ส่องราคาที่ดินทำเลไพรมของเมืองกรุง แลนด์ลอร์ด No สน No แคร์เศรษฐกิจตกต่ำ “ถนนวิทยุ” ไล่ราคาแพงสุดทะลุตารางวาละ 4 ล้านบาท ทำเลท็อป 10 โขกราคาขายวาละ 1.8-4 ล้าน สวนทางสถิติแบงก์ชาติมูลค่าซื้อขายที่ดินปี 2568 ช่วง 7 เดือนแรกเหลือ 4 แสนล้านบาท ลดลง 41% ต่ำสุดรอบ 16 ปี เผยปีนี้ไม่ตัดใจซื้อ เทรนด์ราคาปี 2569 แพงกว่านี้อีก
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2568 แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะเกิดวิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งภูมิรัฐศาสตร์ สงครามรบและสงครามการค้า แผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ การเมืองภายในประเทศ แต่ในด้านราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีการลดราคาลงแต่อย่างใด
แนวโน้มที่เห็นชัดเจนมากที่สุดพบว่า ที่ดินบนทำเลใจกลางเมืองยังคงเป็นซัพพลายที่ค่อนข้างจำกัด และยังคงมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางบรรยากาศที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับภาพรวมของราคาที่ดินในไทย หนึ่งในความหวังก็คือเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนานอาจกดดันให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง
แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯชั้นใน มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่าขึ้นแล้วขึ้นเลย เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่มองว่าที่ดินในมือเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา จึงไม่พบภาพของการปรับลดราคาแต่อย่างใด
ทำเลถนนวิทยุราคานิวไฮ 4 ล้าน
ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบ ได้รับความสนใจจากดีเวลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และรายเล็ก ๆ แข่งกันซื้ออย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ข้อมูล ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2568 ราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงตั้งราคาขายสูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท ประเด็นอยู่ที่แม้จะแพงแสนแพงแต่ถือว่าค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง
ก่อนหน้านี้มีดีลการซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดที่สร้างความฮือฮามาแล้ว เช่น บมจ.แสนสิริ ที่ได้เข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ขนาด 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่พอดิบพอดี ในตอนนั้นถือเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ อยู่ที่ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา
รวมทั้งดีลซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดบนถนนรัชดาภิเษก เป็นดีลของบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดิน 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยตั้งแต่ปี 2564 ที่ผ่านมา
อัพเดต ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ยังที่ดินอีกหลายแปลงมีการซื้อขายที่สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านชิดลม ปิดดีลการซื้อขาย 3 ล้านบาท/ตารางวา นั่นหมายความว่าแม้เศรษฐกิจไม่ดี แต่ราคาที่ดินยังมีปรากฏการณ์ซื้อขายนิวไฮได้อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ซื้อหรือดีเวลอปเปอร์หรือนักพัฒนาที่ดินมองว่าคุ้มค่า เนื่องจากสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
พิษเศรษฐกิจซื้อขายลดลง -41%
นายภัทรชัยกล่าวว่า จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม 2568) มีมูลค่ารวม 403,923.26 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 41.40% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท
สถิติของ 7 เดือนแรกปี 2568 ถือว่านิวโลว์ หรือต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2553 จนถึงปัจจุบัน
ดังนั้น ภาพของการซื้อขายที่ดินในปีนี้ มีความคึกคักเป็นเพียงบางจุด โฟกัสบนทำเลรอบใจกลางเมือง กับแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เหตุผลเพราะเทรนด์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของดีเวลอปเปอร์ในปีนี้ หันมาเน้นการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ หรือลูกค้ากำลังซื้อ Affordable
