ยอมรับเลย ไอ้ทฤษฎี Cash back จัดซื้อจัดจ้างแล้วทอนเป็นเงินสด ....ใช้ได้ทุกวงการเลยอ่ะ....
ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง รู้เห็นเป็นใจ ทฤษฎีเงินทอน หมด... ตั้งแต่ผู้ประกอบการ นายหน้า นักเก็งกำไร ผู้กู้ยืม และ ธนาคาร ทุกคนได้ประโยชน์หมด
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Sep 30) ตัดวงจรปั่นอสังหาฯ - สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเตรียมหารือธปท. คุมจุดเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ ป้องผลกระทบผู้ประกอบการ-แบงก์ เตรียมตัดวงจรซื้อขายบิ๊กลอตหลอกลงทุนอสังหาฯ พบยื่นกู้พร้อมกัน 5 แบงก์ สร้างกำลังซื้อเทียม กินส่วนต่างหลักล้าน ด้าน "เอเซีย พลัส" ชี้ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณเตือนธนาคารพาณิชย์หลายครั้ง หลังเห็นการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือด ทั้งผู้ประกอบการออกแคมเปญการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กู้เงินเกินราคาบ้าน หรือที่เรียกว่า "คอนโดเงินทอน" ซึ่งจะได้เงินสดเอาไปทำอย่างอื่นด้วย หรือปล่อยสินเชื่อเกินราคาหลักประกัน ทำให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ผู้ซื้อไม่มีกำลังเพียงพอ จนนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) โดยเตรียมเรียกธนาคารพาณิชย์มาหารือ
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คณะกรรมการสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังพิจารณาข้อมูล เพื่อกำหนดแนวปฏิบัติในการที่จะลดปัญหาและความเสี่ยง เนื่องจากพบว่า ทั้งภาคอสังหาริม ทรัพย์และภาคสถาบันการเงิน มีการทำตลาดหลายรูปแบบในการขายและอนุมัติสินเชื่อโดยจะเห็นจากแคมเปญลดแลกแจกแถม บางแห่งเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ส่วนลด หรือ Discount ในรูปของเงินสด และยังมีการคืนเงินสดหรือ Cash Back กับผู้ซื้อหรือลูกค้าอีก ซึ่งส่วนหนึ่งทำให้เกิดกำลังซื้อเทียม
"เราไม่ต้องการให้มี Cash back เป็นเงินสด หรือส่วนลดเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการทำตลาดที่มีให้เห็นทั้งภาคสถาบันการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์"
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินระบุว่า ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ขายเหมาบิ๊กล็อตให้กับผู้ซื้อรายใหญ่แทนที่จะเปิดขายรายย่อยทั่วไป โดยการซื้อบิ๊กล็อตนั้น อันดับแรก ผู้ซื้อจะได้รับค่านายหน้าหรือรายได้จากส่วนต่างจากเจ้าของโครงการมา แล้วนำไปขายต่อ หรือปล่อยเช่า อย่างที่มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปนำเสนอข้อมูลในต่างประเทศ (โรดโชว์)ที่ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น ซึ่งผู้ซื้อต่างชาติจะนำไปปล่อยเช่าต่อ ส่วนหนึ่งให้เช่าสัญชาติเดียวกันเวลามาเที่ยวเมืองไทย
ทั้งนี้ที่เริ่มเห็นมากขึ้นในตลาดคือ อาชีพที่ปรึกษาด้านการลงทุนหรือบริหารความมั่งคั่ง (Wealth) โดยจะเสนอผลตอบแทน 5-6% ต่อปี หรือการันตี รายได้จากค่าเช่า หรือจำนวนผู้เช่า เพื่อชักชวนคนนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียมและที่ดิน ทำให้หลายคนคิดว่า ยิ่งซื้อมากรายได้จากค่าเช่าจะยิ่งเพิ่มขึ้น จึงลงทุนเกินตัว
"ยกตัวอย่าง บางคนซื้อครั้งละ 3-4 ยูนิต หรืออาจจะถึง 5-6 ยูนิต โดยวิธีที่จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อ ผู้ลงทุนจะถูกแนะนำโดยที่ปรึกษา ให้ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินพร้อมกัน 5 หลักประกัน 5 สถาบันการเงิน ซึ่งวิธีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ทราบ เนื่องจากยื่นกู้พร้อมกันเวลาเดียวกัน แต่ต่างสถาบันการเงินและหลอกสำเร็จในบางธนาคาร ซึ่งสมัยก่อนเรียกจับเสือมือเปล่า และเป็นตัวถ่วงระบบ ที่สำคัญยังมีคนที่ไม่รู้และคิดว่าของฟรีมีในโลก"
