โฉนดที่ดิน เป็นชื่อยายกับแม่ ต้องการโอนให้หลาน ต้องทำยังไง

บ้านยายอยู่กับหลานสองคน บ้านสองชั้นครึ่งปูนครึ่งไม้ 39ตรว ชั้นบนปลวกกินพื้นไปมากเเล้ว ที่นี้ยายจะขายบ้าน+ที่ดินให้หลานคนเดียว เพื่อที่จะเอาเงินมาปรับปรุงบ้านใหม่ โดยธนาคารแนะนำให้หลานเป็นผู้ซื

คือเราไถ่ที่ดินให้ยายแฟนทั้งหมด12ไร่3งาน49ตารางวา ไถ่มา290,000ไม่รวมดอกที่เรากู้มาไถ่ ตกลงกับยายแฟนว่าถือว่าขอซื้อ3ไร่ แต่เอาฉโนดไปถามกับที่ดินบอกว่าโฉนดนี้ถูกออกทับซ้อนกันกับที่ดินของหลวงเรยยังทำอะไร

แม่เสียชีวิตต้องการโอนที่ดินเป็นชื่อเรา แต่มีพี่น้อง3คนควรทำไงค่ะ ค่าใช้จ่ายเยอะไหม

ยายจะโอนที่ดินให้หลานยายมีหลาน3คนแต่ให้2คนเพราะอีกคนยังเด็กอยู่ อยากรู้ขั้นตอน และระยะเวลาในการดำเนินการคับ เพราะจะใช้โฉนดในการยื่นกู้ธนาคารเพื่อขอกู้เงินคับ ตั้งแต่วันยื่นเรื่อง จน วันที่ได้โฉนดนานไห

ในกรณีที่ ย่าจะโอนที่ดิน ให้ ควรโอนให้ ลูก หรือ โอนให้หลานดีครับ แบบไหนจะเสียภาษี และ คชจ น้อยที่สุดครับ แล้วการ โอนที่ดินที่เป็นมรดก นี่ ผู้รับ ที่เป็นลูกจะต้องเสีย ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ยังไงบ้างรึ

คุณแม่ยังมีชีวิติอยู่  ได้โอนที่ดินให้พี่สาวแล้ว  เพราะต้องการมอบหมายให้เป็นคนแบ่งให้ทายาทคนอื่นๆ  (คุณแม่มีลูก 3 คน)  ในที่ดิน 3 งาน มีบ้านสองชั้น หลังใหญ่ 1 หลัง บริเวณรอบๆ ว่าง

ผู้ซื้อ รับซื้อที่ดินจากผู้ขาย อยากทราบว่าถ้าซื้อมาแล้ว ได้โฉนดแล้ว แต่อยากโอนให้คนใหม่เลยหรือเรียกว่าขายต่อ มันจะเป็นเชิงธุรกิจไหม แล้วจะเสียเยอะไหม อยากทราบแล้วถ้ามันเป็นเชิงธุรกิจจะต้องรอกี่ปีถึงจะ

ที่บ้าน มีกัน 3 คน แม่ น้าชาย ( น้องของแม่ ) และ ผม ( ซึ่งเป็นบุตรบุญธรรม ) แม่ของผม เป็นผู้จัดการมรดกของยาย ( บ้าน และ ที่ดิน ) ซึ่งยังไม่ได้ทำเรื่อง โอนเป็นชื่อของแม่ ( เพราะตอนนั้นไม่อยากเสียค่าโอ

เรื่องมีอยู่ว่า คนที่รู้จักพ่อเรามายืมเงินพ่อเรา โดยเอานามสขัดดอก ให้พ่อเราทำนาเพื่อไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย ที่นามี1ไร่2งาน ไม่ได้เอาโฉนดมาค้ำ มีเพืยงหนังสือสัญญาที่ไปทำบ้านผู้ใหญ่บ้าน ในหนังสือระบุว่า 3ป