[SR] บททดสอบความท้าทาย สิ่งที่วาดฝัน กับสิ่งที่ต้องทำให้เป็นจริง

กระทู้รีวิว

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ การออกแบบทางสถาปัตยกรรม (Architecture Design) การออกแบบและตกแต่งอาคาร

หลายคนคงมีฝัน และฝันเเต่ละคนไม่เหมือนกัน

" ถ้าเราไม่เคยผิดพลาด แสดงว่าเราไม่เคยลงมือทำอะไรเลย "

ผมเป็นคนหนึ่งสมัยเด็กๆ ที่มีความฝันเหมือนหลาย ๆ คนว่าโตขึ้นอยากจะทำอะไร อยากจะเป็นอะไรเหมือนกับคนทั่วไป ค้นหาตัวตนของตัวเองมาตลอดจนมารู้ว่ามันคือสิ่งที่เราต้องการให้ติดตัวอยู่กับเราไปตลอดชีวิต ผมชอบงานเกี่ยวกับบ้านอยากทำบ้านสวย ๆ จึงเลือกร่ำเรียนงานที่เกี่ยวข้องกับการทำบ้านสวย ๆแต่ตอนนั้นไม่รู้ว่ามันคืออะไร จนรู้คำตอบว่ามันคือ งานสถาปัตยกรรม แต่พอศึกษาจริงๆ มันไม่ได้มีอยู่แค่นั้น มันแตกแขนงเฉพาะทางออกไปอีกเยอะทั้ง ถาปัดถาปัด ถาปัดไทย ถาปัดภายใน ภูมิถาปัด ถาปัดผังเมือง คล้ายหมอยังมีหลายแขนงเช่นกัน จึงเอ๊ะใจ งานภูมิถาปัด เพราะได้พัฒนาพื้นที่ให้สวยงาม หรือสิ่งที่มีอยู่แล้วให้มีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น สอดคล้องกับการใช้งานของคนเข้ามาใช้พื้นที่ เลยเลือกเรียนสาขานี้

หลังจากเรียนจบ ป.ตรี สาขาภูมิสถาปัตยกรรม ด้วยการชอบท้าท้ายได้ทำงานอย่างทีตั้งใจไว้เป็นงานขนาดใหญ่ทั้งไทยและเทศมาตลอด จนวันหนึ่งถามตัวเองว่าจะไปต่อ-เพิ่มทักษะอะไรต่อดี เมื่อเวลาผ่านไป ได้ย้ายมาทำงานในองค์กรที่เกี่ยวกับงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่รู้จักว่ามันคืออะไร พอดีเขาต้องการคนด้านนี้มาช่วยเสริมให้ทีมเข้มแข็งขึ้น ก็เลยได้ย้ายมา และองค์กรนี้ช่วยเติมเต็มด้านเพิ่มศักยภาพค่อนข้างมาก ๆ ผมอยู่ในตำแหน่ง PM จึงทำให้รู้เเละเข้าใจว่างานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มันคืออะไร ต้องทำอย่างไร ประสานงานใคร ให้ใครทำอะไร วางแผนยังไง แก้ปัญหายังไง ที่นี้เป็นองค์กรที่ดีมาก ๆ จนได้ตัดสินใจเรียนต่อ ป.โท สาขานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาทรัพย์ ตอนนั้นเริ่มคิดเพื่อต่อยอดให้มั่นใจและแม่นยำมากขึ้นหากว่าจะมาทำอะไรเอง เเละมันก็ได้ประโยชน์มาก ๆ จริง ๆ ได้ทั้งความรู้ ทักษะ และเพื่อน ๆ ที่ดีทีเดียว หลังจากเรียนจบได้ประมาณ 1 ปีจึงตัดสินใจลาออกมาเพื่อทำฝันของตัวเองบ้าง จากที่ทำฝันให้คนอื่นมาก็เยอะแล้ว

