อสังหาฯให้เช่า มักเป็น1ในการลงทุนที่หลายๆคนหมายปอง หลายคนเรียกว่าเป็นเสือนอนกิน
วันนี้มีเวลาว่างเลยจะมารวบรวมเทคนิค ข้อดี ข้อเสีย จากประสบการณ์ส่วนตัวในการปล่อยเช่าอสังหาฯมาประมาณ7ปี
หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกคนนะครับ
ขั้นแรก > การเลือกทรัพย์สินเพื่อให้เช่า
ก่อนจะลงทุน ข้อนี้สำคัญมาก และเป็นข้อที่สำคัญที่สุดเลยคือทำเลครับ ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ต้องดูทำเลให้รอบคอบ เนื่องจากอสังหาถือเป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนมือไม่ง่าย ตัดสินใจพลาดอาจจะเจ็บนานเลยครับ แล้วจะดูอย่างไร?
-ทำเลที่เลือก มีกลุ่มผู้เช่า มีความต้องการเช่าหรือไม่
-บรรยากาศ สิ่งแวดล้อม บริเวณใกล้เคียงเป็นอย่างไร
-ถ้าเป็นคอนโด ก็ต้องดูว่านิติบริหารเป็นอย่างไร ดูแลรักษาส่วนกลางดีไหม ค่าเช่าเท่าไหร่ เพื่อหาอัตราผลตอบแทน
ยกตัวอย่าง จังหวัดที่ผมอยู่คือเชียงใหม่ มีแหล่งฮิตสำหรับคอนโดคือ โซนนิมมาน และ โซนเซนทรัลเฟสติวัล
เหตุผลที่ฮิต นิมมานเป็นโซนที่ครึกครื้น มีร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ ต่างๆมากมาย ใกล้ห้าง ใกล้มช ได้ทั้งกลุ่มนศ และ ต่างชาติ digital nomad
โซนเซนทรัลเฟสติวัลอยู่ติดห้างที่ใหญ่ที่สุดของจังหวัด
>พิจารณาราคาซื้อขายและค่าเช่าที่จะได้ว่าคุ้มค่าแก่การลงทุนไหม
ถ้าเป็นคอนโด บ้านจัดสรรในโครงการก็จะมีค่าส่วนกลาง ตรงนี้เป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของ ตอนคิดผลตอบแทน ก็ต้องนำมาคิดด้วย
สูตรคิดง่ายๆ ค่าเช่าทั้งปีหักค่าส่วนกลางถ้ามี / ราคาซื้อขาย *100 = ผลตอบแทน %
ส่วนตัวคิดว่าไม่ควรต่ำกว่า6% ถ้าต่ำกว่าคือไม่น่าสนใจ เกิน8%ถือว่าน่าสนใจมาก
แต่ตัวเลขนี้เป็นแค่ผลตอบแทนคร่าวๆเท่านั้น เนื่องจาก ระหว่างทาง เราจะต้องมีค่านายหน้ากรณีมีนายหน้าหาผู้เช่ามาให้ ซ่อมแซมกรณีห้องเสื่อมหรือเสียหาย ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเกิดแน่ๆอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ
----------------------------------------------------------------------------------
ขั้นที่สอง> ทำห้องหรือทรัพย์สินให้ปล่อยเช่าง่าย
ลองดูว่าทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับของเราทั้งด้านขนาด ราคา ทำเล ตกแต่งกันประมาณไหน แล้วพยายามทำให้ดูดีกว่า เช่นเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ให้น่าอยู่ ใส่เครื่องใช้ไฟฟ้ารุ่นใหม่ให้ผู้เช่า เพื่อเป็นจุดขายให้ทรัพย์สินของเรา
ถ่ายรูปให้ดูตรงปกแต่สวย เน้นถ่ายให้มีแสงสว่าง เห็นองค์ประกอบทุกมุม ห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องครัว
จากนั้นโพสทำการตลาดกระจายไปให้ได้มากที่สุดเช่นเว็บที่ให้โพสฟรี กลุ่มเฟสบุค ส่วนตัวที่ได้ผลดีคือกลุ่มหาห้องเช่าในเฟสบุค
และที่สำคัญ อย่าขี้เหนียวค่านายหน้า การปล่อยเช่าได้ไวยิ่งดี ถ้าเจ้าของอยากปล่อยเอง ก็อาจจะต้องเสียเวลาปล่อยห้องว่าง
โดยหลักสากลของค่าคอมมิชชั่นนายหน้าคือ สัญญาเช่า1ปี ได้ค่าคอม=1เดือน / สัญญาเช่าครึ่งปี ได้ค่าคอม=0.5เดือน
แบ่งปันเทคนิค ข้อดี ข้อเสีย อสังหาปล่อยเช่า
วันนี้มีเวลาว่างเลยจะมารวบรวมเทคนิค ข้อดี ข้อเสีย จากประสบการณ์ส่วนตัวในการปล่อยเช่าอสังหาฯมาประมาณ7ปี
หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกคนนะครับ
ขั้นแรก > การเลือกทรัพย์สินเพื่อให้เช่า
ก่อนจะลงทุน ข้อนี้สำคัญมาก และเป็นข้อที่สำคัญที่สุดเลยคือทำเลครับ ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ต้องดูทำเลให้รอบคอบ เนื่องจากอสังหาถือเป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนมือไม่ง่าย ตัดสินใจพลาดอาจจะเจ็บนานเลยครับ แล้วจะดูอย่างไร?
