สุดยอดความคิดเห็น
ความคิดเห็นที่ 18
ผมมีธุรกิจตัวนึงทำด้านปล่อยเงินให้พวกเจ้าของโครงการอสังหาทั้งหลายเนี่ยล่ะครับ ถ้าไม่ใช่รายใหญ่เงินเย็นจริง ตอนนี้มีแต่คนอยากขายโครงการทิ้ง แม้แต่รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังเริ่มไม่ไหวเลยบางรายมาขอกู้เงินรอบที่สองแล้วด้วยซ้ำ วงการนี้คนในอยากออกคนนอกอยากเข้า เรื่องนี้มีคนเคยถามผมเยอะมากเลยขอตอบทีเดียวในนี้ละกันเผื่อเป็นประโยชน์กับท่านอื่นๆบ้างไม่มากก็น้อย ถ้าท่านใดอ่านแล้วคิดว่าเป็นไปไม่ได้ก็อย่าถือสาคิดซะว่าอ่านนิยายแล้วกันนะครับ จริงๆการเก็งกำไร และแห่กันเปิดคอร์สให้คนมาลงทุนนั้น เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้สภาพตลาดบิดเบี้ยวไปมาก
แต่จะมีปัจจัยในอนาคตมาเป็นตัวกำหนดเพดานราคาใหม่ครับซึ่งจะกระทบเมื่อไหร่นั้นยังบอกไม่ได้อาจ5ปี 10ปี หรือ 20ปี โดยจะมากหรือน้อยนั้นไม่สามารถสรุปฟันธงได้เพราะอนาคตเป็นเรื่องไม่แน่นอน แต่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นแน่ๆครับด้วยทางใดทางหนึ่ง โดยผมรวมเหตุที่อาจทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาดังนี้
1.ประเทศเรานั้นการเกิดของคอนโดเกิดเพราะแนวรถไฟฟ้า ไม่เชิงว่าดีมานเทียมแต่ไม่ใช่ดีมานแท้ ต่างกับ ฮ่องกง สิงคโปร์ ที่มีพื้นที่จำกัดทำให้คนต้องอยู่บนตึกซะส่วนมาก แต่คนไทยลืมไปว่าในอนาคตรถไฟฟ้าจะขยายออกไปเรื่อยๆไม่ใช่ทำแค่นี้แล้วจะหยุดทำ เนื่องจากตัวเมืองขยายออกไปมากขึ้น รัฐก็สร้างขยายตามออกไปครับ โดยอนาคตจะเชื่อมต่อเป็นวงแหวนและใยแมงมุม ไม่ใช่คอขวดแบบในปัจจุบัน ทำให้เราเดินทางจากฝั่งหนึ่งของเมืองไปอีกฝั่งโดยไม่จำเป็นต้องตัดเข้าตรงกลางที่มีความแอดอัดสูงอีกต่อไปครับ และจะมีการเชื่อมต่อกับรถไฟความเร็วสูงและการคมนาคมอื่นๆทำให้คนจะเริ่มขยับออกมาอยู่รอบนอกเมือง ถึงตอนนั้นคอนโดจะสะท้อนราคาที่แท้จริงมากขึ้นไม่ขึ้นแบบก้าวกระโดดแบบในปัจจุบัน และเมื่อเทคโนโลยีการขนส่งก้าวหน้ามากขึ้นคนจะเริ่มไม่ยึดติดกับพื้นที่เล็กๆในตึกครับ (บ้านเรายังไม่ต้องมองไปไกลถึง Drone แบบบุคคลเหมือนจีน ซึ่งตอนนี้ก็ทำสำเร็จแล้วกำลังปรับปรุงมาใช้จริง แต่เอาแค่รถไฟความเร็วสูงทำเสร็จเมื่อไหร่ก็เห็นผลแล้วครับ)
เรื่องนี้บางท่านก็มองว่าไม่จริงดูอย่างจีนเป็นต้นสิ แต่อย่าลืมว่าจีนนั้นประชากรต่อพื้นที่มีสูงมากนะครับทำให้เขาไม่มีทางเลือกมากนักจึงต้องอยู่คอนโด และเนื่องจากการเติบโตเศรษฐกิจแบบก้าวกระโดดแบบหลายร้อยเท่าตัว ทำให้คนมีเงินเพิ่มขึ้นเยอะด้วยราคาที่ดินจึงสูงขึ้นมาก แต่บ้านเราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ต่ำกว่าจีนมากๆแต่เศรษฐกิจบ้านเราไม่ได้โตขนาดนั้นเป็นแบบไหนก็อย่างที่ประสบกันอยู่คงรู้กันดีฮ่าๆ
2.เทคโนโลยีการสื่อสารและการทำงานในอนาคตจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากการสื่อสารสามารถทำได้เร็วขึ้นและสมจริงมากขึ้น ตอนนี้ Microsoft สามารถทำการเทเลพอร์ทภาพ 3มิติ คนจากอีกที่มาแสดงผลจริงๆได้สำเร็จเรียบร้อยแล้วด้วยการผสานกับเทคโนโลยี VR และ AR และจากการเปลี่ยนแปลงทางอุดมคดิและแนวคิดในการทำงานไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่จะชอบทำงานแบบ job by job หรือ gig / micro enterprise มากขึ้น เนื่องจากคนใช้การสื่อสารทางไกลผ่าน internet มีสายและไร้สาย