ผมเคยเป็นทั้งกรรมการคอนโด และกรรมการหมู่บ้านชุดที่จัดตั้งนิติบุคคล เรื่องปัญหาค่าส่วนกลางไม่พอส่วนนึงคือการเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบจะเป็นปัญหาที่เจอกันบ่อยๆ แต่มันมีอีกปัญหานึงที่คนซื้อบ้านและคอนโดอาจจะไม่ทราบ คือการตั้งค่าส่วนกลางจากผู้จัดสรรมันไม่สะท้อนความเป็นจริงตั้งแต่แรกด้วย

เวลาผู้จัดสรรสร้างหมู่บ้านหรือคอนโด นอกจากค่าก่อสร้าง ฯลฯ แล้ว มันจะมีค่าใช้จ่ายอีกสองส่วนที่เค้าต้องจ่ายระหว่างที่ขายโครงการคือ

1. ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่าไฟทาง ค่าน้ำ คนกวาดถนน รปภ. คนกวาดถนน ฯลฯ
2. ค่าบริการสาธารณูปโภค เช่นค่าคนดูแลสโมสร ค่าไฟสโมสร ค่าไฟบ่อบำบัดน้ำเสีย คนดูแลสวน ฯลฯ

ซึ่งตามกฎหมายผู้จัดสรรจะต้องรับผิดชอบค่าบริการสาธารณูปโภคไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติและส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติดูแล ซึ่งผู้จัดสรรที่เคยเจอมาจะนำค่าบริการสาธารณะมาคำนวนค่าส่วนกลาง แต่ไม่ได้นำค่าบริการสาธารณูปโภคมาคำนวนด้วย (ไม่แน่ใจว่าเพื่อให้ตัวเลขมันดูน้อยๆจะได้จูงใจลูกค้าหรือไม่) พอมีการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วนิติบุคคลต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้ด้วยจะทำให้ค่าส่วนกลางที่เก็บไว้ไม่เพียงพอ ครั้นจะมาขึ้นค่าส่วนกลางให้พอก็ยากจะอธิบายให้คนทั้งโครงการเข้าใจ

อย่างกรณีหมู่บ้านผมตอนขายโครงการผู้จัดสรรบอกผู้ซื้อว่าค่าส่วนกลางแปลงละ 1300 บาทต่อเดือน ซึ่งเงินจำนวนนี้เพียงพอแค่ค่าบริการสาธารณะเช่นค่า รปภ. , คนกวาดถนน , ไฟทาง แต่พอมีการตั้งนิติบุคคลแล้วก็พอว่าถ้าจะให้บริการทุกๆอย่างเหมือนเดิมเหมือนวันที่เรามาซื้อบ้าน ก็จะต้องรวมถึงพนักงานสโมสร ค่าคนดูแลสวน ฯลฯ ทำให้จริงๆแล้วค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ 1800 บาทต่อเดือนต่อแปลง ทีนี้แหละ มันจะขึ้นอยู่กับคณะกรรมการและนิติบุคคลแล้วว่าจะจัดการปัญหานี้อย่างไร

อย่างหมู่บ้านผมเราไม่ขึ้นค่าส่วนกลาง แต่ใช้วิธีลงทุนและเปลี่ยนแปลงการทำงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายแทน เช่นจากเดิมมี รปภ 4 คนต่อกะในการเดินตรวจตรา ก็เลยจัดตำแหน่งจุดตรวจใหม่ , ลงทุนซื้อจักรยาน และติดกล้องวงจนปิดซึ่งเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียวแต่ทำให้ รปภ. ยังดูแลความเรียบร้อยได้ไม่บกพร่อง ทำให้ลดการจ้าง รปภ ลงเหลือ 3 คนทำให้ค่าจ้างลดลง 25% ในระยะยาว หรือจากเดิมผู้จัดสรรแยกคนกวาดถนนกับคนดูแลสวนเป็นสองบริษัท (เพราะเป็นคนละส่วนงานกัน) ก็หาบริษัทใหม่ที่ดูแลได้ทั้งสองอย่างและลดจากกวาดถนนดูแลสวนลง จากอาทิตย์ละ 5 วันเหลือ 3 วัน เพื่อให้ค่าใช้จ่ายลดลงไปอีก 40% ในส่วนนี้ และยังมีอีกหลายๆมาตรการ ทำให้ยังสามารถทำให้หมู่บ้านอยู่ในสภาพที่ดีได้โดยไม่ต้องขึ้นค่าส่วนกลาง

ส่วนการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น ยกตัวอย่างคอนโดน้องผมที่อายุเกิน 10 ปีแต่ยังเก็บส่วนกลางได้เกือบครบ 100% ทุกปี เค้าใช้วิธี incentive คนที่จ่ายเงิน เช่นจากเดิมให้ visitor จอดค้างคืนได้ 2 วันต่อเดือน แต่ถ้าจ่ายค่าส่วนกลางภายในกำหนดจะได้เพิ่มเป็น 4 วันต่อเดือนเป็นเวลา 1 ปี เป็นต้น นอกจากนั้นก็ยังหานโยบายจูงใจให้สมาชิกขำระเงินได้ง่ายขึ้น เช่น ให้ผ่อนชำระได้ ซึ่งพอมีหลายๆมาตรการมาจูงใจร่วมกัน ก็ทำให้จัดเก็บค่าส่วนกลางได้ตลอด