-ทำเลที่เลือก มีกลุ่มผู้เช่า มีความต้องการเช่าหรือไม่
-บรรยากาศ สิ่งแวดล้อม บริเวณใกล้เคียงเป็นอย่างไร
-ถ้าเป็นคอนโด ก็ต้องดูว่านิติบริหารเป็นอย่างไร ดูแลรักษาส่วนกลางดีไหม ค่าเช่าเท่าไหร่ เพื่อหาอัตราผลตอบแทน
ยกตัวอย่าง จังหวัดที่ผมอยู่คือเชียงใหม่ มีแหล่งฮิตสำหรับคอนโดคือ โซนนิมมาน และ โซนเซนทรัลเฟสติวัล
เหตุผลที่ฮิต นิมมานเป็นโซนที่ครึกครื้น มีร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ ต่างๆมากมาย ใกล้ห้าง ใกล้มช ได้ทั้งกลุ่มนศ และ ต่างชาติ digital nomad
โซนเซนทรัลเฟสติวัลอยู่ติดห้างที่ใหญ่ที่สุดของจังหวัด
>พิจารณาราคาซื้อขายและค่าเช่าที่จะได้ว่าคุ้มค่าแก่การลงทุนไหม
ถ้าเป็นคอนโด บ้านจัดสรรในโครงการก็จะมีค่าส่วนกลาง ตรงนี้เป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของ ตอนคิดผลตอบแทน ก็ต้องนำมาคิดด้วย
สูตรคิดง่ายๆ ค่าเช่าทั้งปีหักค่าส่วนกลางถ้ามี / ราคาซื้อขาย *100 = ผลตอบแทน %
ส่วนตัวคิดว่าไม่ควรต่ำกว่า6% ถ้าต่ำกว่าคือไม่น่าสนใจ เกิน8%ถือว่าน่าสนใจมาก
แต่ตัวเลขนี้เป็นแค่ผลตอบแทนคร่าวๆเท่านั้น เนื่องจาก ระหว่างทาง เราจะต้องมีค่านายหน้ากรณีมีนายหน้าหาผู้เช่ามาให้ ซ่อมแซมกรณีห้องเสื่อมหรือเสียหาย ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเกิดแน่ๆอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ
----------------------------------------------------------------------------------
ขั้นที่สอง> ทำห้องหรือทรัพย์สินให้ปล่อยเช่าง่าย
ลองดูว่าทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับของเราทั้งด้านขนาด ราคา ทำเล ตกแต่งกันประมาณไหน แล้วพยายามทำให้ดูดีกว่า เช่นเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ให้น่าอยู่ ใส่เครื่องใช้ไฟฟ้ารุ่นใหม่ให้ผู้เช่า เพื่อเป็นจุดขายให้ทรัพย์สินของเรา
ถ่ายรูปให้ดูตรงปกแต่สวย เน้นถ่ายให้มีแสงสว่าง เห็นองค์ประกอบทุกมุม ห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องครัว
จากนั้นโพสทำการตลาดกระจายไปให้ได้มากที่สุดเช่นเว็บที่ให้โพสฟรี กลุ่มเฟสบุค ส่วนตัวที่ได้ผลดีคือกลุ่มหาห้องเช่าในเฟสบุค
และที่สำคัญ อย่าขี้เหนียวค่านายหน้า การปล่อยเช่าได้ไวยิ่งดี ถ้าเจ้าของอยากปล่อยเอง ก็อาจจะต้องเสียเวลาปล่อยห้องว่าง
โดยหลักสากลของค่าคอมมิชชั่นนายหน้าคือ สัญญาเช่า1ปี ได้ค่าคอม=1เดือน / สัญญาเช่าครึ่งปี ได้ค่าคอม=0.5เดือน