ในการประสานงานแทนการที่ต้องเดินทางมาเจอหน้าบ่อยๆ ซึ่งลดค่าใช้จ่ายและดีต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่า การที่ต้องการคอนโดเพื่อเดินทางไปทำงานในเมืองสะดวกจะเริ่มมีความสำคัญน้อยลงในอนาคต (เหตุเหล่านี้เราถึงเห็นการเข้ามาเล่นอย่างเต็มตัวของ Facebook, Google, Twitter ในการแย่งชิงช่องทางสื่อสารวีดีโอแบบเรียลไทม์) ถามว่าทำไมถึงมั่นใจว่ามันจะเป็นปัจจัยสำคัญ ก็ลองเปิดแอปในโทรศัพท์กันดูครับว่ามี Line, What App, Wechat หรืออื่นๆทั้งหลายไหมแล้วมันช่วยในการทำงานหรือชีวิตเราได้มากขึ้นไหมนั่นแหละครับเหตุผล
3. ประเทศเรายังไม่เคยประสบกับการที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดโดนทุบตึกทิ้งเพราะครบกำหนดอายุของโครงสร้างครับ ปกติก็ราวๆ 50-60ปี โครงสร้างจะเสื่อมสภาพมาก ตามกฏหมายจะถูกบังคับให้รื้อถอนครับ (ใครอยากทราบเป็นยังไงไปดูที่ฮ่องกง ที่ฮ่องกงจึงมีการเช่าอยู่แบบระยะยาวแทนที่จะเป็นการซื้อครับอีกหน่อยเราก็อาจจะเริ่มเห็นแนวทางแบบนั้นมั่งก็ได้) ตอนนั้นคนส่วนมากจะคิดได้เองเมื่อมีเคสนี้เกิดขึ้นครั้งแรกในไทยแล้วราคาจะปรับสภาพตามความเป็นจริงเอง
4.การกระจายตัวของเมืองทางเศรษฐกิจจากการรวมตัวของ AEC จะเป็นตัวเร่งให้เกิดเมืองเศรษฐกิจใหม่ตามแนวพรมแดนรอยต่อระหว่างประเทศหรือที่มีพื้นที่สำหรับคมนาคมระหว่างประเทศมากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันประเทศไทยระบบเมืองหลวงยังไม่มีการปรับตัวเป็นเมืองเดี่ยวอยู่แต่ในอนาคตจะโดนธรรมชาติบังคับให้มีเมืองใหม่เกิดขึ้นมาเองครับเนื่องจากเราเป็นเซ็นเตอร์ของประเทศสำคัญหลายๆประเทศใน AEC ถึงตอนนั้นคนจะเริ่มกลับออกไปตั้งถิ่นฐานต่างจังหวัดมากขึ้นเพราะเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้น ถ้าสังเกตุดีๆจะเริ่มเห็นแรงงาน พม่า เขมร ลาว กลับไปถิ่นฐานมากขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากกำลังเป็นที่เนื้อหอมของนักลงทุนต่างชาติมากกว่าบ้านเรา
5.การเกิดขึ้นของภัยธรรมชาติ แผ่นดินไหวจะรุนแรงขึ้นและการกัดเซาะของน้ำทะเลจะเพิ่มระดับขึ้น(คอนโดตามริมเจ้าพระยาจะเริ่มได้รับผลกระทบหนักขึ้น) แม้จะไม่เกิดขึ้นในเร็ววันแต่ในระยะยาวจะเริ่มมีผลต่อตัวอาคารครับ อย่าเพิ่งเชื่อว่ากรุงเทพไม่โดนผลกระทบแผ่นดินไหว เพราะขนาดไหวเบาๆตึกยังโยกกันมาแล้วลองไปหากระทู้เก่าๆดูครับ และ กรุงเทพเองอยู่ติดชายฝั่งในระยะ 100 ปีข้างหน้านักวิจัยก็ออกมาบอกแล้วว่าจะจมน้ำไปเท่าไหร่ยิ่งนานก็ยิ่งจมไปเรื่อยๆ ตอนนี้ขนาดปัญหายังไม่รุนแรงมากนักแต่ก็ทำให้คนหนีออกจากสมุทรปราการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
6.ในอนาคตจะมีรูปแบบการลงทุนที่ให้ ROI ได้มาก ไวกว่าและสภาพคล่องสูงกว่าคอนโดเข้ามาแทนที่ ตอนนี้เริ่มมีรูปแบบที่หลายๆคนอาจไม่คุ้นเคยเข้ามาบ้างเช่น bitcoin การลงทุนใน binary แม้ยังไม่ค่อยเห็นผลกันแต่เมื่อระบบการเงินทั่วโลกปรับตัวพร้อมกันหมดจะเห็นเรื่องเหล่านี้มีผลกระทบวงกว้างมากครับ ถ้าใครอยู่ในวงการการเงินจะเห็นสิ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงในวงการการเงินเป็นข่าวเป็นระยะๆ ทั้งเรื่อง fintech การล้มของ ด๊อยส์แบงค์ และสถาบันการเงินรุ่นเก่าหลายที่ ลองตามดูในอนาคตครับมีเรื่องให้ดูสนุกๆอีกมาก แต่ในปัจจุบันที่เริ่มเห็นได้ชัดๆคือการลงทุนใน start up หรือการทำ crowd funding ครับคนที่มีเงินส่วนนึงจะเริ่มมองเห็นช่องทางการบริหารเงินสมัยใหม่ที่มีความคล่องตัวมากกว่าการซื้อคนโดเก็งกำไร เช่นเดียวกับการเกิดขึ้นของตลาดหุ้นที่ทำให้ทองไม่ใช่สิ่งเดียวที่เป็นการลงทุนเพื่อเก็งกำไร
