ก็ไม่มีอะไรมาก แค่มีเรื่องคอนโดมิเนียมมาเล่าสู่กันฟัง ซึ่งเจ้ว์ได้เตรียมภาพประกอบเพื่อให้อ่านไป ดูภาพไป จะเข้าใจง่ายขึ้นนะ
ลองดูภาพนี้สิ เจ้ว์ทำแผนที่ของคอนโดแถวพระโขนงดู ก็เจอซัก 10 โครงการ คอนโดแรก ๆ คือ “Sukhumvit Plus” สร้างเสร็จประมาณปี 2005 Location ดี เดินนิดเดียวถึง BTS พระโขนง เลย
ถัดมาปี 2007 ก็เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาในตลาด แถมยังหาที่ดินได้ไร่กว่าๆ ริมถนนสุขุมวิท ห่างจาก BTS พระโขนง 550 เมตร ก็คือโครงการ “Zenith Place @ Sukhumvit 71/1” ที่ตั้งของโครงการอยู่ในระยะที่ยังพอเดินได้ ราคาเปิดขายเพียง 48,000 บาท/ตรม. หลังจากนั้นก็มีโครงการเปิดตัวรายปีเลยก็ว่าได้ แต่อาจไม่เยอะเท่าบริเวณอื่น ๆ เช่น อโศก ทองหล่อ หรือแม้แต่เอกมัย ซึงการที่โครงการค่อย ๆ ขึ้นปีละโครงการ ถือว่าเป็นการแข่งขันที่ไม่รุนแรง เจ้ว์กลับมองว่ามันก็เป็นข้อดีอย่างนึงนะ เพราะราคาขายมันจะยังไม่แพงเท่าบริเวณอื่น ๆ
อย่างที่บอก เจ้ว์ลองเก็บข้อมูลที่สำคัญ ๆ ที่พอจะบอก “แนวโน้ม” และ “การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ” บางอย่าง โดยเริ่มจาก....คอนโดในบริเวณนี้ มีอะไรบ้าง เปิดขายตอนไหน ระดับคอนโดเป็นยังไง ราคาขายล่ะ แล้วพอสร้างเสร็จ ก็ต้องมีคนปล่อยเช่า แล้วเค้าปล่อยเช่ากันได้ Yield กันเท่าไหร่ หรือบางคนอาจจะขายเพื่อจะได้ Capital Gain เท่าไหร่นะ ที่พูดมาทั้งหมด อ่าน ๆ แล้ว เข้าใจยากจัง ข้อมูลเยอะด้วย เจ้ว๋ก็เลยเอาข้อมูลมา Analyze และทำให้มันดูง่ายขึ้น ก็เลยออกมาเป็นภาพข้างล่างนี้เลย
ถามว่าภาพนี้ใครเห็นอะไรบ้าง ? ที่ชัด ๆ สำหรับเจ้ว์เลยนะ คนที่ซื้อโครงการ “Rhythm Sukhumvit 44/1” มือแรก ๆ (ย้ำนะคะว่ามือแรก) แล้วขายต่อในช่วงนี้ บอกเลย คุ้มมาก เพราะส่วนต่างระหว่างราคาซื้อตอนแรกกับราคาขายปัจจุบัน ต่างกันเยอะ (ดูจากกราฟสีเหลือกับสีน้ำเงิน คู่ไหนมีความสูงต่างกันเยอะสุด คือชนะค่ะ) รองลงมาก็น่าจะเป็นโครงการ “Zenith Place @ Sukhumvit 71/1” มีความต่างกันเรื่องราคาซื้อตอนแรกและราคาขายในปัจจุบัน เยอะพอสมควร ดังนั้น ถ้าใครที่ซื้อตอนแรก ๆ เลย แล้วอยากขาย ขายได้เลยค่ะ เรียกว่าคุ้มละ Capital Gain เยอะพอตัวเลยนะ
