ขอคำแนะนำเรื่องตั้งราคาขายบ้านด้วยตนเองค่ะ

เราต้องการจะขายบ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นที่ในเขตเทศบาลเมืองของจังหวัดหนึ่งในภาคอิสานตอนบน ซึ่งที่ของเราอยู่ในแหล่งชุมชนใกล้กับสถานที่สำคัญและแหล่งท่องเที่ยวของจังหวัด
เราได้ลองตะเวนสอบถามราคาขายในบริเวณใกล้เคียงกับที่ของเราในระยะไม่เกิน 5กม.ราคาดังนี้

แห่งที่1  ราคาขาย 6.5ล้าน  เนื้อที่ 39ตรว.
แห่งที่2 ราคาขาย 13ล้าน
เนื้อที่ 53ตรว.
แห่งที่3 ราคาขาย 22ล้าน
เนื้อที่82ตรว.
แห่งที่4 ราคาขาย 20ล้าน
เนื้อที่ 105ตรว.
แห่งที่5 ราคาขาย 12ล้าน
เนื้อที่ 84ตรว.

เราได้ลองมาคิดคำนวณแล้วที่ของเราเดิมเป็นร้านอาหาร เนื้อที่ 57ตรว. หน้ากว้าง 13ม. ลึก 20ม. เราคิดว่าจะตั้งราคาไว้ที่ 12ล้านบาท
เราขอถามผู้รู้หรือท่านที่พอจะช่วยแนะนำเราได้ว่า

1.ราคาที่เราตั้งไว้นี้เป็น
ราคาที่ฟังดูเหมาะสมหรือไม่ในกลุ่มระแวกเดียวกัน
2.มีเพื่อนสนิทที่เป็นนายหน้าขายที่ดิน เสนอให้คำปรึกษาเป็นนายหน้าแบบปิดคิดค่านายหน้า 10%
(ยังไม่ได้ตอบตกลง)
3.เราติดป้ายประกาศหน้าร้านเพิ่งได้ 2วันมีคนโทรติดต่อเข้ามาสอบถามราคาขาย 12ล้านลดได้เท่าไหร่ เราตอบไปว่าลดได้ 11ล้านค่าโอนออกกันคนละครึ่ง ส่วนลดนี้ท่านคิดเห็นเช่นไร

เราขอคำแนะนำจากท่านผู้มีประสบการณ์ช่วยตอบกระทู้เราด้วยนะคะ นี่เป็นครั้งแรกที่เราประกาศขายที่ดินด้วยตนเอง ตั้งราคาเอง คิดส่วนลดเอง อาจจะต้องมีข้อมูลส่วนไหนที่เราควรจะนำมาประกอบเพิ่มเติมช่วยแนะนำด้วยขอบคุณค่ะ