7.เมื่อคนมีการศึกษาเรื่องการลงทุนมากขึ้น นักลงทุนจะเริ่มรู้ว่าควรลงทุนในที่ดินมากกว่าครับเพราะเป็นสิ่งที่มีจำกัดอย่างแท้จริงแต่ความเสี่ยงต่ำมากและมีอัตราผลตอบแทนแบบก้าวกระโดดยิ่งกว่าคอนโด ส่วนใหญ่มหาเศรษฐีระดับพันล้านขึ้นไป จะเล่นที่ดินแต่จะไม่ลงทุนในคอนโดเท่าไหร่ครับ อาจมีซื้ออาคารทั้งหลังบ้างเพื่อนำไปปล่อยเช่าหรือขายเชิงพาณิชย์แต่จะไม่ค่อยลงทุนซื้อเป็นห้องๆมาเก็งกำไรรายย่อยเพราะเหตุผลที่ว่าเขารู้ว่ามีสิ่งที่ให้ผลตอบแทนได้ดีกว่าและเสี่ยงน้อยกว่านั่นเอง แม้ว่าตอนนี้หลายคนอาจมองว่าตลาดคอนโดพรีเมี่ยมยังทำได้ ใช่ครับยังทำได้แต่จะเริ่มเล็กลงเรื่อยๆ ถึงแม้ว่าจะมีต่างชาติมาซื้อลงทุนบ้างแต่จะไม่มากนักเพราะมีสิ่งที่เขาเอาเงินไปหมุนได้กำไรดีกว่าคอนโดเยอะครับ ตัวอย่างก็ปล่อยกู้นี่ไงครับ ฮ่าๆๆ บางคนก็ว่าไม่ต้องเห็นต้องคิดมากซื้อมาแล้วปล่อยเช่าก็ได้กำไรแล้ว ถ้าเป็นอย่างนั้นคนเช่ามันไม่คิดแบบคุณหรือครับทำไมต้องเช่าไปซื้อเอาดีกว่าถูกกว่าในระยะยาวได้เป็นของตัวเองด้วยจริงไหมครับ
และเมื่อคนศึกษาด้านการลงทุนและเข้าใจมาก ธุรกิจที่ปรึกษาทางการเงินเริ่มนิยมมากขึ้นคนจะเริ่มเปลี่ยนรูปแบบครับ ตอนนี้ส่วนมากทำตามกระแสมากกว่าเพราะยังไม่มีเวลามาสนใจการลงทุนแบบเต็มตัว ส่วนมากผู้ลงทุนซื้อคอนโดพรีเมี่ยมจะเป็นวิชาชีพที่มีรายได้สูงแต่มีเวลาน้อย เช่นแพทย์ นักบิน ผู้บริหารระดับสูงในบริษัทเอกชน เนื่องจากเห็นคอร์สสอนลงทุนบ้างในเนตแนะนำบ้างเลยลงทุนกันตามๆไปมากกว่า คนขายจึงมีมากกว่าคนซื้อ และติดดอยกันเป็นทอดๆจนกว่าตลาดจะอิ่มตัว ถามว่าให้คนที่ซื้อคอนโดพรีเมียมมาอยู่จริงๆเอาไหมส่วนมากจะไม่ครับเพราะว่าเน้นซื้อเพื่อการลงทุนยิ่งมีครอบครัวแล้วจำเป็นต้องมีบ้านกันอยู่แล้วเพราะอยู่สบายกว่าและเป็นส่วนตัวกว่านั่นเอง ทั้งนี้คอนโดพรีเมียมจะเหมือนกับเราซื้อหุ้นที่แต่งตัวเก่งเวลาเปิด IPOแรกดูสวยงามนานเข้านักลงทุนเริ่มเห็นต้นทุนจริงราคาก็จะตกต่ำลงแต่ขายยากมากขึ้นเรื่อยๆไม่ต่างกัน ดังนั้นอาจมีนักลงทุนกลุ่มหนึ่งหนีคอนโดพวกนี้มาเล่นแนว VI แทนก็เริ่มมีให้เห็นแล้วครับ
8.ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัย จริงอยู่การอยู่ในคอนโดที่ออกแบบสำหรับประชากรสูงวัยอาจดีกว่าตึกแถว แต่ไม่ดีเท่าบ้านเดี่ยวครับ (ลองคิดสภาพคนแก่หัวใจวายในคอนโดกับหัวใจวายในบ้านเดี่ยวที่เพื่อนบ้านมองเห็นได้ง่ายกว่า หรือมีระบบทางการแพทย์รองรับดีกว่าเช่นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับวัยเกษียณโดยเฉพาะ อันไหนจะปลอดภัยกว่ากัน)
แต่นั่นไม่ใช่สิ่งสำคัญเท่ากับจำนวนประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงอย่างมากดังนั้นเด็กรุ่นหลังๆแทบจะไม่ต้องซื้ออสังหากันมากมายแล้วครับเนื่องจากรุ่นเรานี่แหละทิ้งมรดกที่เป็นอสังหากันไว้ให้เต็มไปหมดจนอาจจะกลายเป็นประชากร 1 คนต่อคอนโดหรือบ้าน 3-4 หลัง/ห้องในเร็วๆนี้ ดังนั้นดีมานด์ไม่ได้ขยายตัวมากนักเท่ากับยุคแรกๆครับจะค่อยๆชลอตัวลงตามฐานประชากร ซึ่งสอดคล้องกับฐานประชากรโลกที่ค่อยๆเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเหมือนกันทั่วโลก ยกเว้นจะมีแคมเปญปั้มลูกออกมาเหมือนยุคเบบี้บูมอีกรอบ
