เรียน ท่านนักกฎหมาย ตลอดจนท่านผู้รู้ทั้งหลาย
ด้วย เมื่อเดือนที่ผ่านมา ดิฉันได้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลอดของกรมบังคับคดี โดยบ้านที่ซื้อได้ เป็นบ้านหลังสุดท้ายของหมู่บ้าน (หลังที่ 3 ของโครงการชุดสุดท้าย) ซึ่งมีกำแพงติดกับที่ดินว่างเปล่าท้ายหมู่บ้าน แล้วต่อมาประมาณ 2 สัปดาห์ มีคนมาแจ้งว่าบ้านหลังดังกล่าว ปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินเขา ตอนแรกดิฉันก็ไม่เชื่อเพราะว่าบ้านหลังดังกล่าวสร้างมาก็เกือบ 10 ปีแล้ว (บ้านหลังที่ 3 นี้ สร้างเสร็จ และจดจำนองในเดือนมิถุนายน 2551) อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง ซึ่งเป็นหมู่บ้านเก่าแก่ และมีคนอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก-หลายร้อยหลังคาเรือน (ตอนแรก ก็คิดว่าไม่น่าที่จะเป็นไปได้ เพราะผู้รับเหมาน่าจะเช็คระวางหรือปักหลักหมุดตอนแบ่งแยกเป็นอย่างดีก่อนสร้างแน่นอน ยิ่งอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรด้วย ยิ่งไม่น่าพลาดได้) แต่เพื่อความสบายใจจึงได้ไปเช็คระวางและขอดูโฉนดที่สำนักงานที่ดิน และได้ให้นายช่างช่วยวัดความกว้าง-ยาวของที่ดินจากโฉนด แล้วนำมาเปรียบเทียบกับที่ดินจริง ปรากฏว่า ที่ดินจริง มีความกว้างมากกว่าในโฉนด จึงได้ลองวัดพื้นที่จริงของบ้านแต่ละหลังที่ติดกัน (ซึ่งในที่นี้มีบ้านสร้างขึ้นมาติดกัน 3 หลัง จากโฉนดแปลงใหญ่ โดยบ้านทั้ง 3 หลังนี้ สร้างเริ่มต้นจากหัวมุมถนน 4 แยกด้านหนึ่ง สร้างติดถนนทอดยาวถัดกันไปเรื่อยๆ จำนวน 3 หลัง โดยหน้าบ้านทุกหลังติดถนนสายหลักและมีส่วนของกำแพงข้างบ้านที่ติดกัน-ใช้ร่วมกันทุกหลังถัดๆกันไป หลังสุดท้ายมีกำแพงชิดติดกับที่ดินว่างเปล่าท้ายหมู่บ้าน (ซึ่งเจ้าของที่ดินได้ซื้อมาเมื่อปี 2553 และทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดในปี 2554 จึงได้ทราบว่า ที่ดินของบ้านหลังที่ 3 ล้ำเขตที่ดินของเขา ซึ่งเป็นที่ดินเสี้ยวรูปสี่เหลี่ยมคางหมู ที่มีความกว้างด้านหน้า เพียง 1.5 เมตร และความกว้างด้านหลัง เพียง 3.5 เมตร และมีความยาว 20 เมตร) เมื่อลองวัดพื้นที่หน้าบ้านแต่ละหลัง โดยเริ่มจากความกว้างของบ้านหลังแรก ปรากฏว่า
บ้านหลังที่ 1 ความกว้างจากโฉนดกว้าง 8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8.7 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 0.7 เมตร)
บ้านหลังที่ 2 ความกว้างจากโฉนดกว้าง 8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8 เมตร (กว้างเท่ากับที่ดินจริง)
บ้านหลังที่ 3 จากโฉนดกว้าง 7.8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8.2 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 0.4 เมตร)
เมื่อวัดจากที่ดินทั้ง 3 แปลง จากโฉนดกว้าง 23.8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 24.9 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 1.1 เมตร)