ในส่วนของการเช่าล่ะ พวกเธอเห็นไรกันบ้าง โครงการไหนดีงามสุดเรื่องการปล่อยเช่า ??? ติ๊กตอกๆ ๆ ๆ งั้นบอกเลยละกันนะ ก็โครงการ “Le Luk” เพราะอะไรเหรอ (บางคนอาจดูที่ตัวเลขที่แดง ๆ ในภาพแล้วก็ตอบได้ตั้งแต่แรก) ถ้าไม่มีตัวเลขบอก Yield ล่ะ ! เราก็จะดูที่เส้นสีฟ้าของโครงการไง ถ้าโครงการไหนมีเส้นสีฟ้าอยู่เหนือกราฟแท่งสีน้ำเงินมากสุด ก็คือชนะ เพราะเส้นสีฟ้าเป็น ค่าเช่าต่อตารางเมตร ที่เอามาคำนวณ Yield ที่ได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งคิดมาจากค่าเช่าที่ได้ในปัจจุบันเทียบกับราคาขายปัจจุบันนั่นเอง
กราฟนี้บอกได้อีกอย่างนึงนะ คือเรื่องของ Yield ค่าเช่าเฉลี่ยของแต่ละโครงการ ณ ตอนนี้ (ข้อมูลเดือน กรกฎาคม 2559) ซึ่งก็คือตัวเลขสีแดง ๆ ที่ของเป็น % ในกราฟนั่นแหละ มันแปลว่าอะไรน่ะหรอ ?? อธิบายอย่างงี้นะ
ถ้าคุณเป็นเจ้าของห้องชุดที่โครงการนึง และต้องการปล่อยเช่า เริ่มคำนวณง่าย ๆ แบบนี้ค่ะ
คุณมีต้นทุนห้องชุดที่ 2.5 ลบ* แล้วถ้า Yield เฉลี่ยของโครงการที่คุณซื้อเท่ากับ 6.03% แปลว่าคุณต้องปล่อยเช่าเท่าไหร่ ? ตามนี้เลยค่ะ !
ถ้าเราปล่อยเช่าที่ราคาประมาณนี้ ก็น่าจะปล่อยเช่าได้ไม่ยาก แต่ !!! เฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ เครื่องใช้ไฟฟ้าก็น่าจะมีพอ ๆ กับคู่แข่งในตลาดนะคะ ไม่ใช่ว่าตั้งราคานี้ แต่ห้องโล่งไม่มีไรเลย ซึ่งคนอื่น ๆ อาจจะฟูล ออพชั้น มาเต็ม จัดเต็ม แบบนี้มันจะไปเทียบกันก็คงไม่ใช่นะคะ
วันที 18 กรกฎาคม 2559
อ่านย้อนหลัง
อสังหา กล้าลงทุน ตอน อะไร คือโรงแรมบูทิค
http://pantip.com/topic/35065195
อสังหา กล้าลงทุน ตอน โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย”
http://pantip.com/topic/35067834
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การศึกษาความเป็นไปได้ก่อนที่จะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์? และเกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุน
http://pantip.com/topic/35254815
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น ประกอบด้วยอะไรบ้าง?