สรุปบ้านเรายังมีการเติบโตอสังหาแนวตั้งครับแต่ในอนาคตแนวราบน่าจะขยายตัวมากกว่าตามทิศทางการปรับตัวของเทคโนโลยีการคมนาคมและไลฟ์สไตล์ การลงทุนควรเน้นที่ความเป็นจริงมากกว่าการตามกระแสการปั่นราคาหรือความนิยมชั่ววูบครับเพราะราคาอสังหานั้นไม่ใช่ถูกและเป็นสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำมาก ควรมีลงทุนบ้างแต่ไม่เหมาะกับการลงทุนสำหรับคนในยุคที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจหรือภัยพิบัติเยอะครับ ถ้าสายอสังหาจริงๆแนะนำลงทุนในที่ดินจะได้ผลตอบแทนในอนาคตสูงกว่ามากครับ
แต่จะมีปัจจัยในอนาคตมาเป็นตัวกำหนดเพดานราคาใหม่ครับซึ่งจะกระทบเมื่อไหร่นั้นยังบอกไม่ได้อาจ5ปี 10ปี หรือ 20ปี โดยจะมากหรือน้อยนั้นไม่สามารถสรุปฟันธงได้เพราะอนาคตเป็นเรื่องไม่แน่นอน แต่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นแน่ๆครับด้วยทางใดทางหนึ่ง โดยผมรวมเหตุที่อาจทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาดังนี้
1.ประเทศเรานั้นการเกิดของคอนโดเกิดเพราะแนวรถไฟฟ้า ไม่เชิงว่าดีมานเทียมแต่ไม่ใช่ดีมานแท้ ต่างกับ ฮ่องกง สิงคโปร์ ที่มีพื้นที่จำกัดทำให้คนต้องอยู่บนตึกซะส่วนมาก แต่คนไทยลืมไปว่าในอนาคตรถไฟฟ้าจะขยายออกไปเรื่อยๆไม่ใช่ทำแค่นี้แล้วจะหยุดทำ เนื่องจากตัวเมืองขยายออกไปมากขึ้น รัฐก็สร้างขยายตามออกไปครับ โดยอนาคตจะเชื่อมต่อเป็นวงแหวนและใยแมงมุม ไม่ใช่คอขวดแบบในปัจจุบัน ทำให้เราเดินทางจากฝั่งหนึ่งของเมืองไปอีกฝั่งโดยไม่จำเป็นต้องตัดเข้าตรงกลางที่มีความแอดอัดสูงอีกต่อไปครับ และจะมีการเชื่อมต่อกับรถไฟความเร็วสูงและการคมนาคมอื่นๆทำให้คนจะเริ่มขยับออกมาอยู่รอบนอกเมือง ถึงตอนนั้นคอนโดจะสะท้อนราคาที่แท้จริงมากขึ้นไม่ขึ้นแบบก้าวกระโดดแบบในปัจจุบัน และเมื่อเทคโนโลยีการขนส่งก้าวหน้ามากขึ้นคนจะเริ่มไม่ยึดติดกับพื้นที่เล็กๆในตึกครับ (บ้านเรายังไม่ต้องมองไปไกลถึง Drone แบบบุคคลเหมือนจีน ซึ่งตอนนี้ก็ทำสำเร็จแล้วกำลังปรับปรุงมาใช้จริง แต่เอาแค่รถไฟความเร็วสูงทำเสร็จเมื่อไหร่ก็เห็นผลแล้วครับ)
เรื่องนี้บางท่านก็มองว่าไม่จริงดูอย่างจีนเป็นต้นสิ แต่อย่าลืมว่าจีนนั้นประชากรต่อพื้นที่มีสูงมากนะครับทำให้เขาไม่มีทางเลือกมากนักจึงต้องอยู่คอนโด และเนื่องจากการเติบโตเศรษฐกิจแบบก้าวกระโดดแบบหลายร้อยเท่าตัว ทำให้คนมีเงินเพิ่มขึ้นเยอะด้วยราคาที่ดินจึงสูงขึ้นมาก แต่บ้านเราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ต่ำกว่าจีนมากๆแต่เศรษฐกิจบ้านเราไม่ได้โตขนาดนั้นเป็นแบบไหนก็อย่างที่ประสบกันอยู่คงรู้กันดีฮ่าๆ
2.เทคโนโลยีการสื่อสารและการทำงานในอนาคตจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากการสื่อสารสามารถทำได้เร็วขึ้นและสมจริงมากขึ้น ตอนนี้ Microsoft สามารถทำการเทเลพอร์ทภาพ 3มิติ คนจากอีกที่มาแสดงผลจริงๆได้สำเร็จเรียบร้อยแล้วด้วยการผสานกับเทคโนโลยี VR และ AR และจากการเปลี่ยนแปลงทางอุดมคดิและแนวคิดในการทำงานไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่จะชอบทำงานแบบ job by job หรือ gig / micro enterprise มากขึ้น เนื่องจากคนใช้การสื่อสารทางไกลผ่าน internet มีสายและไร้สาย