ควบคู่กับวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ความได้เปรียบเสียเปรียบในการแข่งขันซื้อที่ดินไปตกอยู่ในมือบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่ยังคงมีการเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขายหรือแลนด์ลอร์ด ทำให้การปิดดีลซื้อขายใช้เวลายาวนานขึ้น และมีการไล่ราคาจนกระทั่งที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่าน CBD หรือย่านเศรษฐกิจสำคัญ ทางแลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายแบบไม่เกรงใจเศรษฐกิจฝืด สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้วในปัจจุบัน
“ถนนสุขุมวิท” ร้อนแรงทั้งเส้น
สำหรับทำเล CBD อย่าง “หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น” แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่าในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง สถิติของโซนสาทร ภายหลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา โดยผู้ซื้อคือ บมจ.ศุภาลัย ถัดมาในช่วงปลายปี 2565 มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา
โซนร้อนแรงแห่งยุคยังคงเป็นเส้นถนนสุขุมวิท มีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ หรือเฉลี่ยปรับราคามากถึง 10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อ บางแปลงทำสถิติใหม่ 2.86 ล้านบาท/ตารางวา เป็นปัจจัยกดดันให้ปัจจุบันมีราคาตั้งขายสูงกว่า 2.5-2.9 ล้านบาท แทบทุกแปลง
ย่านสีลม-สาทร ถ้าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพพัฒนาเป็นตึกสูงได้ แลนด์ลอร์ดพร้อมใจกันตั้งราคาขายมากกว่า 2-2.5 ล้านบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ดีเวลอปเปอร์ต้องดีดลูกคิดอย่างหนักเพราะต้นทุนที่ดินซื้อมาแพง จำเป็นต้องพัฒนาสินค้าราคาแพง และอาจจะสูงเกินเอื้อมสำหรับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้
2569 แพงต่อเนื่อง-ให้เช่ามากขึ้น
ความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในยุคที่ดินตั้งขายในราคาดาวค้างฟ้า มีปรากฏการณ์ใหม่สำหรับที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ แลนด์ลอร์ดเริ่มลังเลในการขายกรรมสิทธิ์ เพราะมองเห็นดีมานด์สนใจซื้อจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้เกิดโมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย
โดยมีออปชั่นหลัก คือ เปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ (Freehold) มาเป็นโมเดลการเช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) แทน
“แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2569 แลนด์ลอร์ดยังคงมีการตั้งราคาขายในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ ที่ยังคงเป็นเส้นกราฟขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะพฤติกรรมเจ้าของที่ดินเห็นตัวอย่างแล้วว่า ราคาที่ดินใจกลางเมือง หากมีการปรับแล้วจะปรับขึ้นแบบยกแผง จะไม่พบว่ามีการปรับลดราคาลงมาแต่อย่างใด” นายภัทรชัยกล่าว
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ :
https://www.prachachat.net/property/news-1899810
เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง The Central พหลโยธิน เผยราคาต้องจ่ายแลกต่อสัญญาลาดพร้าว
เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง The Central พหลโยธิน เปิดราคาต้องจ่ายแลกต่อสัญญาลาดพร้าว
The Central พหลโยธิน – นับถอยหลังจากนี้ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 เหลือเวลาอีกกว่า 3 ปี ที่ เซ็นทรัลลาดพร้าว โครงการมิกซ์ยูสแรกของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือCPN ซึ่งได้เข้าไปพัฒนาเมื่อ 45 ปีที่ผ่านมา บนที่ดินเช่า 47 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เนรมิตที่ดินรกร้างกลายเป็นทำเลทอง มีทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมหรู ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวมาเกยถึงหน้าห้าง
และมีผู้เข้ามาใช้บริการ 130,000 คนต่อวัน