http://pantip.com/topic/35255971
อสังหา กล้าลงทุน ตอน เล่าให้ฟัง กรณีศึกษา AP Life Sukhumvit 48 ขายหมดใน 2 วัน จริงเหรอ
http://pantip.com/topic/35260010
อสังหา กล้าลงทุน ตอน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กับ yield มากกว่า 5% เทียบกับราคาขาย ปัจจุบัน
http://pantip.com/topic/35266118
อสังหา กล้าลงทุน ตอน คำคมเด่นๆ จากคนที่มีชื่อเสียงในวงการอสังหาริมทรัพย์
http://pantip.com/topic/35272846
อสังหา กล้าลงทุน ตอน 10 ตระกูล หรือ องค์กรที่ถือครองที่ดินรายใหญ่ของประเทศ แล้วเค้าทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อะไรกันบ้าง
http://pantip.com/topic/35273653
อสังหา กล้าลงทุน ตอน วิธีลงทุน คอนโด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบนักการเงิน zero investment ROE มาเต็ม
http://pantip.com/topic/35292664
อสังหา กล้าลงทุน ตอน ซื้อคอนโด อสังหาริมทรัพย์ จะเอามาลงทุน มาปล่อยเช่า มีค่าใช้จ่ายตอนซื้อเบื้องต้นอะไรบ้าง
http://pantip.com/topic/35299586
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การเลือกห้องคอนโด ก็เหมือนการเลือกทำเลอสังหาริมทรัพย์แบบหนึ่ง เลือกกันยังไงดี
http://pantip.com/topic/35303435
อสังหา กล้าลงทุน ตอน Brexit กับผลกระทบกับอสังหาริมทรัพย์
http://pantip.com/topic/35322273
อสังหา กล้าลงทุน ตอน หน้าใหม่ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราอาจจะนึกไม่ถึง ตอนที่ 1
http://pantip.com/topic/35333915
อสังหา กล้าลงทุน ตอน หน้าใหม่ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราอาจจะนึกไม่ถึง ตอนที่ 2
http://pantip.com/topic/35343339
อสังหา กล้าลงทุน เรื่องเล่าไม่เกิน8บรรทัด กับ ข่าวหลุดอสังหา 05-07-16
http://pantip.com/topic/35347440
อสังหา กล้าลงทุน ตอน เรื่องเล่า จาก T77 กับการสร้างเมืองของแสนสิริ
http://pantip.com/topic/35351834
อสังหา กล้าลงทุน ความคืบหน้า รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย
http://pantip.com/topic/35365978
อสังหา กล้าลงทุน เรื่องเล่าไม่เกิน8บรรทัด กับ ข่าวหลุดอสังหา 07-07-16
http://pantip.com/topic/35354517
ที่มา
เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk/ 
อสังหา กล้าลงทุน ตอน สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมในย่านพระโขนง ปัจจุบัน
ลองดูภาพนี้สิ เจ้ว์ทำแผนที่ของคอนโดแถวพระโขนงดู ก็เจอซัก 10 โครงการ คอนโดแรก ๆ คือ “Sukhumvit Plus” สร้างเสร็จประมาณปี 2005 Location ดี เดินนิดเดียวถึง BTS พระโขนง เลย
ถัดมาปี 2007 ก็เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาในตลาด แถมยังหาที่ดินได้ไร่กว่าๆ ริมถนนสุขุมวิท ห่างจาก BTS พระโขนง 550 เมตร ก็คือโครงการ “Zenith Place @ Sukhumvit 71/1” ที่ตั้งของโครงการอยู่ในระยะที่ยังพอเดินได้ ราคาเปิดขายเพียง 48,000 บาท/ตรม. หลังจากนั้นก็มีโครงการเปิดตัวรายปีเลยก็ว่าได้ แต่อาจไม่เยอะเท่าบริเวณอื่น ๆ เช่น อโศก ทองหล่อ หรือแม้แต่เอกมัย ซึงการที่โครงการค่อย ๆ ขึ้นปีละโครงการ ถือว่าเป็นการแข่งขันที่ไม่รุนแรง เจ้ว์กลับมองว่ามันก็เป็นข้อดีอย่างนึงนะ เพราะราคาขายมันจะยังไม่แพงเท่าบริเวณอื่น ๆ
อย่างที่บอก เจ้ว์ลองเก็บข้อมูลที่สำคัญ ๆ ที่พอจะบอก “แนวโน้ม” และ “การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ” บางอย่าง โดยเริ่มจาก....คอนโดในบริเวณนี้ มีอะไรบ้าง เปิดขายตอนไหน ระดับคอนโดเป็นยังไง ราคาขายล่ะ แล้วพอสร้างเสร็จ ก็ต้องมีคนปล่อยเช่า แล้วเค้าปล่อยเช่ากันได้ Yield กันเท่าไหร่ หรือบางคนอาจจะขายเพื่อจะได้ Capital Gain เท่าไหร่นะ ที่พูดมาทั้งหมด อ่าน ๆ แล้ว เข้าใจยากจัง ข้อมูลเยอะด้วย เจ้ว๋ก็เลยเอาข้อมูลมา Analyze และทำให้มันดูง่ายขึ้น ก็เลยออกมาเป็นภาพข้างล่างนี้เลย
ถามว่าภาพนี้ใครเห็นอะไรบ้าง ? ที่ชัด ๆ สำหรับเจ้ว์เลยนะ คนที่ซื้อโครงการ “Rhythm Sukhumvit 44/1” มือแรก ๆ (ย้ำนะคะว่ามือแรก) แล้วขายต่อในช่วงนี้ บอกเลย คุ้มมาก เพราะส่วนต่างระหว่างราคาซื้อตอนแรกกับราคาขายปัจจุบัน ต่างกันเยอะ (ดูจากกราฟสีเหลือกับสีน้ำเงิน คู่ไหนมีความสูงต่างกันเยอะสุด คือชนะค่ะ) รองลงมาก็น่าจะเป็นโครงการ “Zenith Place @ Sukhumvit 71/1” มีความต่างกันเรื่องราคาซื้อตอนแรกและราคาขายในปัจจุบัน เยอะพอสมควร ดังนั้น ถ้าใครที่ซื้อตอนแรก ๆ เลย แล้วอยากขาย ขายได้เลยค่ะ เรียกว่าคุ้มละ Capital Gain เยอะพอตัวเลยนะ
ในส่วนของการเช่าล่ะ พวกเธอเห็นไรกันบ้าง โครงการไหนดีงามสุดเรื่องการปล่อยเช่า ??? ติ๊กตอกๆ ๆ ๆ งั้นบอกเลยละกันนะ ก็โครงการ “Le Luk” เพราะอะไรเหรอ (บางคนอาจดูที่ตัวเลขที่แดง ๆ ในภาพแล้วก็ตอบได้ตั้งแต่แรก) ถ้าไม่มีตัวเลขบอก Yield ล่ะ ! เราก็จะดูที่เส้นสีฟ้าของโครงการไง ถ้าโครงการไหนมีเส้นสีฟ้าอยู่เหนือกราฟแท่งสีน้ำเงินมากสุด ก็คือชนะ เพราะเส้นสีฟ้าเป็น ค่าเช่าต่อตารางเมตร ที่เอามาคำนวณ Yield ที่ได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งคิดมาจากค่าเช่าที่ได้ในปัจจุบันเทียบกับราคาขายปัจจุบันนั่นเอง
กราฟนี้บอกได้อีกอย่างนึงนะ คือเรื่องของ Yield ค่าเช่าเฉลี่ยของแต่ละโครงการ ณ ตอนนี้ (ข้อมูลเดือน กรกฎาคม 2559) ซึ่งก็คือตัวเลขสีแดง ๆ ที่ของเป็น % ในกราฟนั่นแหละ มันแปลว่าอะไรน่ะหรอ ?? อธิบายอย่างงี้นะ
ถ้าคุณเป็นเจ้าของห้องชุดที่โครงการนึง และต้องการปล่อยเช่า เริ่มคำนวณง่าย ๆ แบบนี้ค่ะ
คุณมีต้นทุนห้องชุดที่ 2.5 ลบ* แล้วถ้า Yield เฉลี่ยของโครงการที่คุณซื้อเท่ากับ 6.03% แปลว่าคุณต้องปล่อยเช่าเท่าไหร่ ? ตามนี้เลยค่ะ !
