สวัสดีสมาชิกทุกท่านครับ ผมเพิ่งเคยตั้งกระทู้จริง ๆ จัง ๆ ครั้งนี้เป็นครั้งแรก อาจจะมีถูกผิดบ้างต้องขออภัย 
วันนี้ผมจะมาแบ่งปันประสบการณ์ การสร้างบ้านหลังแรกในชีวิตครับ 
เผื่อไว้เป็นแนวทางสำหรับคนวัยเริ่มทำงาน และฝันที่อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง...
 
ผมเรียนจบปริญญาตรีเมื่อปี 2560 เริ่มทำงานที่แรกในออฟฟิศ ได้ประมาณ 3 เดือน หลังจากนั้นก็เบนสายมาเป็นครูอัตราจ้าง และสอบบรรจุเป็นข้าราชการครูได้ในช่วงต้นปี 2561 ขณะนั้นอายุประมาณ 24 ปี (ปัจจุบัน 27 ปี) พอหน้าที่การงานเริ่มเข้าที่เข้าทางแล้ว ก็มีความฝันอยากที่จะมีรถยนต์ส่วนตัวเพราะทำงานอยู่ต่างจังหวัด เดินทางไปกลับลำบาก แต่อีกใจหนึ่งก็อยากสร้างบ้านหลังใหม่ให้พ่อกับแม่สักหลัง เพราะบ้านหลังเดิมก็สร้างมาประมาณ 30 ปีแล้ว ชั้นบนเป็นไม้ ซึ่งเป็นที่ชื่นชอบของน้องปลวกอย่างมาก จึงตัดสินใจที่จะสร้างบ้านก่อนเป็นอันดับแรก...
หลังจากเรียนจบช่วงแรก ๆ จนถึงช่วงที่ได้ทำงาน 1-2 ปี ก็พยายามหา Ref แบบบ้านต่าง ๆ ที่ชื่นชอบ หาข้อมูลบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านจากหลาย ๆ เพจ รวมถึงแนวทางวิธีการที่จะหาเงินมาสร้างบ้าน จนได้เจอบริษัทหนึ่งซึ่งมีโปรโมชั่นส่วนลดที่น่าสนใจ และอยู่ใน Budget (งบ) ที่เราวางไว้พอดี จากนั้นก็คุยกับที่บ้านเพื่อช่วยกันตัดสินใจเลือกแบบบ้านที่ทุกคนถูกใจ พอทุกอย่างลงตัว ผมก็ได้ดำเนินการทำเรื่องตามขั้นตอน ดังนี้

1. จัดการเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน : ต้องบอกก่อนว่าบ้านหลังนี้สร้างขึ้นบนที่ดินของเจ้าของกระทู้เอง ทำให้การบริหารจัดการอะไรต่าง ๆ ง่ายและรวดเร็วขึ้น หากใครมีที่ดินเป็นของตัวเอง ผมแนะนำว่าชื่อกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้านเอง เพราะจะทำให้การทำเรื่องขออนุญาต และการขอยื่นกู้กับทางธนาคารนั้นเป็นไปได้ง่ายขึ้น และที่ดินที่จะนำไปเป็นหลักประกันนั้นต้องมีลักษณะเป็น โฉนดที่ดิน นส.4จ หรือ นส.3ก เพราะทางธนาคารไม่รับพิจารณาหลักประกันเป็นที่ดิน สปก. (อันนี้ผมสอบถามทางเจ้าหน้าที่มา)

2. การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน : ต้องไปทำที่สำนักงานเขต หรือ อบต.ที่จะขอปลูกสร้างบ้าน ในส่วนของผมยื่นขอที่ อบต. ครับ ซึ่งในการยื่นเรื่องขอ จะต้องมีโฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (ถ้าไม่ใช่เจ้าของที่ดิน จะต้องมีหลักฐานการยินยอมให้สร้างบ้านในที่ดิน) และจะต้องมีแบบบ้านที่มีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมงานเซ็นรับรองทุกหน้า