ในการประสานงานแทนการที่ต้องเดินทางมาเจอหน้าบ่อยๆ ซึ่งลดค่าใช้จ่ายและดีต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่า การที่ต้องการคอนโดเพื่อเดินทางไปทำงานในเมืองสะดวกจะเริ่มมีความสำคัญน้อยลงในอนาคต (เหตุเหล่านี้เราถึงเห็นการเข้ามาเล่นอย่างเต็มตัวของ Facebook, Google, Twitter ในการแย่งชิงช่องทางสื่อสารวีดีโอแบบเรียลไทม์) ถามว่าทำไมถึงมั่นใจว่ามันจะเป็นปัจจัยสำคัญ ก็ลองเปิดแอปในโทรศัพท์กันดูครับว่ามี Line, What App, Wechat หรืออื่นๆทั้งหลายไหมแล้วมันช่วยในการทำงานหรือชีวิตเราได้มากขึ้นไหมนั่นแหละครับเหตุผล
3. ประเทศเรายังไม่เคยประสบกับการที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดโดนทุบตึกทิ้งเพราะครบกำหนดอายุของโครงสร้างครับ ปกติก็ราวๆ 50-60ปี โครงสร้างจะเสื่อมสภาพมาก ตามกฏหมายจะถูกบังคับให้รื้อถอนครับ (ใครอยากทราบเป็นยังไงไปดูที่ฮ่องกง ที่ฮ่องกงจึงมีการเช่าอยู่แบบระยะยาวแทนที่จะเป็นการซื้อครับอีกหน่อยเราก็อาจจะเริ่มเห็นแนวทางแบบนั้นมั่งก็ได้) ตอนนั้นคนส่วนมากจะคิดได้เองเมื่อมีเคสนี้เกิดขึ้นครั้งแรกในไทยแล้วราคาจะปรับสภาพตามความเป็นจริงเอง
4.การกระจายตัวของเมืองทางเศรษฐกิจจากการรวมตัวของ AEC จะเป็นตัวเร่งให้เกิดเมืองเศรษฐกิจใหม่ตามแนวพรมแดนรอยต่อระหว่างประเทศหรือที่มีพื้นที่สำหรับคมนาคมระหว่างประเทศมากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันประเทศไทยระบบเมืองหลวงยังไม่มีการปรับตัวเป็นเมืองเดี่ยวอยู่แต่ในอนาคตจะโดนธรรมชาติบังคับให้มีเมืองใหม่เกิดขึ้นมาเองครับเนื่องจากเราเป็นเซ็นเตอร์ของประเทศสำคัญหลายๆประเทศใน AEC ถึงตอนนั้นคนจะเริ่มกลับออกไปตั้งถิ่นฐานต่างจังหวัดมากขึ้นเพราะเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้น ถ้าสังเกตุดีๆจะเริ่มเห็นแรงงาน พม่า เขมร ลาว กลับไปถิ่นฐานมากขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากกำลังเป็นที่เนื้อหอมของนักลงทุนต่างชาติมากกว่าบ้านเรา
5.การเกิดขึ้นของภัยธรรมชาติ แผ่นดินไหวจะรุนแรงขึ้นและการกัดเซาะของน้ำทะเลจะเพิ่มระดับขึ้น(คอนโดตามริมเจ้าพระยาจะเริ่มได้รับผลกระทบหนักขึ้น) แม้จะไม่เกิดขึ้นในเร็ววันแต่ในระยะยาวจะเริ่มมีผลต่อตัวอาคารครับ อย่าเพิ่งเชื่อว่ากรุงเทพไม่โดนผลกระทบแผ่นดินไหว เพราะขนาดไหวเบาๆตึกยังโยกกันมาแล้วลองไปหากระทู้เก่าๆดูครับ และ กรุงเทพเองอยู่ติดชายฝั่งในระยะ 100 ปีข้างหน้านักวิจัยก็ออกมาบอกแล้วว่าจะจมน้ำไปเท่าไหร่ยิ่งนานก็ยิ่งจมไปเรื่อยๆ ตอนนี้ขนาดปัญหายังไม่รุนแรงมากนักแต่ก็ทำให้คนหนีออกจากสมุทรปราการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
6.ในอนาคตจะมีรูปแบบการลงทุนที่ให้ ROI ได้มาก ไวกว่าและสภาพคล่องสูงกว่าคอนโดเข้ามาแทนที่ ตอนนี้เริ่มมีรูปแบบที่หลายๆคนอาจไม่คุ้นเคยเข้ามาบ้างเช่น bitcoin การลงทุนใน binary แม้ยังไม่ค่อยเห็นผลกันแต่เมื่อระบบการเงินทั่วโลกปรับตัวพร้อมกันหมดจะเห็นเรื่องเหล่านี้มีผลกระทบวงกว้างมากครับ ถ้าใครอยู่ในวงการการเงินจะเห็นสิ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงในวงการการเงินเป็นข่าวเป็นระยะๆ ทั้งเรื่อง fintech การล้มของ ด๊อยส์แบงค์ และสถาบันการเงินรุ่นเก่าหลายที่ ลองตามดูในอนาคตครับมีเรื่องให้ดูสนุกๆอีกมาก แต่ในปัจจุบันที่เริ่มเห็นได้ชัดๆคือการลงทุนใน start up หรือการทำ crowd funding ครับคนที่มีเงินส่วนนึงจะเริ่มมองเห็นช่องทางการบริหารเงินสมัยใหม่ที่มีความคล่องตัวมากกว่าการซื้อคนโดเก็งกำไร เช่นเดียวกับการเกิดขึ้นของตลาดหุ้นที่ทำให้ทองไม่ใช่สิ่งเดียวที่เป็นการลงทุนเพื่อเก็งกำไร