ถึงแม้ผู้บริหารเซ็นทรัล ส่งสัญญาณมาโดยตลอดว่า “ไม่ทิ้งเซ็นทรัลลาดพร้าว” และอยู่ระหว่างการเจรจากับรฟท. เพื่อขอต่อสัญญาเช่าเป็นครั้งที่ 2
แต่ยังต้องลุ้นจะได้ไปต่อหรือไม่ แม้ว่าเซ็นทรัลจะได้สิทธิเจรจารายแรกตามสัญญา ทว่าถ้าหากตัวเลขค่าเช่าสุดท้ายที่ออกมาสูงมากจนเกินไป ก็มีความเป็นได้ที่ “เซ็นทรัล” อาจจะถอดใจ หรือถ้าน้อยไปทางรฟท.คงไม่เอาและเปิดประมูลใหม่ ทุกอย่างจึงมีโอกาสพลิกได้เสมอ
ล่าสุด บริษัท เอสอาร์ทีเอ แอสเสท จำกัด(SRTA) บริษัทลูกของรฟท.เตรียมจะจ้างบริษัทที่ปรึกษาอีกรายมาประเมินมูลค่าโครงการและประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าโครงการใหม่ มาเป็นคู่เทียบกับรายแรกที่วิเคราะห์ตัวเลขออกมายังไม่เป็นที่น่าพอใจ
หลังตัวเลขที่เสนอมาราคาต่างจากการต่อสัญญาครั้งแรกไม่มาก ซึ่งในครั้งนั้น เซ็นทรัลเสนอต่อสัญญาเช่า 20 ปี ด้วยวงเงิน 21,298 ล้านบาท เนื่องจาก SRTA มองว่าด้วยศักยภาพของทำเลน่าจะได้สูงกว่านี้
ดังนั้นการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ยังคงเป็นดีลใหญ่ที่ยังต้องลุ้น
ในทางคู่ขนานจากความไม่ชัดว่าจะอยู่หรือจะไปนั้น ทาง เซ็นทรัล ได้ทุ่ม 21,000 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่อีกแห่งภายใต้ชื่อ The Central พหลโยธิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 49 ไร่ อยู่ตรงข้ามแดนเนมิต และห่างจาก”เซ็นทรัลลาดพร้าว“เพียง 300 เมตร
ทั้งนี้เพื่อเป็นการรองรับลูกค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ถ้าสุดท้ายไม่ได้ต่อสัญญา ก็พร้อมปั้น The Central พหลโยธิน เป็นฐานที่มั่นใหม่หรือถ้าหากได้ต่อสัญญาและต้องทุบเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่อายุครบ 50 ปีพอดี เพื่อสร้างใหม่ ยังมี The Central พหลโยธิน รองรับลูกค้าให้มาช้อป ไม่ให้หายไปไหนในระหว่างรอ ที่อาจจะใช้เวลามากกว่า 1 ปีขึ้นไป
เฟสแรกจะสร้างเสร็จและเปิดให้บริการภายในไตรมาส4 ปี 2569 หรือในเดือนธันวาคม เป็นศูนย์การค้า
แฟลกชิปสโตร์ มีพื้นที่ 457,409 ตร.ม. พร้อมด้วย Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตร.ม. รองรับคอนเสิร์ตและอีเว้นท์ระดับโลก คาดมีผู้มาใช้บริการปีแรกที่ 130,000 คนต่อวัน
โดย“เซ็นทรัล”วางเป้าหมายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯโซนเหนือและยกระดับสู่ The Next CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เทียบชั้นราชประสงค์ ส่วนเฟสอื่นๆอยู่ระหว่างการศึกษาจะทยอยออกมา ไม่ว่าอาคารสำนักงาน และโรงแรม
“เราจะพัฒนาเซ็นทรัลลาดพร้าวและThe Central พหลโยธิน เติบโตไปด้วยกัน ลูกค้าสามารถเดินได้ทั้งสองศูนย์ เดินเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว ก็ไปเดิน The Central พหลโยธิน ต่อได้ เราจะปรับเซ็นทรัลลาดพร้าวจับกลุ่มระดับบน ส่วน The Central พหลโยธิน จะเหมือนเซ็นทรัลเวิลด์มีแบรนด์และร้านค้าหลากหลาย กำลังศึกษาจะสร้างสกายวอล์กให้เชื่อมกันได้ จะเหมือนกับเซ็นทรัลภูเก็ตที่มีสองศูนย์อยู่ใกล้กัน และมีทางเดินเชื่อม” ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) กล่าว
อย่างไรก็ตามอีกมุมหนึ่ง มองว่า “การที่เซ็นทรัลสร้างที่ใหม่ ส่วนหนึ่งก็เพื่อต่อรองราคารฟท.กับการต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าวว่า ยังมี The Central พหลโยธิน ถ้าหากยังคิดค่าเช่าสูง”
โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA ) วิเคราะห์ว่า มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารทั้งหมดทิ้งแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ดังกล่าว มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตร.ม. แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้ถึง 600,000 ตร.ม.เศษ ดังนั้นการรื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่ จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรงก็ตาม แต่ก็อายุ 50 ปี กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่ ส่วนมูลค่าการลงทุนโครงการน่าจะมากกว่าปัจจุบัน และอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท
โดยสรุปแล้วจึงอาจกล่าวได้ว่าการมี “ห้างเซ็นทรัล 2” ที่เป็นแห่งใหม่นี้ เป็นเสมือน “ตัวตายตัวแทน” สำหรับห้าง “เซ็นทรัลลาดพร้าว” เดิมที่กลุ่มเซ็นทรัลอาจจะประมูลได้หรือไม่นั่นเอง