ถ้าเราปล่อยเช่าที่ราคาประมาณนี้ ก็น่าจะปล่อยเช่าได้ไม่ยาก แต่ !!! เฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ เครื่องใช้ไฟฟ้าก็น่าจะมีพอ ๆ กับคู่แข่งในตลาดนะคะ ไม่ใช่ว่าตั้งราคานี้ แต่ห้องโล่งไม่มีไรเลย ซึ่งคนอื่น ๆ อาจจะฟูล ออพชั้น มาเต็ม จัดเต็ม แบบนี้มันจะไปเทียบกันก็คงไม่ใช่นะคะ
วันที 18 กรกฎาคม 2559
อ่านย้อนหลัง
อสังหา กล้าลงทุน ตอน อะไร คือโรงแรมบูทิค
http://pantip.com/topic/35065195
อสังหา กล้าลงทุน ตอน โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย”
http://pantip.com/topic/35067834
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การศึกษาความเป็นไปได้ก่อนที่จะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์? และเกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุน
http://pantip.com/topic/35254815
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น ประกอบด้วยอะไรบ้าง?
http://pantip.com/topic/35255971
อสังหา กล้าลงทุน ตอน เล่าให้ฟัง กรณีศึกษา AP Life Sukhumvit 48 ขายหมดใน 2 วัน จริงเหรอ
http://pantip.com/topic/35260010
อสังหา กล้าลงทุน ตอน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กับ yield มากกว่า 5% เทียบกับราคาขาย ปัจจุบัน
http://pantip.com/topic/35266118
อสังหา กล้าลงทุน ตอน คำคมเด่นๆ จากคนที่มีชื่อเสียงในวงการอสังหาริมทรัพย์
http://pantip.com/topic/35272846
อสังหา กล้าลงทุน ตอน 10 ตระกูล หรือ องค์กรที่ถือครองที่ดินรายใหญ่ของประเทศ แล้วเค้าทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อะไรกันบ้าง
http://pantip.com/topic/35273653
อสังหา กล้าลงทุน ตอน วิธีลงทุน คอนโด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบนักการเงิน zero investment ROE มาเต็ม
http://pantip.com/topic/35292664
อสังหา กล้าลงทุน ตอน ซื้อคอนโด อสังหาริมทรัพย์ จะเอามาลงทุน มาปล่อยเช่า มีค่าใช้จ่ายตอนซื้อเบื้องต้นอะไรบ้าง
http://pantip.com/topic/35299586
อสังหา กล้าลงทุน ตอน การเลือกห้องคอนโด ก็เหมือนการเลือกทำเลอสังหาริมทรัพย์แบบหนึ่ง เลือกกันยังไงดี
http://pantip.com/topic/35303435
อสังหา กล้าลงทุน ตอน Brexit กับผลกระทบกับอสังหาริมทรัพย์
http://pantip.com/topic/35322273
อสังหา กล้าลงทุน ตอน หน้าใหม่ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราอาจจะนึกไม่ถึง ตอนที่ 1
http://pantip.com/topic/35333915
อสังหา กล้าลงทุน ตอน หน้าใหม่ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราอาจจะนึกไม่ถึง ตอนที่ 2
http://pantip.com/topic/35343339
อสังหา กล้าลงทุน เรื่องเล่าไม่เกิน8บรรทัด กับ ข่าวหลุดอสังหา 05-07-16
http://pantip.com/topic/35347440
อสังหา กล้าลงทุน ตอน เรื่องเล่า จาก T77 กับการสร้างเมืองของแสนสิริ
http://pantip.com/topic/35351834
อสังหา กล้าลงทุน ความคืบหน้า รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย
http://pantip.com/topic/35365978
อสังหา กล้าลงทุน เรื่องเล่าไม่เกิน8บรรทัด กับ ข่าวหลุดอสังหา 07-07-16
http://pantip.com/topic/35354517
ที่มา
เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk/