่ม Facebook ซื้อขายบ้าน-คอนโด หรือเว็บประกาศอสังหาฯ คือมีคนโพสต์ปล่อยขาย "คอนโดตากอากาศมือสอง" กันเยอะมากกก บางห้องลงขายต่ำกว่าราคาประเมิน ต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาแรกๆ ด้วยซ้ำ แถมติดป้าย “ร้อนเงิน / ปล่อยด่วน / ยอมขาดทุน”
พอเข้าไปดูส่วนใหญ่ ก็จะเป็นรุ่นลูกรุ่นหลานนี่แหละครับที่รับมรดกมา แล้วเจอสัจธรรมที่ว่า:
-ไม่เคยได้ไปใช้ประโยชน์จริงๆ: ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่เปลี่ยนไปเยอะมาก เดี๋ยวนี้ไปเที่ยวไหนก็ชอบเปลี่ยนบรรยากาศ นอนโรงแรมเก๋ๆ เปลี่ยนที่ไปเรื่อยๆ การจะให้ขับรถไปนอนห้องเดิมทุกเทศกาล มันกลายเป็นเรื่องน่าเบื่อ แถมไปทีไรก็ต้องมานั่งทำความสะอาดห้องเองอีก
-กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายระยะยาว (Passive Expenses):
ค่าส่วนกลาง: คอนโดตากอากาศหลายแห่งมีส่วนกลางอลังการ (สระว่ายน้ำใหญ่ สวนกว้าง) ค่าส่วนกลางจึงแพงมาก ตารางเมตรละ 40-70+ บาท เดือนๆ นึงโดนไปหลายพัน รวมเป็นปีละ 30,000 - 80,000 บาทเลยก็มี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ยิ่งถือครองเป็นบ้านหลังที่สอง/ทรัพย์สินอื่นๆ ก็โดนภาษีเก็บทุกปี
ค่าบำรุงรักษา: คอนโดติดทะเลเจอไอเค็ม คอนโดบนเขาเจอความชื้นและปลวก ไม่ได้ไปอยู่นานๆ เฟอร์นิเจอร์พัง เครื่องใช้ไฟฟ้าเสีย ต้องคอยจ่ายเงินซ่อมแซมตลอด
พอจะปล่อยเช่ารายวันก็ติดข้อกฎหมาย/นิติบุคคลห้ามปล่อย ปล่อยเช่ารายเดือนก็นานๆ จะมีคนมาเช่าทีเพราะ Supply คอนโดตากอากาศมันล้นตลาด สุดท้ายทรัพย์สินที่พ่อแม่ตั้งใจซื้อไว้ให้เป็นมรดก กลับกลายเป็น "ภาระผูกพัน" ที่ต้องจ่ายเงินทิ้งปีละหลายหมื่นบาทโดยไม่ได้อะไรกลับมาเลย
-เราได้บทเรียนอะไรจากเรื่องนี้บ้าง:
1. ทรัพย์สิน (Asset) กับ หนี้สิน (Liability) มีเส้นกั้นบางๆ: อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แปลว่าเป็นทรัพย์สินที่สร้างมูลค่าเสมอไป หากมันไม่ได้สร้าง Cash Flow (รายได้) เข้ามา แล้วยังดึงเงินออกจากกระเป๋าเราทุกเดือน มันก็คือ "หนี้สิน" ในคราบทรัพย์สินดีๆ นี่เอง
2. ยุคสมัยและ Lifestyle เปลี่ยนแปลงเร็วมาก: สิ่งที่คนรุ่นก่อนคิดว่าคุ้มค่าหรือน่าสะสม อาจจะไม่ตอบโจทย์คนรุ่นหลัง การซื้ออสังหาฯ เพื่อเป็น "มรดก" ให้ลูกหลาน โดยที่เขาไม่ได้มีความต้องการจริง อาจเป็นการโยนภาระไปให้โดยไม่รู้ตัว
3. โลกการท่องเที่ยวเปลี่ยนไปแล้ว (Sharing Economy): สมัยนี้การจองโรงแรม ห้องพัก หรือ Airbnb สะดวกและยืดหยุ่นกว่าการเป็นเจ้าของเองมาก จ่ายเงินเฉพาะวันที่ไปพัก ไม่ต้องแบกรับค่าดูแลรักษา 365 วัน
4. คอนโดตากอากาศ สภาพคล่องต่ำมาก (Illiquid): เวลาจะใช้เงินสด อสังหาฯ ตากอากาศเป็นสิ่งแรกๆ ที่ขายออกยากที่สุด เพราะกลุ่มคนซื้อมีจำกัด (เฉพาะคนมีเงินเย็น) ต่างจากคอนโดในเมืองที่ยังพอปล่อยเช่าหรือขายให้คนทำงานได้ง่ายกว่า
เพื่อนๆ คิดว่ามีทรัพย์สินอะไรอีกบ้างที่จะกลายมาเป็นภาระในอนาคต ลองมาแลกเปลี่ยนกันดูครับ