3. เตรียมเอกสารยื่นกู้ : หลังจากขออนุญาตก่อสร้างแล้ว ในขั้นตอนนี้บริษัทผู้รับเหมาจะทำเอกสารประมาณราคาก่อสร้าง (BOQ) และหนังสือสัญญาว่าจ้าง มาให้เราเพื่อเตรียมยื่นกู้
เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อทำเรื่องยื่นกู้ (สำหรับข้าราชการ) ได้แก่
*กรณีนี้ผมยื่นกู้คนเดียว โดยไม่มีผู้กู้ร่วม หากมีผู้กู้ร่วม (พ่อ แม่ คู่สมรส ฯ ) ต้องมีเอกสารอื่น ๆ ประกอบด้วย*
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาบัตรข้าราชการ
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- หนังสือรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ
- รายการเดินบัญชี (Statement) 6 เดือน
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- แบบบ้านที่จะสร้าง (พิมพ์เขียว)
- สัญญาว่าจ้าง และเอกสารประมาณราคาก่อสร้าง (BOQ) ที่ผู้รับเหมาทำให้
- ใบขออนุญาตก่อสร้าง

4. ประเมินที่ดิน และรออนุมัติผล : หลังจากยื่นเอกสารเสร็จ ทางธนาคารก็จะนัดหมายวันและเวลา เพื่อให้บริษัทที่จะประเมินเข้าไปประเมินที่ดิน ครั้งแรกเสียค่าใช้จ่ายประมาณ 2,800 บาท ในบางกรณีทางธนาคารจะให้เราออกเงินไปก่อน แล้วจะคืนให้เราทีหลัง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขโปรโมชั่นของสินเชื่อที่เราเลือก (แต่ในส่วนนี้ผมควักเงินในกระเป๋าตัวเองจ่าย) หลังจากนั้นรอฟังผลว่า “เราจะยื่นกู้ผ่านหรือไม่”

5. ทำสัญญา : หลังจากนั้นไม่นาน ทางธนาคารก็โทรมาแจ้งเราว่ากู้ผ่านหรือไม่ และธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ให้มาเท่าไหร่ ของผมทางธนาคารอนุมัติวงเงินให้ไม่ครบ 100% ของราคาบ้าน ได้ประมาณ 80% เพราะฉะนั้นเราจึงต้องหาเงินในส่วนนั้นมาจ่ายเอง เสร็จแล้วทางธนาคารก็นัดทำสัญญา วันที่ทำสัญญาทางธนาคารก็จะให้เราเปิดบัญชีธนาคาร และเซ็นเอกสาร (เยอะมาก 5555) ในส่วนนี้ทางธนาคารก็จะถามเราก่อนว่าจะทำประกันด้วยไหม ถ้าทำจะมีการหักค่าประกันเพิ่มในวงเงินกู้ จะเลือกคุ้มครองระยะเวลากี่ปีก็ว่ากันไป (ในส่วนนี้เราเลือกไม่ทำก็ได้)
หลังจากนั้นทางธนาคาร ก็จะให้เราไปจ่ายค่าจดจำนองที่ดินที่สำนักงานที่ดินเขต ตรงนี้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นสินเชื่อของธนาคารด้วยว่าทางธนาคารจะออกให้เราก่อนหรือเปล่า แล้วไปหักในยอดเงินกู้ (ในส่วนของผมควักเงินตัวเองจ่ายเช่นเคย) ค่าจำนองจะอยู่ที่ 1 % ของวงเงินกู้ (ในปี 64 เหมือนจะมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01%) และมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมอีก เช่น ภาษี อากร ฯ
พอทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินเสร็จ ก็กลับมาทำสัญญาที่ธนาคารต่อ เพื่อเอาโฉนดที่ดินตัวจริงให้ทางธนาคารเก็บไว้ T^T แล้วทางเจ้าหน้าที่ก็จะแจ้งรายละเอียดให้เราฟังว่า สรุปเราจะได้เงินกู้คงเหลือเท่าไหร่ งวดแรกจะโอนให้ประมาณช่วงไหน ยอดแต่ละเดือนต้องจ่ายเท่าไหร่  บลา ๆๆๆ แล้วเราก็เดินทางกลับบ้านพร้อมหนี้สินก้อนโต 5555555