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ :
https://www.matichon.co.th/economy/news_5408189
มี 2 เรื่อง ราคาที่ดินกรุงเทพ ‘วิทยุ’ แซงหลังสวนทะลุวาละ 4 ล้าน และ เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2568 แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะเกิดวิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งภูมิรัฐศาสตร์ สงครามรบและสงครามการค้า แผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ การเมืองภายในประเทศ แต่ในด้านราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีการลดราคาลงแต่อย่างใด
แนวโน้มที่เห็นชัดเจนมากที่สุดพบว่า ที่ดินบนทำเลใจกลางเมืองยังคงเป็นซัพพลายที่ค่อนข้างจำกัด และยังคงมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางบรรยากาศที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับภาพรวมของราคาที่ดินในไทย หนึ่งในความหวังก็คือเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนานอาจกดดันให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง
แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯชั้นใน มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่าขึ้นแล้วขึ้นเลย เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่มองว่าที่ดินในมือเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา จึงไม่พบภาพของการปรับลดราคาแต่อย่างใด
ทำเลถนนวิทยุราคานิวไฮ 4 ล้าน
ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบ ได้รับความสนใจจากดีเวลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และรายเล็ก ๆ แข่งกันซื้ออย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ข้อมูล ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2568 ราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงตั้งราคาขายสูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท ประเด็นอยู่ที่แม้จะแพงแสนแพงแต่ถือว่าค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง
ก่อนหน้านี้มีดีลการซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดที่สร้างความฮือฮามาแล้ว เช่น บมจ.แสนสิริ ที่ได้เข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ขนาด 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่พอดิบพอดี ในตอนนั้นถือเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ อยู่ที่ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา
รวมทั้งดีลซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดบนถนนรัชดาภิเษก เป็นดีลของบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดิน 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยตั้งแต่ปี 2564 ที่ผ่านมา
อัพเดต ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ยังที่ดินอีกหลายแปลงมีการซื้อขายที่สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านชิดลม ปิดดีลการซื้อขาย 3 ล้านบาท/ตารางวา นั่นหมายความว่าแม้เศรษฐกิจไม่ดี แต่ราคาที่ดินยังมีปรากฏการณ์ซื้อขายนิวไฮได้อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ซื้อหรือดีเวลอปเปอร์หรือนักพัฒนาที่ดินมองว่าคุ้มค่า เนื่องจากสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
พิษเศรษฐกิจซื้อขายลดลง -41%
นายภัทรชัยกล่าวว่า จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม 2568) มีมูลค่ารวม 403,923.26 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 41.40% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท
สถิติของ 7 เดือนแรกปี 2568 ถือว่านิวโลว์ หรือต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2553 จนถึงปัจจุบัน
ดังนั้น ภาพของการซื้อขายที่ดินในปีนี้ มีความคึกคักเป็นเพียงบางจุด โฟกัสบนทำเลรอบใจกลางเมือง กับแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เหตุผลเพราะเทรนด์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของดีเวลอปเปอร์ในปีนี้ หันมาเน้นการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ หรือลูกค้ากำลังซื้อ Affordable