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาเรื่องลงทุนหรือบริหารจัดการด้านการขายเหมาบิ๊กล็อต นอกจากจะได้รับส่วนต่างและค่านายหน้าอยู่แล้ว ยังหาผลตอบแทนจากส่วนต่างอีก บางโครงการขายเหมายกล็อต ด้วยการลดราคาทรัพย์จากปกติ 2 ล้านบาทเหลือ 1.6 ล้านบาทต่อยูนิตหรือจาก 3 ล้านบาทขายเพียง 2 ล้านบาท ขณะที่ผู้ซื้อรายย่อยยังซื้อในราคาเต็ม ทำให้เกิดดีมานด์เทียม เพราะบางครั้งการขายให้กับผู้ซื้อรายใหญ่ อาจไม่ใช่ผู้บริโภคตัวจริง แต่อาศัยช่องโหว่จากระบบ หลอกทั้งผู้ประกอบการ หลอกสถาบันการเงิน และหลอกผู้ซื้อด้วย หลายโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ บางคนมีเงินซื้อ เพื่อขายหรือปล่อยเช่าโดยเฉพาะทำเลย่านธุรกิจ นอกจากผู้ลงทุนซื้อแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อกินส่วนต่าง ยังได้กำไรจากการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มต่อเนื่องอีกด้วย
"สิ่งที่น่าห่วง คือ โครงการที่ใช้กลยุทธ์ทำตลาดขายบิ๊กลอต ซื้อเพื่อขายต่อ หรือปล่อยเช่า พวกนี้เป็นดีมานด์เทียมที่อาจจะเกิดปัญหาตามมาไม่ว่าลูกค้าขาดกำลังผ่อนค่างวดเมื่อถึงช่วงที่ดอกเบี้ยปรับขึ้น และมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มหรือลูกค้าไม่รับโอนกรรมสิทธิ์"
ด้านนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัสฯ กล่าวว่า ตัวเลขสินเชื่ออสังหาฯปัจจุบัน ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เห็นภาพจากคนซื้อ ซึ่งอาจมีกำลังซื้อไม่เพียงพอ ซึ่งผู้ประกอบการบางแห่งหันมาทำตลาดบน เจาะกลุ่มต่างชาติส่วนหนึ่งเพราะในประเทศคนมีกำลังซื้อไม่ถึงและส่วนหนึ่งจึงเกิดสินค้าล้นตลาดในบางทำเล แต่หากจะดูโอเวอร์ซัพพลายได้จากโครงการเปิดขายออกได้เร็วหรือช้า ซึ่งส่วนตัวมองว่า ถ้าทางการจะออกมาตรการควรกำหนดลด LTV ตามกำลังซื้อของผู้ซื้อโดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่าหนึ่ง
Source: ฐานเศรษฐกิจ
Model รูปแบบการปั่นอสังหาฯ ที่สามารถเอาไปประยุกต์ปั่นสินค้าอย่างอื่นได้
ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง รู้เห็นเป็นใจ ทฤษฎีเงินทอน หมด... ตั้งแต่ผู้ประกอบการ นายหน้า นักเก็งกำไร ผู้กู้ยืม และ ธนาคาร ทุกคนได้ประโยชน์หมด
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Sep 30) ตัดวงจรปั่นอสังหาฯ - สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเตรียมหารือธปท. คุมจุดเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ ป้องผลกระทบผู้ประกอบการ-แบงก์ เตรียมตัดวงจรซื้อขายบิ๊กลอตหลอกลงทุนอสังหาฯ พบยื่นกู้พร้อมกัน 5 แบงก์ สร้างกำลังซื้อเทียม กินส่วนต่างหลักล้าน ด้าน "เอเซีย พลัส" ชี้ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณเตือนธนาคารพาณิชย์หลายครั้ง หลังเห็นการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือด ทั้งผู้ประกอบการออกแคมเปญการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กู้เงินเกินราคาบ้าน หรือที่เรียกว่า "คอนโดเงินทอน" ซึ่งจะได้เงินสดเอาไปทำอย่างอื่นด้วย หรือปล่อยสินเชื่อเกินราคาหลักประกัน ทำให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ผู้ซื้อไม่มีกำลังเพียงพอ จนนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) โดยเตรียมเรียกธนาคารพาณิชย์มาหารือ
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คณะกรรมการสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังพิจารณาข้อมูล เพื่อกำหนดแนวปฏิบัติในการที่จะลดปัญหาและความเสี่ยง เนื่องจากพบว่า ทั้งภาคอสังหาริม ทรัพย์และภาคสถาบันการเงิน มีการทำตลาดหลายรูปแบบในการขายและอนุมัติสินเชื่อโดยจะเห็นจากแคมเปญลดแลกแจกแถม บางแห่งเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ส่วนลด หรือ Discount ในรูปของเงินสด และยังมีการคืนเงินสดหรือ Cash Back กับผู้ซื้อหรือลูกค้าอีก ซึ่งส่วนหนึ่งทำให้เกิดกำลังซื้อเทียม