หลังจากลาออกก็มีแอบใจหายอยู่บ้างเพราะมันไม่มีเงินเข้าแล้วทุก ๆ สิ้นเดือน ทุกอย่างต้องขึ้นอยู่กับตัวเองล้วน ๆ จึงต้องพิจารณาว่าจะทำยังไงต่อไปกับสิ่งที่ตัวเองถนัดที่สุดในตอนนี้ และในตอนนั้นพี่ผมได้ที่ดินเปล่ามา 2 งานทำเลไม่ได้ดีมากนักอันนี้เป็นโจทย์สำคัญมากเพราะต้องเข้าซอยมาอีก 300 เมตรจะดึงคนมาอย่างไรจึงนำมา คิด วิเคราะห์ แยกแยะ ถึงศักยภาพของที่ดิน มีข้อจำกัดอะไรบ้างกฎหมายห้ามสร้าง วิเคราะห์การตลาด วิเคราะห์การเงิน (Feasibility study) วางผังคราว ๆ หลายเเบบมาก และมันถึงเวลาที่เราต้องใช้ศักยภาพและทำทุกอย่างเองแล้ว จากศักยภาพของพื้นที่ดิน

"หอพัก"

จึงตอบโจยท์มากที่สุดด้วยทำเล และการสำรวจความต้องการตลาด จากนั้นจะรออะไรก็ลุยสิครับ ใช้ถึงเวลาศักยภาพที่สะสมมา เวลาไม่เคยรอใคร มาเริ่มกันเลยครับ

1) ก่อนซื้อที่ดิน-ก่อนมัดจำที่ดิน ควรตรวจสอบ ตรวจเลขโฉนดจากเวป http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ หรือจิ้มไปที่ผังในตำแหน่งที่ที่เราจะซื้อได้เลยข้อมูลก็จะออกมา

สมัยนี้ง่ายมาเลย เเค่คลิ๊กก็รู้ระวางแดงของเราว่าอยู่ในผังสีอะไรครับ

2) ประเภทกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นโฉนดหรือสังเกตสีว่าเป็น ครุฑแดง ก็ผ่าน

3) ตรวจอายัดโฉนด ว่าติดจำนอง ติดคดี ไปตรวจได้ที่กรมที่ดินได้

4) ตรวจสลักหลังโฉนดเป็นประเภทไหน ทำหอพักเป็นประเภทอาคารพักอาศัยรวมหลังโฉนดจะต้องไม่เข้าข่ายจัดสรรที่ดิน งันจะทำไม่ได้

5) ตรวจพื้นที่ห้ามสร้าง อ่านจากกฎกระทรวง หรือพิมพ์ว่า "สีผังเมืองจังหวัด" ก็จะมีให้โหลดครับ

6) ข้อจำกัดตามกฎหมาย สีผังเมือง พื้นที่ห้ามสร้างของผมอยู่ในผังสีเหลืองที่ดินประเภท : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

7 ) ทำอาคารพักอาศัยรวมได้แต่ห้ามทำ “อาคารขนาดใหญ่” คือห้ามเกิน 2,000 ตารางเมตร วัดพื้นดินก่อสร้างสูงได้ ไม่เกิน 12 เมตร วัดจากดินถึงดาดฟ้า

8 ) เช็คเรื่องระยะห่างขอบที่ดินถึงขอบอาคาร ถ้าอาคารสูงเกิน 9 เมตรระยะร่นจากขอบที่ดิน 3 ม. สูงน้อยกว่า 9 เมตร ร่น 2 เมตรได้

9) หลังจากได้ที่ก็มาออกแบบร่างแบบคราว ๆ ในพื้นที่ว่างจะวางยังไง ได้กี่ชั้น กี่ห้อง สรุปออกมาทำได้ 4 ชั้น มี 58-60 ห้อง สรุปกันที่ 58 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 1880 ตร.ม. (ข้อจำกัดห้ามเป็นอาคารขนาดใหญ่ >2,000 ตร.ม.) ยกอาคารสูงพื้นดินเดิม 0.80 ม. ความสูง 4 ชั้น ความสูงต่อชั้นได้ไม่เกิน 2.80 ม.