พอมาถึงตรงนี้เหมือนทุกอย่างมันใกล้ความเป็นจริงใช่ไหมครับ แต่ทุกอย่างมันไม่ได้ง่ายอย่างนั้น การให้เงินกู้สร้างบ้านนั้น ธนาคารไม่ได้จ่ายให้ทั้งก้อนทีเดียวนะครับ เราจะได้รับเงินแบบทยอยรับเป็นงวด ๆ ตามผลงานการก่อสร้างที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ ธนาคารจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใด ๆ เราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา ดังนั้นหากใครคิดที่จะสร้างบ้าน ควรมีเงินเก็บติดตัวไว้ราว ๆ 20-30% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง ซึ่งบางครั้งผู้รับเหมาบางราย อาจขอเบิกเงินสดล่วงหน้าก่อนการก่อสร้าง เช่น การปรับพื้นที่ การวางผัง โครงสร้างฐานราก ฯลฯ สรุปคือ เราอาจจะต้องสำรองเงินออกไปบางส่วน ก่อนที่ธนาคารจะจ่ายเงินค่างวดงานที่แล้วเสร็จ
อย่างกรณีของผม ทางบริษัทผู้รับเหมาให้จ่ายเงินก้อนแรก 15% ณ วันที่ทำสัญญา ก่อนที่จะเริ่มทำการก่อสร้าง และงวดที่ 2 หลังจากทำฐานราก จนถึงเทพื้นชั้น 1 แล้วเสร็จ ต้องจ่ายอีก 20 % ทั้งสองงวดนี้ทางธนาคารยังไม่ได้โอนเงินมาให้ผมสักบาทนะครับ เราต้องจ่ายเองทั้งหมด ในกรณีบ้านสองชั้นหรือชั้นครึ่ง ทางธนาคารจะอนุมัติเงินก้อนแรกให้หลังจากที่ขึ้นเสาและเทพื้นชั้น 2 คือ ให้เห็นเป็นรูปร่างบ้างแล้ว จนเขามั่นใจว่าเราจะเอาเงินก้อนนี้ไปใช้ในการปลูกสร้างบ้านจริง ๆ หลังจากนั้นเราต้องโทรไปหาบริษัทที่จะประเมินบ้าน (ที่เคยมาประเมินที่ดินในรอบแรก) เพื่อให้เขาเข้ามาสำรวจ และถ่ายรูปหน้างานส่งเรื่องไปที่ธนาคาร แล้วหลังจากนั้นทางธนาคารถึงจะอนุมัติเงินก้อนแรกให้กับเรา วันที่มาประเมินเสียค่าใช้จ่ายในแต่ละครั้งประมาณ 800 บาท ความถี่ของการประเมินขึ้นอยู่กับความต้องการของเราว่าอยากใช้เงินตอนไหน เพราะยิ่งมาบ่อยเราก็จะเสียค่าประเมินทุกรอบครับ อย่างของผมรวม ๆ แล้ว 5 รอบครับ เพราะต้องยึดตามงวดเบิกของทางบริษัทผู้รับเหมาที่ทำบ้านให้กับผมครับ และเงินที่ได้จากทางธนาคารในแต่ละงวดก็ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของหน้างาน ณ วันที่ไปประเมินล่าสุด จนถึงวันที่เจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินครับ

จะเห็นได้ว่ากว่าที่จะผ่านมาแต่ละขั้นตอนนั้นไม่ง่ายเลยครับ หากไม่ได้ศึกษาข้อมูลล่วงหน้ามาก่อนก็จะจับต้นชนปลายไม่ค่อยถูก ช่วงแรก ๆ ที่ฟังจากคนอื่นเล่ามา ผมเริ่มรู้สึกกังวลใจพอสมควร หลัก ๆ เลย คือ กลัวกู้ไม่ผ่าน และกลัวได้ไม่ถึงยอดที่เราตั้งไว้ เพราะเรากู้แค่คนเดียว ไม่ได้กู้ร่วม แต่สุดท้ายมันก็ไม่ได้แย่อย่างที่เราคิดครับ ทางธนาคารไม่ได้ใจร้ายกับเราขนาดนั้น เขาก็พยายามช่วยเรา อันไหนที่ไม่เข้าใจเขาก็อธิบายได้ค่อนข้างดี มีการประสานงานที่ดีมาก มีอะไรโทรมาแจ้งลูกค้าก่อนตลอด ถือว่าประทับใจครับ

มาถึงตอนนี้ผมขออนุญาตพักการรีวิวไว้เพียงเท่านี้ก่อน แล้วพอมีเวลาว่างผมจะมาเล่าต่อในส่วนของขั้นตอนการก่อสร้างบ้าน Step By Step นะครับ ขอบคุณทุกคนที่ติดตาม และอ่านจนมาถึงตรงนี้ อาจจะผิดพลาด ตกหล่น หรือหลง ๆ ลืม ๆ ตรงขั้นตอนไหนก็ขออภัยไว้ที่นี้ด้วยครับ แล้วเจอกันใน part ต่อไปครับ....