ควบคู่กับวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ความได้เปรียบเสียเปรียบในการแข่งขันซื้อที่ดินไปตกอยู่ในมือบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่ยังคงมีการเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขายหรือแลนด์ลอร์ด ทำให้การปิดดีลซื้อขายใช้เวลายาวนานขึ้น และมีการไล่ราคาจนกระทั่งที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่าน CBD หรือย่านเศรษฐกิจสำคัญ ทางแลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายแบบไม่เกรงใจเศรษฐกิจฝืด สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้วในปัจจุบัน
“ถนนสุขุมวิท” ร้อนแรงทั้งเส้น
สำหรับทำเล CBD อย่าง “หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น” แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่าในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง สถิติของโซนสาทร ภายหลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา โดยผู้ซื้อคือ บมจ.ศุภาลัย ถัดมาในช่วงปลายปี 2565 มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา
โซนร้อนแรงแห่งยุคยังคงเป็นเส้นถนนสุขุมวิท มีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ หรือเฉลี่ยปรับราคามากถึง 10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อ บางแปลงทำสถิติใหม่ 2.86 ล้านบาท/ตารางวา เป็นปัจจัยกดดันให้ปัจจุบันมีราคาตั้งขายสูงกว่า 2.5-2.9 ล้านบาท แทบทุกแปลง
ย่านสีลม-สาทร ถ้าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพพัฒนาเป็นตึกสูงได้ แลนด์ลอร์ดพร้อมใจกันตั้งราคาขายมากกว่า 2-2.5 ล้านบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ดีเวลอปเปอร์ต้องดีดลูกคิดอย่างหนักเพราะต้นทุนที่ดินซื้อมาแพง จำเป็นต้องพัฒนาสินค้าราคาแพง และอาจจะสูงเกินเอื้อมสำหรับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้
2569 แพงต่อเนื่อง-ให้เช่ามากขึ้น
ความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในยุคที่ดินตั้งขายในราคาดาวค้างฟ้า มีปรากฏการณ์ใหม่สำหรับที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ แลนด์ลอร์ดเริ่มลังเลในการขายกรรมสิทธิ์ เพราะมองเห็นดีมานด์สนใจซื้อจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้เกิดโมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย
โดยมีออปชั่นหลัก คือ เปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ (Freehold) มาเป็นโมเดลการเช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) แทน
“แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2569 แลนด์ลอร์ดยังคงมีการตั้งราคาขายในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ ที่ยังคงเป็นเส้นกราฟขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะพฤติกรรมเจ้าของที่ดินเห็นตัวอย่างแล้วว่า ราคาที่ดินใจกลางเมือง หากมีการปรับแล้วจะปรับขึ้นแบบยกแผง จะไม่พบว่ามีการปรับลดราคาลงมาแต่อย่างใด” นายภัทรชัยกล่าว
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.prachachat.net/property/news-1899810
เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง The Central พหลโยธิน เผยราคาต้องจ่ายแลกต่อสัญญาลาดพร้าว
เปิดเหตุผล ทำไม ‘เซ็นทรัล’ ทุ่ม 2 หมื่นล้านสร้าง The Central พหลโยธิน เปิดราคาต้องจ่ายแลกต่อสัญญาลาดพร้าว
The Central พหลโยธิน – นับถอยหลังจากนี้ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 เหลือเวลาอีกกว่า 3 ปี ที่ เซ็นทรัลลาดพร้าว โครงการมิกซ์ยูสแรกของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือCPN ซึ่งได้เข้าไปพัฒนาเมื่อ 45 ปีที่ผ่านมา บนที่ดินเช่า 47 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เนรมิตที่ดินรกร้างกลายเป็นทำเลทอง มีทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมหรู ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวมาเกยถึงหน้าห้าง
และมีผู้เข้ามาใช้บริการ 130,000 คนต่อวัน
ถึงแม้ผู้บริหารเซ็นทรัล ส่งสัญญาณมาโดยตลอดว่า “ไม่ทิ้งเซ็นทรัลลาดพร้าว” และอยู่ระหว่างการเจรจากับรฟท. เพื่อขอต่อสัญญาเช่าเป็นครั้งที่ 2