7.เมื่อคนมีการศึกษาเรื่องการลงทุนมากขึ้น นักลงทุนจะเริ่มรู้ว่าควรลงทุนในที่ดินมากกว่าครับเพราะเป็นสิ่งที่มีจำกัดอย่างแท้จริงแต่ความเสี่ยงต่ำมากและมีอัตราผลตอบแทนแบบก้าวกระโดดยิ่งกว่าคอนโด ส่วนใหญ่มหาเศรษฐีระดับพันล้านขึ้นไป จะเล่นที่ดินแต่จะไม่ลงทุนในคอนโดเท่าไหร่ครับ อาจมีซื้ออาคารทั้งหลังบ้างเพื่อนำไปปล่อยเช่าหรือขายเชิงพาณิชย์แต่จะไม่ค่อยลงทุนซื้อเป็นห้องๆมาเก็งกำไรรายย่อยเพราะเหตุผลที่ว่าเขารู้ว่ามีสิ่งที่ให้ผลตอบแทนได้ดีกว่าและเสี่ยงน้อยกว่านั่นเอง แม้ว่าตอนนี้หลายคนอาจมองว่าตลาดคอนโดพรีเมี่ยมยังทำได้ ใช่ครับยังทำได้แต่จะเริ่มเล็กลงเรื่อยๆ ถึงแม้ว่าจะมีต่างชาติมาซื้อลงทุนบ้างแต่จะไม่มากนักเพราะมีสิ่งที่เขาเอาเงินไปหมุนได้กำไรดีกว่าคอนโดเยอะครับ ตัวอย่างก็ปล่อยกู้นี่ไงครับ ฮ่าๆๆ บางคนก็ว่าไม่ต้องเห็นต้องคิดมากซื้อมาแล้วปล่อยเช่าก็ได้กำไรแล้ว ถ้าเป็นอย่างนั้นคนเช่ามันไม่คิดแบบคุณหรือครับทำไมต้องเช่าไปซื้อเอาดีกว่าถูกกว่าในระยะยาวได้เป็นของตัวเองด้วยจริงไหมครับ
และเมื่อคนศึกษาด้านการลงทุนและเข้าใจมาก ธุรกิจที่ปรึกษาทางการเงินเริ่มนิยมมากขึ้นคนจะเริ่มเปลี่ยนรูปแบบครับ ตอนนี้ส่วนมากทำตามกระแสมากกว่าเพราะยังไม่มีเวลามาสนใจการลงทุนแบบเต็มตัว ส่วนมากผู้ลงทุนซื้อคอนโดพรีเมี่ยมจะเป็นวิชาชีพที่มีรายได้สูงแต่มีเวลาน้อย เช่นแพทย์ นักบิน ผู้บริหารระดับสูงในบริษัทเอกชน เนื่องจากเห็นคอร์สสอนลงทุนบ้างในเนตแนะนำบ้างเลยลงทุนกันตามๆไปมากกว่า คนขายจึงมีมากกว่าคนซื้อ และติดดอยกันเป็นทอดๆจนกว่าตลาดจะอิ่มตัว ถามว่าให้คนที่ซื้อคอนโดพรีเมียมมาอยู่จริงๆเอาไหมส่วนมากจะไม่ครับเพราะว่าเน้นซื้อเพื่อการลงทุนยิ่งมีครอบครัวแล้วจำเป็นต้องมีบ้านกันอยู่แล้วเพราะอยู่สบายกว่าและเป็นส่วนตัวกว่านั่นเอง ทั้งนี้คอนโดพรีเมียมจะเหมือนกับเราซื้อหุ้นที่แต่งตัวเก่งเวลาเปิด IPOแรกดูสวยงามนานเข้านักลงทุนเริ่มเห็นต้นทุนจริงราคาก็จะตกต่ำลงแต่ขายยากมากขึ้นเรื่อยๆไม่ต่างกัน ดังนั้นอาจมีนักลงทุนกลุ่มหนึ่งหนีคอนโดพวกนี้มาเล่นแนว VI แทนก็เริ่มมีให้เห็นแล้วครับ
8.ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัย จริงอยู่การอยู่ในคอนโดที่ออกแบบสำหรับประชากรสูงวัยอาจดีกว่าตึกแถว แต่ไม่ดีเท่าบ้านเดี่ยวครับ (ลองคิดสภาพคนแก่หัวใจวายในคอนโดกับหัวใจวายในบ้านเดี่ยวที่เพื่อนบ้านมองเห็นได้ง่ายกว่า หรือมีระบบทางการแพทย์รองรับดีกว่าเช่นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับวัยเกษียณโดยเฉพาะ อันไหนจะปลอดภัยกว่ากัน)
แต่นั่นไม่ใช่สิ่งสำคัญเท่ากับจำนวนประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงอย่างมากดังนั้นเด็กรุ่นหลังๆแทบจะไม่ต้องซื้ออสังหากันมากมายแล้วครับเนื่องจากรุ่นเรานี่แหละทิ้งมรดกที่เป็นอสังหากันไว้ให้เต็มไปหมดจนอาจจะกลายเป็นประชากร 1 คนต่อคอนโดหรือบ้าน 3-4 หลัง/ห้องในเร็วๆนี้ ดังนั้นดีมานด์ไม่ได้ขยายตัวมากนักเท่ากับยุคแรกๆครับจะค่อยๆชลอตัวลงตามฐานประชากร ซึ่งสอดคล้องกับฐานประชากรโลกที่ค่อยๆเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเหมือนกันทั่วโลก ยกเว้นจะมีแคมเปญปั้มลูกออกมาเหมือนยุคเบบี้บูมอีกรอบ