10) ระยะการคืนทุนการคืนทุน 10-12 ปี

11) Yield 12.5% คิดที่อัตราการพัก 75 % 12) หาเงินลงทุนที่ต้องเตรียมยื่นกู้ ต้องให้ได้ประมาณ 21 ล้านบาท ระยะกู้ 10 ปีอย่างน้อย ตอนนั้นมีโปรสินเชื่อหอพัก ใคร ๆ ก็เป็นผู้ประกอบการได้ของ ธ.อาคารสงเคราะห์ เจรจาประเมินจัดเอกสารยื่นกู้ครับ ผจก. เก่งพยายามช่วยดันและคำนวณ Feasibility ให้อีกทางหนึ่งว่าโครงการอยู่รอดมีเงินส่งได้แน่นอน

13) กำหนดระยะเวลาก่อสร้างต้องทำเวลาให้ได้เสร็จก่อน 1 ปี และต้องอยู่ในงบประมาณ

14) ต้องวางแผนงานออกแบบทำแบบยื่นขออนุญาต และเร่งทำแบบก่อสร้าง หา ผรม. ให้ทันลงเข็ม-ตอม่อ ก่อนฤดูฝนมา

15) แบบหอพักที่ออกมาต้องดูยั่งยืนไม่ล้าสมัย สวยรูปจูปต้องหอม

16) ใช้วัสดุที่หาง่ายในพื้นที่ ราคาไม่แพง นำสิ่งที่มีอยู่แล้วมาปรุงรสใหม่ ให้ดูดี

17) อาคารต้องไม่ก่อให้เกิดภาระแก่ผู้อาศัย

18) การจัดการงานอาคารไม่ซับซ้อน งานระบบต้องดูแลรักษาซ่อมแซมได้ง่ายถ้าเกิดปัญหา

19) ต้องให้รู้สึกว่าต้องอยากมาอยู่

20) ต้องมียอดจองเต็มก่อนอาคารเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ได้เลย

21) แน่นอนต้องมีอะไรเขียวๆแทรกเข้าไปในตัวตึกให้ได้ด้วย อย่าให้เสียชื่อที่ร่ำเรียนภูมิถาปัดมา

วางแผนแล้ว...จากนั้นก็เริ่มลุยเลยครับ

แล้วก็ทำแบบให้ออกมาให้ได้ จากข้อจำกัดทุก ๆ ข้อ

จากพื้นที่ไม่ได้เป็น 4 เหลี่ยมด้านขนาน เป็นแบบคางหมู ก็ต้องแก้ปัญหาให้พื้นที่เกิดประสิทธิภาพตามที่วางแผนไว้ให้มากที่สุดครับ

ถ้าจะพัฒนาโครงการนี้ต่อชั้นคำนวนจาก 4 ชั้นต้องทำให้ชั้นละห้ามมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 250 ตร.ม. เพื่อไม่ให้ขนาดอาคารเกิน และอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้

โจทก์ต่อมาที่ต้องรู้+ทำคือ

-ช่องทางเดินในอาคาร และบันไดต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 ม. บันได ลูกตั้ง< 20 cm. ลูกนอน >22 cm.

-พื้นที้ห้องพักต้องมีพื้นที่ห้ามน้อยกว่า 20 ตร.ม.

-บันไดหนีไฟ อาคารสูงไม่เกิน 23 ม. ต้องมีอย่างน้อย 1 แห่ง (กฎนี้แต่งละที่ไม่เหมือนกัน บางที่มีระยะทางมาเกี่ยวข้อง) ผมทำไว้นอกอาคาร ต้องกว้างอย่างน้อย 60 cm ชันไม่เกิน 60 องศา มีบันไดเหล็กเลื่อนลงถึงชั้นล่าง

จากนั้นก็มาทำแบบร่างแบบคราวๆปรึกษาเพื่อนสถาปนิกไปด้วย กำหนดระยะ จำนวนห้องได้มากที่สุด 15 units/ชั้น แล้วเดี๋ยวมาพัฒนาแปลนกันอีกรอบครับเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด