ขายที่ประมาณ ร้อยล้านบาทขึ้นไป ต้องทำไง

1)ขายที่ดินประมาณ   ร้อยห้าสิบล้านบาท(ถือครอง 20 ปี)จะเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร  (ผู้ขายเสียในส่วนภาษี 2.5% ,อากร0.5%   ผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 2%) ต้นปีโอนที่แปลงหนึ่ง ราคาประเมิน 4 ล้าน ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด 5% =120,000 บาท ประกฎว่า มีค่าธรรมเนียม อปท(องค์การปกครองท้องถิ่นเพิ่มมาอีก 80,000บาท) เบ็ดเสร็จเจอไป 200,000 บาท  ตอนไปถาม จนท. ไม่เห็นพูดถึง อปทใ เลย   ครั้งนี้เลยกลัวค่าธรรมเนียม อปท.อีก (ไม่ทราบว่าคิดยังไง หาข้อมูลไม่เจอค่ะ)
2) ผู้ซื้อบอกว่าจะไม่มัดจำ  เพราะฉะนั้นเราไม่ต้อง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ใช่ไหมค่ะ   
3) ปกติซื้อขายที่ดิน แจ้งราคาซื้อขายกันจริงๆ หรือว่า แจ้งสูงกว่าราคาประเมิน นิดหน่อยกันค่ะ  ถ้าเป็นกรณีที่ 2  จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันยังไง  แล้วจะต้องจ่าย draft กันยังไง
4) ผู้ซื้อ (อยู่กทม.)จ่าย draft ให้ผู้ขาย (อยู่ต่างจังหวัด)วันที่เอาไปขึ้นเงิน    เงินทั้งหมดจะเข้าบัญชีในวันนั้นเลย  หรือว่าจะเข้าเฉพาะตัวเลข  แต่จะถอนเงินสดๆออกมาได้ต้องรอค่ะ   
5) ธุรกรรมทุกอย่าง ผ่านนายหน้าค่ะ  ตอนนี้นายหน้าไม่ยอมให้ผู้ขายเจอผู้ซื้อ   เลยทำให้ผู้ขายไม่กล้าโอนที่ให้กับผู้ซื้อ เพราะไม่รู้ว่าเป็นผู้ซื้อจริงหรือว่า นอมินี(พวกของนายหน้า)    นายหน้าอ้างว่าคนซื้อให้นายหน้าจัดการทุกอย่างได้



ขอบคุณค่ะ