(ทั้งหมดเป็นค่าโดยประมาณ อาจมีความคาดเคลื่อนได้จากการวัด ตลอดจนอุปกรณ์ในการวัด และความคลาดเคลื่อนจากตัวผู้วัดเอง)
จากการวัดที่ดินทั้งหมด ทำให้ดิฉันได้ทราบว่า ความกว้างโดยรวมของที่ดินของบ้านทั้งสามหลัง น่าจะล้ำที่ดินว่างแปลงข้างเคียงท้ายหมู่บ้านจริง (โดยเริ่มมาจากหลังที่ 1 ล้ำที่ดินหลังที่ 2 จึงทำให้ที่ดินหลังที่ 2 สร้างล้ำที่ดินหลังที่ 3 โดยอัตโนมัติ และที่ดินหลังที่ 3 ก็ไปล้ำที่ดินเปล่าแปลงเสี้ยวดังกล่าว)
ต่อมาดิฉัน ได้ติดต่อเจ้าของที่ดินว่างเปล่าแปลงข้างเคียงท้ายหมู่บ้าน มาเจรจาไกล่เกลี่ย เพื่อหาข้อยุติ ปรากฏว่า เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง เรียกร้องให้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนล้ำ เป็นเงิน 100,000 บาท ซึ่งดูเป็นตัวเลขที่สูงมาก เมื่อเทียบกับที่ดินเศษเสี้ยวที่รุกล้ำของเขา เพียง 5 ตรว. ของที่ดินเศษเสี้ยวของที่ดินสี่เหลี่ยมความหมูแปลงดังกล่าว ซึ่งมีความกว้างด้านหน้าตามโฉนดเพียง 1.5 เมตร และมีความกว้างด้านหลังตามโฉนดเพียง 3.5 เมตร และมีความยาว 20 เมตร (ซึ่งหากพิจารณาดู ก็จะพบว่าเป็นเพียงเศษของที่ดินที่ไม่สามารถนำมาสร้างบ้านได้)
สำหรับในวันนี้ ดิฉันของรบกวนปรึกษาว่า จะต้องดำเนินการต่อไปอย่างไร เพื่อแก้ไขปัญหาในกรณีเช่นนี้
และอยากรบกวนปรึกษาดังนี้ ค่ะ
1. ดิฉันต้องดำเนินการกับที่ดินแปลงข้างบ้านอย่างไรดี หากต้องการขายบ้านหลังนี้ ให้คนอื่นๆ ต่อไป
2. ดิฉันต้องดำเนินการกับที่ดินแปลงข้างบ้านหลังที่ 2 อย่างไรดี
3. ต้องชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่ล้ำหรือไม่
3.1 หากต้องชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่ล้ำนี้ ใครควรเป็นผู้ชดใช้ ( ผู้รับเหมา , ผู้ซื้อบ้าน คนที่ 1 (ที่เป็นจำเลยในการขายทอดตลาด) หรือ ผู้ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี
3.2 ราคาค่าที่ต้องชดใช้ ควรใช้เกณฑ์ในการพิจารณาอย่างไร?
3.2.1 คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน
3.2.2 คิดจากราคาที่ดินในท้องตลาด ในปัจจุบัน (ที่ดินเสี้ยว ควรมีมูลค่ามากกว่า น้อยกว่า หรือเท่ากับ ราคาค่าที่ดินเฉลี่ยต่อ ตรว. ของราคาที่ดินทั่วไปในหมู่บ้านหรือไม่)
4. ต้องแจ้งกรมบังคับคดีให้รับทราบด้วยหรือไม่ ว่าเกิดการล้ำที่ดินแปลงข้างเคียงดังกล่าว
5. ขณะนี้ที่ดินแปลงดังกล่าว ยังเป็นชื่อของเจ้าของคนที่ 1 อยู่ เนื่องจากดิฉันได้ใช้สิทธิ์ในการขยายเวลาจากกรมบังคับคดี ออกไป 90 วัน และจะครบกำหนดการขยายเวลา ในเดือนมีนาคม 2561
สุดท้าย ก็ขอขอบคุณทุกท่านที่ได้อ่านและแสดงความคิดเห็นอันเป็นประโยชน์ เพื่อดิฉันจะได้ใช้เป็นแนวทางแก้ไขปัญหาต่อไป หากมีความคืบหน้าประการใด จะนำมาเรียนแจ้งให้ทราบต่อไปนะคะ ขอบคุณทุกท่าน ล่วงหน้ามา ณ โอกาสนี้ด้วยค่ะ
ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี แล้วมีคนมาแจ้งว่าล้ำที่ดินเขาจะทำอย่างไร
ด้วย เมื่อเดือนที่ผ่านมา ดิฉันได้ซื้อบ้านจากการขายทอดตลอดของกรมบังคับคดี โดยบ้านที่ซื้อได้ เป็นบ้านหลังสุดท้ายของหมู่บ้าน (หลังที่ 3 ของโครงการชุดสุดท้าย) ซึ่งมีกำแพงติดกับที่ดินว่างเปล่าท้ายหมู่บ้าน แล้วต่อมาประมาณ 2 สัปดาห์ มีคนมาแจ้งว่าบ้านหลังดังกล่าว ปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินเขา ตอนแรกดิฉันก็ไม่เชื่อเพราะว่าบ้านหลังดังกล่าวสร้างมาก็เกือบ 10 ปีแล้ว (บ้านหลังที่ 3 นี้ สร้างเสร็จ และจดจำนองในเดือนมิถุนายน 2551) อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง ซึ่งเป็นหมู่บ้านเก่าแก่ และมีคนอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก-หลายร้อยหลังคาเรือน (ตอนแรก ก็คิดว่าไม่น่าที่จะเป็นไปได้ เพราะผู้รับเหมาน่าจะเช็คระวางหรือปักหลักหมุดตอนแบ่งแยกเป็นอย่างดีก่อนสร้างแน่นอน ยิ่งอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรด้วย ยิ่งไม่น่าพลาดได้) แต่เพื่อความสบายใจจึงได้ไปเช็คระวางและขอดูโฉนดที่สำนักงานที่ดิน และได้ให้นายช่างช่วยวัดความกว้าง-ยาวของที่ดินจากโฉนด แล้วนำมาเปรียบเทียบกับที่ดินจริง ปรากฏว่า ที่ดินจริง มีความกว้างมากกว่าในโฉนด จึงได้ลองวัดพื้นที่จริงของบ้านแต่ละหลังที่ติดกัน (ซึ่งในที่นี้มีบ้านสร้างขึ้นมาติดกัน 3 หลัง จากโฉนดแปลงใหญ่ โดยบ้านทั้ง 3 หลังนี้ สร้างเริ่มต้นจากหัวมุมถนน 4 แยกด้านหนึ่ง สร้างติดถนนทอดยาวถัดกันไปเรื่อยๆ จำนวน 3 หลัง โดยหน้าบ้านทุกหลังติดถนนสายหลักและมีส่วนของกำแพงข้างบ้านที่ติดกัน-ใช้ร่วมกันทุกหลังถัดๆกันไป หลังสุดท้ายมีกำแพงชิดติดกับที่ดินว่างเปล่าท้ายหมู่บ้าน (ซึ่งเจ้าของที่ดินได้ซื้อมาเมื่อปี 2553 และทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดในปี 2554 จึงได้ทราบว่า ที่ดินของบ้านหลังที่ 3 ล้ำเขตที่ดินของเขา ซึ่งเป็นที่ดินเสี้ยวรูปสี่เหลี่ยมคางหมู ที่มีความกว้างด้านหน้า เพียง 1.5 เมตร และความกว้างด้านหลัง เพียง 3.5 เมตร และมีความยาว 20 เมตร) เมื่อลองวัดพื้นที่หน้าบ้านแต่ละหลัง โดยเริ่มจากความกว้างของบ้านหลังแรก ปรากฏว่า
บ้านหลังที่ 1 ความกว้างจากโฉนดกว้าง 8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8.7 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 0.7 เมตร)
บ้านหลังที่ 2 ความกว้างจากโฉนดกว้าง 8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8 เมตร (กว้างเท่ากับที่ดินจริง)
บ้านหลังที่ 3 จากโฉนดกว้าง 7.8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 8.2 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 0.4 เมตร)
เมื่อวัดจากที่ดินทั้ง 3 แปลง จากโฉนดกว้าง 23.8 เมตร วัดที่ดินจริงได้ 24.9 เมตร (กว้างกว่าที่ดินจริง 1.1 เมตร)
(ทั้งหมดเป็นค่าโดยประมาณ อาจมีความคาดเคลื่อนได้จากการวัด ตลอดจนอุปกรณ์ในการวัด และความคลาดเคลื่อนจากตัวผู้วัดเอง)
จากการวัดที่ดินทั้งหมด ทำให้ดิฉันได้ทราบว่า ความกว้างโดยรวมของที่ดินของบ้านทั้งสามหลัง น่าจะล้ำที่ดินว่างแปลงข้างเคียงท้ายหมู่บ้านจริง (โดยเริ่มมาจากหลังที่ 1 ล้ำที่ดินหลังที่ 2 จึงทำให้ที่ดินหลังที่ 2 สร้างล้ำที่ดินหลังที่ 3 โดยอัตโนมัติ และที่ดินหลังที่ 3 ก็ไปล้ำที่ดินเปล่าแปลงเสี้ยวดังกล่าว)
ต่อมาดิฉัน ได้ติดต่อเจ้าของที่ดินว่างเปล่าแปลงข้างเคียงท้ายหมู่บ้าน มาเจรจาไกล่เกลี่ย เพื่อหาข้อยุติ ปรากฏว่า เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง เรียกร้องให้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนล้ำ เป็นเงิน 100,000 บาท ซึ่งดูเป็นตัวเลขที่สูงมาก เมื่อเทียบกับที่ดินเศษเสี้ยวที่รุกล้ำของเขา เพียง 5 ตรว. ของที่ดินเศษเสี้ยวของที่ดินสี่เหลี่ยมความหมูแปลงดังกล่าว ซึ่งมีความกว้างด้านหน้าตามโฉนดเพียง 1.5 เมตร และมีความกว้างด้านหลังตามโฉนดเพียง 3.5 เมตร และมีความยาว 20 เมตร (ซึ่งหากพิจารณาดู ก็จะพบว่าเป็นเพียงเศษของที่ดินที่ไม่สามารถนำมาสร้างบ้านได้)
สำหรับในวันนี้ ดิฉันของรบกวนปรึกษาว่า จะต้องดำเนินการต่อไปอย่างไร เพื่อแก้ไขปัญหาในกรณีเช่นนี้
และอยากรบกวนปรึกษาดังนี้ ค่ะ
1. ดิฉันต้องดำเนินการกับที่ดินแปลงข้างบ้านอย่างไรดี หากต้องการขายบ้านหลังนี้ ให้คนอื่นๆ ต่อไป
2. ดิฉันต้องดำเนินการกับที่ดินแปลงข้างบ้านหลังที่ 2 อย่างไรดี
3. ต้องชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่ล้ำหรือไม่
3.1 หากต้องชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่ล้ำนี้ ใครควรเป็นผู้ชดใช้ ( ผู้รับเหมา , ผู้ซื้อบ้าน คนที่ 1 (ที่เป็นจำเลยในการขายทอดตลาด) หรือ ผู้ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี
3.2 ราคาค่าที่ต้องชดใช้ ควรใช้เกณฑ์ในการพิจารณาอย่างไร?
3.2.1 คิดจากราคาประเมินกรมที่ดิน
3.2.2 คิดจากราคาที่ดินในท้องตลาด ในปัจจุบัน (ที่ดินเสี้ยว ควรมีมูลค่ามากกว่า น้อยกว่า หรือเท่ากับ ราคาค่าที่ดินเฉลี่ยต่อ ตรว. ของราคาที่ดินทั่วไปในหมู่บ้านหรือไม่)
4. ต้องแจ้งกรมบังคับคดีให้รับทราบด้วยหรือไม่ ว่าเกิดการล้ำที่ดินแปลงข้างเคียงดังกล่าว
5. ขณะนี้ที่ดินแปลงดังกล่าว ยังเป็นชื่อของเจ้าของคนที่ 1 อยู่ เนื่องจากดิฉันได้ใช้สิทธิ์ในการขยายเวลาจากกรมบังคับคดี ออกไป 90 วัน และจะครบกำหนดการขยายเวลา ในเดือนมีนาคม 2561
สุดท้าย ก็ขอขอบคุณทุกท่านที่ได้อ่านและแสดงความคิดเห็นอันเป็นประโยชน์ เพื่อดิฉันจะได้ใช้เป็นแนวทางแก้ไขปัญหาต่อไป หากมีความคืบหน้าประการใด จะนำมาเรียนแจ้งให้ทราบต่อไปนะคะ ขอบคุณทุกท่าน ล่วงหน้ามา ณ โอกาสนี้ด้วยค่ะ