สรุปบ้านเรายังมีการเติบโตอสังหาแนวตั้งครับแต่ในอนาคตแนวราบน่าจะขยายตัวมากกว่าตามทิศทางการปรับตัวของเทคโนโลยีการคมนาคมและไลฟ์สไตล์ การลงทุนควรเน้นที่ความเป็นจริงมากกว่าการตามกระแสการปั่นราคาหรือความนิยมชั่ววูบครับเพราะราคาอสังหานั้นไม่ใช่ถูกและเป็นสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำมาก ควรมีลงทุนบ้างแต่ไม่เหมาะกับการลงทุนสำหรับคนในยุคที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจหรือภัยพิบัติเยอะครับ ถ้าสายอสังหาจริงๆแนะนำลงทุนในที่ดินจะได้ผลตอบแทนในอนาคตสูงกว่ามากครับ
อาฟเตอร์ clap ถูกใจ, สายลม ดอกไม้ และแสงแดด ถูกใจ, Alchemy ถูกใจ, Ticker ถูกใจ, นางงามแพนด้า ถูกใจ, panon ถูกใจ, pinkybabe ถูกใจ
ความคิดเห็นที่ 5
1. ฟองสบู่ กับราคาตก ต้องดูเป็น segment ไปค่ะ คือ ดูที่ระดับราคา แบรนด์ ทำเล อย่ามองแบบรวมๆ กว้างๆ
บางทำเล ยังดีมาก ราคาไม่แพง ซื้อแล้วกำไรดี แต่นักเก็งกำไรหน้าใหม่ไม่ค่อยหากัน แล้วไปซื้อแบบมักง่าย หรือเห่อตามกระแส ซื้อตามคนอื่น ไม่วิเคราะห์เองก่อนลงทุน ซื้อตามที่เซลล์แนะนำ แบบนั้นส่วนใหญ่ขาดทุนค่ะ
7 พฤติกรรมเก็งกำไรคอนโดแบบนี้ ทำแล้วมีแต่เจ๊ง
http://pantip.com/topic/33752968
2. บางตึกคนอยู่เกือบเต็มค่ะ เกิน 80% บางตึกร้าง ถ้าอยากรู้ ซัก 3 ทุ่มไปยืนดูว่าเปิดไฟกี่ห้อง หรือดูที่ราวตากผ้าก็ได้ค่ะ
(นิติ บางที่เก็บข้อมูลไว้นะ ถามนิติเลยก็ได้) พวกเก็งกำไรก็จะขายให้คนที่หาซื้อไว้อยู่เอง ต่างชาติ จะบวกราคาได้ แต่ถ้าสายป่านไม่ยาว เจ็บหนักกันไปก็เยอะนะคะ แนะนำว่าอย่าทำ
เห็นคอนโดเยอะๆแบบนี้นะ ลองดูอพาร์ทเม้นท์ค่ะ oversupply หนักกว่าคอนโดอีก เข้าเว็บ renthub แล้วโทรไปเช็คเลยค่ะ ว่าห้องว่างมั๊ย แล้วจะได้คำตอบเชิงลึก ของทำเลนั้นๆ
คอนโดที่พี่เพิ่งซื้อเมื่อปลายปีที่แล้ว แถวนั้นมีอพาร์ทเม้นท์ไม่ต่ำกว่า 40 ตึก แต่มีคอนโดแค่โครงการเดียว แล้วเป็นแบรนด์ที่ดีด้วย พอประกาศปล่อยเช่าปุ๊บ เวลาแค่ 10 วัน มีคนโทรมา 30 คน ย้ายมาจากอพาร์ทเม้นท์หรือย้ายที่ทำงานกันทั้งนั้นค่ะ คัดเลือกคนเช่าที่ดีได้สบายเลย
http://pantip.com/topic/34679896
3. คอนโดที่เราซื้อ ราคาขึ้นทุกที่นะคะ เพราะซื้อไม่แพง แล้วเน้นห้องหลุดดาวน์ ห้องจัดโปร เน้นแบรนด์ที่ขายไม่แพง เอากำไรไม่มาก
ถ้าพวกแบรนด์ที่บวกกำไร 50% หรือ developer ซื้อที่ดินมาแพงเว่อร์ พี่ก็ไม่ซื้อค่ะ เพราะเจ้าของเขาเอากำไรที่สูงเกินทำเลไปหมดแล้ว
คอนโดที่ซื้อ พอตึกสร้างเสร็จโอนปุ๊บ ราคาขึ้น 15% ผ่านไปซัก 6 เดือน ราคาขึ้น 20% ถือไป 5-10 ปี กำไร 100% มีเยอะค่ะ
เพิ่งซื้อมาหมาดๆ ปลายปีที่แล้วก็มีค่ะ น้องๆในเพจก็หากันได้ แต่ต้องขยันหน่อย ลงพื้นที่ อย่ามโน อย่าเชื่อใคร
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
4. คนที่ซื้อคอนโด มักจะอยู่กันไม่กี่ปีค่ะ 5-10 ปีได้นะ ถ้าย้ายที่ทำงานก็จะขายหรือปล่อยเช่ากัน
คอนโดถ้าราคาไม่แพง สภาพตึกดี นิติดี ขายง่ายกว่าบ้านเยอะค่ะ
บ้านในหมู่บ้านราคาไม่ค่อยขึ้นนะคะ ไม่ต้องรีบ รอให้พร้อมค่อยซื้อ เพราะบ้านราคาสูงกว่าคอนโดนะ
ตอนนี้คนส่วนใหญ่นิยมมีบ้าน 2-3 หลัง ซื้อคอนโดในเมืองไว้ใช้วันทำงาน ซื้อเผื่อลูกไปเรียน นอกเมืองซื้อบ้านไว้พักผ่อนช่วงวันหยุด ... ถ้ารวยหน่อย ก็ซื้อบ้านพักตากอากาศเพิ่มที่ตจว.อีก 1 หลังค่ะ