แต่ยังต้องลุ้นจะได้ไปต่อหรือไม่ แม้ว่าเซ็นทรัลจะได้สิทธิเจรจารายแรกตามสัญญา ทว่าถ้าหากตัวเลขค่าเช่าสุดท้ายที่ออกมาสูงมากจนเกินไป ก็มีความเป็นได้ที่ “เซ็นทรัล” อาจจะถอดใจ หรือถ้าน้อยไปทางรฟท.คงไม่เอาและเปิดประมูลใหม่ ทุกอย่างจึงมีโอกาสพลิกได้เสมอ
ล่าสุด บริษัท เอสอาร์ทีเอ แอสเสท จำกัด(SRTA) บริษัทลูกของรฟท.เตรียมจะจ้างบริษัทที่ปรึกษาอีกรายมาประเมินมูลค่าโครงการและประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าโครงการใหม่ มาเป็นคู่เทียบกับรายแรกที่วิเคราะห์ตัวเลขออกมายังไม่เป็นที่น่าพอใจ
หลังตัวเลขที่เสนอมาราคาต่างจากการต่อสัญญาครั้งแรกไม่มาก ซึ่งในครั้งนั้น เซ็นทรัลเสนอต่อสัญญาเช่า 20 ปี ด้วยวงเงิน 21,298 ล้านบาท เนื่องจาก SRTA มองว่าด้วยศักยภาพของทำเลน่าจะได้สูงกว่านี้
ดังนั้นการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ยังคงเป็นดีลใหญ่ที่ยังต้องลุ้น
ในทางคู่ขนานจากความไม่ชัดว่าจะอยู่หรือจะไปนั้น ทาง เซ็นทรัล ได้ทุ่ม 21,000 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่อีกแห่งภายใต้ชื่อ The Central พหลโยธิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 49 ไร่ อยู่ตรงข้ามแดนเนมิต และห่างจาก”เซ็นทรัลลาดพร้าว“เพียง 300 เมตร
ทั้งนี้เพื่อเป็นการรองรับลูกค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ถ้าสุดท้ายไม่ได้ต่อสัญญา ก็พร้อมปั้น The Central พหลโยธิน เป็นฐานที่มั่นใหม่หรือถ้าหากได้ต่อสัญญาและต้องทุบเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่อายุครบ 50 ปีพอดี เพื่อสร้างใหม่ ยังมี The Central พหลโยธิน รองรับลูกค้าให้มาช้อป ไม่ให้หายไปไหนในระหว่างรอ ที่อาจจะใช้เวลามากกว่า 1 ปีขึ้นไป
เฟสแรกจะสร้างเสร็จและเปิดให้บริการภายในไตรมาส4 ปี 2569 หรือในเดือนธันวาคม เป็นศูนย์การค้า
แฟลกชิปสโตร์ มีพื้นที่ 457,409 ตร.ม. พร้อมด้วย Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตร.ม. รองรับคอนเสิร์ตและอีเว้นท์ระดับโลก คาดมีผู้มาใช้บริการปีแรกที่ 130,000 คนต่อวัน
โดย“เซ็นทรัล”วางเป้าหมายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯโซนเหนือและยกระดับสู่ The Next CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เทียบชั้นราชประสงค์ ส่วนเฟสอื่นๆอยู่ระหว่างการศึกษาจะทยอยออกมา ไม่ว่าอาคารสำนักงาน และโรงแรม
“เราจะพัฒนาเซ็นทรัลลาดพร้าวและThe Central พหลโยธิน เติบโตไปด้วยกัน ลูกค้าสามารถเดินได้ทั้งสองศูนย์ เดินเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว ก็ไปเดิน The Central พหลโยธิน ต่อได้ เราจะปรับเซ็นทรัลลาดพร้าวจับกลุ่มระดับบน ส่วน The Central พหลโยธิน จะเหมือนเซ็นทรัลเวิลด์มีแบรนด์และร้านค้าหลากหลาย กำลังศึกษาจะสร้างสกายวอล์กให้เชื่อมกันได้ จะเหมือนกับเซ็นทรัลภูเก็ตที่มีสองศูนย์อยู่ใกล้กัน และมีทางเดินเชื่อม” ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) กล่าว
อย่างไรก็ตามอีกมุมหนึ่ง มองว่า “การที่เซ็นทรัลสร้างที่ใหม่ ส่วนหนึ่งก็เพื่อต่อรองราคารฟท.กับการต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าวว่า ยังมี The Central พหลโยธิน ถ้าหากยังคิดค่าเช่าสูง”
โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA ) วิเคราะห์ว่า มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารทั้งหมดทิ้งแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ดังกล่าว มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตร.ม. แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้ถึง 600,000 ตร.ม.เศษ ดังนั้นการรื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่ จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรงก็ตาม แต่ก็อายุ 50 ปี กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่ ส่วนมูลค่าการลงทุนโครงการน่าจะมากกว่าปัจจุบัน และอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท
โดยสรุปแล้วจึงอาจกล่าวได้ว่าการมี “ห้างเซ็นทรัล 2” ที่เป็นแห่งใหม่นี้ เป็นเสมือน “ตัวตายตัวแทน” สำหรับห้าง “เซ็นทรัลลาดพร้าว” เดิมที่กลุ่มเซ็นทรัลอาจจะประมูลได้หรือไม่นั่นเอง
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.matichon.co.th/economy/news_5408189