"เราไม่ต้องการให้มี Cash back เป็นเงินสด หรือส่วนลดเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการทำตลาดที่มีให้เห็นทั้งภาคสถาบันการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์"
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินระบุว่า ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ขายเหมาบิ๊กล็อตให้กับผู้ซื้อรายใหญ่แทนที่จะเปิดขายรายย่อยทั่วไป โดยการซื้อบิ๊กล็อตนั้น อันดับแรก ผู้ซื้อจะได้รับค่านายหน้าหรือรายได้จากส่วนต่างจากเจ้าของโครงการมา แล้วนำไปขายต่อ หรือปล่อยเช่า อย่างที่มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปนำเสนอข้อมูลในต่างประเทศ (โรดโชว์)ที่ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น ซึ่งผู้ซื้อต่างชาติจะนำไปปล่อยเช่าต่อ ส่วนหนึ่งให้เช่าสัญชาติเดียวกันเวลามาเที่ยวเมืองไทย
ทั้งนี้ที่เริ่มเห็นมากขึ้นในตลาดคือ อาชีพที่ปรึกษาด้านการลงทุนหรือบริหารความมั่งคั่ง (Wealth) โดยจะเสนอผลตอบแทน 5-6% ต่อปี หรือการันตี รายได้จากค่าเช่า หรือจำนวนผู้เช่า เพื่อชักชวนคนนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียมและที่ดิน ทำให้หลายคนคิดว่า ยิ่งซื้อมากรายได้จากค่าเช่าจะยิ่งเพิ่มขึ้น จึงลงทุนเกินตัว
"ยกตัวอย่าง บางคนซื้อครั้งละ 3-4 ยูนิต หรืออาจจะถึง 5-6 ยูนิต โดยวิธีที่จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อ ผู้ลงทุนจะถูกแนะนำโดยที่ปรึกษา ให้ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินพร้อมกัน 5 หลักประกัน 5 สถาบันการเงิน ซึ่งวิธีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ทราบ เนื่องจากยื่นกู้พร้อมกันเวลาเดียวกัน แต่ต่างสถาบันการเงินและหลอกสำเร็จในบางธนาคาร ซึ่งสมัยก่อนเรียกจับเสือมือเปล่า และเป็นตัวถ่วงระบบ ที่สำคัญยังมีคนที่ไม่รู้และคิดว่าของฟรีมีในโลก"
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาเรื่องลงทุนหรือบริหารจัดการด้านการขายเหมาบิ๊กล็อต นอกจากจะได้รับส่วนต่างและค่านายหน้าอยู่แล้ว ยังหาผลตอบแทนจากส่วนต่างอีก บางโครงการขายเหมายกล็อต ด้วยการลดราคาทรัพย์จากปกติ 2 ล้านบาทเหลือ 1.6 ล้านบาทต่อยูนิตหรือจาก 3 ล้านบาทขายเพียง 2 ล้านบาท ขณะที่ผู้ซื้อรายย่อยยังซื้อในราคาเต็ม ทำให้เกิดดีมานด์เทียม เพราะบางครั้งการขายให้กับผู้ซื้อรายใหญ่ อาจไม่ใช่ผู้บริโภคตัวจริง แต่อาศัยช่องโหว่จากระบบ หลอกทั้งผู้ประกอบการ หลอกสถาบันการเงิน และหลอกผู้ซื้อด้วย หลายโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ บางคนมีเงินซื้อ เพื่อขายหรือปล่อยเช่าโดยเฉพาะทำเลย่านธุรกิจ นอกจากผู้ลงทุนซื้อแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อกินส่วนต่าง ยังได้กำไรจากการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มต่อเนื่องอีกด้วย
"สิ่งที่น่าห่วง คือ โครงการที่ใช้กลยุทธ์ทำตลาดขายบิ๊กลอต ซื้อเพื่อขายต่อ หรือปล่อยเช่า พวกนี้เป็นดีมานด์เทียมที่อาจจะเกิดปัญหาตามมาไม่ว่าลูกค้าขาดกำลังผ่อนค่างวดเมื่อถึงช่วงที่ดอกเบี้ยปรับขึ้น และมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มหรือลูกค้าไม่รับโอนกรรมสิทธิ์"
ด้านนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัสฯ กล่าวว่า ตัวเลขสินเชื่ออสังหาฯปัจจุบัน ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เห็นภาพจากคนซื้อ ซึ่งอาจมีกำลังซื้อไม่เพียงพอ ซึ่งผู้ประกอบการบางแห่งหันมาทำตลาดบน เจาะกลุ่มต่างชาติส่วนหนึ่งเพราะในประเทศคนมีกำลังซื้อไม่ถึงและส่วนหนึ่งจึงเกิดสินค้าล้นตลาดในบางทำเล แต่หากจะดูโอเวอร์ซัพพลายได้จากโครงการเปิดขายออกได้เร็วหรือช้า ซึ่งส่วนตัวมองว่า ถ้าทางการจะออกมาตรการควรกำหนดลด LTV ตามกำลังซื้อของผู้ซื้อโดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่าหนึ่ง
Source: ฐานเศรษฐกิจ