บางทำเล ยังดีมาก ราคาไม่แพง ซื้อแล้วกำไรดี แต่นักเก็งกำไรหน้าใหม่ไม่ค่อยหากัน แล้วไปซื้อแบบมักง่าย หรือเห่อตามกระแส ซื้อตามคนอื่น ไม่วิเคราะห์เองก่อนลงทุน ซื้อตามที่เซลล์แนะนำ แบบนั้นส่วนใหญ่ขาดทุนค่ะ
7 พฤติกรรมเก็งกำไรคอนโดแบบนี้ ทำแล้วมีแต่เจ๊ง
http://pantip.com/topic/33752968
2. บางตึกคนอยู่เกือบเต็มค่ะ เกิน 80% บางตึกร้าง ถ้าอยากรู้ ซัก 3 ทุ่มไปยืนดูว่าเปิดไฟกี่ห้อง หรือดูที่ราวตากผ้าก็ได้ค่ะ
(นิติ บางที่เก็บข้อมูลไว้นะ ถามนิติเลยก็ได้) พวกเก็งกำไรก็จะขายให้คนที่หาซื้อไว้อยู่เอง ต่างชาติ จะบวกราคาได้ แต่ถ้าสายป่านไม่ยาว เจ็บหนักกันไปก็เยอะนะคะ แนะนำว่าอย่าทำ
เห็นคอนโดเยอะๆแบบนี้นะ ลองดูอพาร์ทเม้นท์ค่ะ oversupply หนักกว่าคอนโดอีก เข้าเว็บ renthub แล้วโทรไปเช็คเลยค่ะ ว่าห้องว่างมั๊ย แล้วจะได้คำตอบเชิงลึก ของทำเลนั้นๆ
คอนโดที่พี่เพิ่งซื้อเมื่อปลายปีที่แล้ว แถวนั้นมีอพาร์ทเม้นท์ไม่ต่ำกว่า 40 ตึก แต่มีคอนโดแค่โครงการเดียว แล้วเป็นแบรนด์ที่ดีด้วย พอประกาศปล่อยเช่าปุ๊บ เวลาแค่ 10 วัน มีคนโทรมา 30 คน ย้ายมาจากอพาร์ทเม้นท์หรือย้ายที่ทำงานกันทั้งนั้นค่ะ คัดเลือกคนเช่าที่ดีได้สบายเลย
http://pantip.com/topic/34679896
3. คอนโดที่เราซื้อ ราคาขึ้นทุกที่นะคะ เพราะซื้อไม่แพง แล้วเน้นห้องหลุดดาวน์ ห้องจัดโปร เน้นแบรนด์ที่ขายไม่แพง เอากำไรไม่มาก
ถ้าพวกแบรนด์ที่บวกกำไร 50% หรือ developer ซื้อที่ดินมาแพงเว่อร์ พี่ก็ไม่ซื้อค่ะ เพราะเจ้าของเขาเอากำไรที่สูงเกินทำเลไปหมดแล้ว
คอนโดที่ซื้อ พอตึกสร้างเสร็จโอนปุ๊บ ราคาขึ้น 15% ผ่านไปซัก 6 เดือน ราคาขึ้น 20% ถือไป 5-10 ปี กำไร 100% มีเยอะค่ะ
เพิ่งซื้อมาหมาดๆ ปลายปีที่แล้วก็มีค่ะ น้องๆในเพจก็หากันได้ แต่ต้องขยันหน่อย ลงพื้นที่ อย่ามโน อย่าเชื่อใคร
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
4. คนที่ซื้อคอนโด มักจะอยู่กันไม่กี่ปีค่ะ 5-10 ปีได้นะ ถ้าย้ายที่ทำงานก็จะขายหรือปล่อยเช่ากัน
คอนโดถ้าราคาไม่แพง สภาพตึกดี นิติดี ขายง่ายกว่าบ้านเยอะค่ะ
บ้านในหมู่บ้านราคาไม่ค่อยขึ้นนะคะ ไม่ต้องรีบ รอให้พร้อมค่อยซื้อ เพราะบ้านราคาสูงกว่าคอนโดนะ
ตอนนี้คนส่วนใหญ่นิยมมีบ้าน 2-3 หลัง ซื้อคอนโดในเมืองไว้ใช้วันทำงาน ซื้อเผื่อลูกไปเรียน นอกเมืองซื้อบ้านไว้พักผ่อนช่วงวันหยุด ... ถ้ารวยหน่อย ก็ซื้อบ้านพักตากอากาศเพิ่มที่ตจว.อีก 1 หลังค่ะ
สมาชิกหมายเลข 1646985 ถูกใจ, โซสุเกะ ซึ้ง, ยิ้มหน่อยน่านะน๊า ถูกใจ, ผู้ประกาศข่าวดี ถูกใจ, *NaUgHtY*Go*LuCkY* ถูกใจ
แสดงความคิดเห็น
ที่คนมีการซื้อคอนโดเก็งกำไรในทุกวันนี้ จะมีผลเสียอะไรในอนาคตบ้างครับ
อันที่ 1 คือรู้สึกว่าซื้อเก็งกำไรกันเยอะเหลือเกิน ต่อไปจามีผลเสียผลร้ายอะไรหรือเปล่า เช่น ฟองสบู่ ขาดทุน ราคาตก อะไรทำนองนั้น
อันที่ 2 เหนคอนโดขึ้นเยอะมาก มันมีคนซื้อไปใช้อยู่จิงๆ เยอะขนาดนั้นเลยหรือครับ คนที่มีศักยภาพเยอะขนาดนั้นเลยหรอ ถ้าไม่เยอะขนาดนั้นแล้วพวกเก็งกำไรจะขายใคร
อันที่ 3 แล้วคอนโดที่ซื้อไป ราคาขึ้นหรือลงครับ ถ้าขึ้น แล้วทำไมคอนโดเก่าขายกันไม่กี่แสนเองครับ
อันที่ 4 แล้วคนที่ซื้อไปอยู่จริงๆ เขาอยู่กันนานแค่ไหน อยู่จนตายเลยไหม ถ้าไม่ใช่เขาจาไปอยู่ไหนต่อ ขายราคาตกไหม ซื้อบ้านแต่แรกเลยดีกว่าไหม