หลังจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ผ่านมติ ครม.ออกมาแล้ว เรามาเตรียมตัวเตรียมใจกันก่อนนะครับ ว่าจะเป็นอย่างไร และเราจะได้ จะเสียอะไรบ้าง ที่สำคัญประชาชนต้องเตรียมตัวอย่างไรในภาวะขณะนี้
มาตรการส่งผลต่อใครบ้าง
ขอให้ข้อมูลก่อนว่า หากมาตรการลดค่าโอนและค่าจำนองของรัฐบาลมีผลถึงสิ้นปี 2559 จะพบว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะสร้างเสร็จเฉพาะในปี 2559 จะมีอยู่จำนวน 139,360 หน่วย มาตรการนี้จะมีผลต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ กันไป
จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่จะสร้างแล้วเสร็จในปี 2559
ประเภทที่อยู่อาศัย จำนวนหน่วย %
บ้านเดี่ยว 32,022 23%
บ้านแฝด 7,790 6%
ทาวน์เฮาส์ 43,144 31%
ตึกแถว 2,241 2%
ห้องชุด 53,918 39%
ที่ดินจัดสรร 245 0%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ห้องชุดจะได้รับอานิสงส์มากที่สุดเพราะในปี 2559 จะมีห้องชุดแล้วเสร็จ 53,918 หน่วย หรือ 39% ของอุปทานที่จะแล้วเสร็จทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 43,144 หน่วย หรือ 31% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวถึง 32,022 หน่วยหรือ 23% นอกนั้นเป็นกลุ่มเล็ก ๆ ประกอบด้วยบ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรในสัดส่วน 6% 2% และ 0% (7,790, 2,241 และ 245 หน่วย) ตามลำดับ
ข้อพึงสังวรในการกระตุ้น
บ่อยครั้งที่รัฐบาลหลายยุคหลายสมัยพยายามกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ปรากฏว่า
1. เป็นการช่วยผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อให้ประชาชนผู้ซื้อบ้านตัดสินใจโอนบ้านโดยเร็วมากกว่า เพราะมาตรการส่วนมาก มุ่งเน้นการซื้อขายบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการที่ดิน ไม่ได้มุ่งช่วยให้ประชาชนทั่วไปได้ซื้อขายบ้านกันเอง ไม่เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบอย่างแท้จริง
2. การลดค่าธรรมเนียมโอนต่าง ๆ นั้น แท้จริงเป็นภาระของผู้ขาย แต่ปกติผู้ขายก็จะผลักภาระให้กับผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง แต่ในการออกมาตรการช่วยเหลือ กลับพยายามบอกว่าเป็นภาระของผู้ซื้อ รัฐบาลจึงจำเป็นต้องช่วย ซึ่งก็คือการช่วยผู้ขาย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ
3. รัฐบาลมักไม่คิดจะแตะต้องสถาบันการเงินรายใหญ่ด้วยการเจรจาให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ แต่จะพยายามลดดอกเบี้ยเงินฝาก ไม่นำพาต่อช่องว่างความแตกต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝาก เท่ากับเกื้อธุรกิจยักษ์ใหญ่เป็นสำคัญหรือไม่
4. รัฐบาลควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศจากพวกเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่ปล่อยที่ดินเปล่าทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะทำให้การพัฒนาที่ดินต้องออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ กลายเป็นภาระของรัฐในการสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอื่น ๆ ออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ ภาระภาษีนี้มีน้อยมาก ซ้ำยิ่งจ่ายยิ่งจะได้มูลค่าทรัพย์เพิ่มขึ้นจากความเจริญในท้องถิ่น
5. การกระตุ้นตลาดสำคัญก็คือการสร้างความมั่นใจกับผู้ซื้อว่า ซื้อแล้วได้บ้านแน่นอน จากการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างเป็นภาคบังคับ ทุกวันนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่อาจอ้างชื่อเสียงที่ตนมี ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนี้ ซึ่งออกมาแบบอาสาสมัคร ไม่บังคับ รายเล็กก็ไม่คุ้มครองเพราะจะต้องเสียค่าธรรมเนียม ทำให้เสียเปรียบรายใหญ่ ตกลงผู้บริโภคเลยไม่ได้รับการคุ้มครอง ทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น ถ้าผู้บริโภคมีความเชื่อมั่น ก็จะทำให้ตลาดบ้านได้รับการกระตุ้นมากกว่ามาตรการอื่น ๆ ที่ ดร.สมคิดเสนอเสียอีก
การลงทุนมีความเสี่ยงโปรดสังวร
นโยบายและมาตรการที่ ดร.สมคิดเสนอนั้น อาจใช้ได้ผลในยุคของนายกฯ ทักษิณ แต่อาจใช้ไม่ได้ผลในยุคนายกฯ ประยุทธ์ เพราะสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ทุกวันนี้โอกาสการลงทุนในชนบทมีจำกัดกว่าแต่ก่อนเสียอีก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงสูงในการลงทุนในขณะนี้ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะขณะนี้ ทางธนาคารโลกก็ประเมินไว้แล้วว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะเหลือ 2.5% ปีหน้าจะเหลือ 2.0% การลงทุนใด ๆ (รวมทั้งการซื้อบ้าน) ย่อมมีความเสี่ยงสูงมาก
ผมจำได้ว่าในสมัยวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 บางคนผ่อนทั้งบ้านและทั้งรถอยู่ กลับเลือกผ่อนแต่รถ เพราะยังเอาไปเปิดท้ายขายของได้ แต่บ้านกลับหยุดไป เพราะสถานการณ์ไม่ดี ยอมทิ้งดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนบ้านไปเลยก็มี นี่คือปรากฏการณ์ที่พึงสังวร แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในขณะนี้ก็ยังไม่ได้ย่ำแย่มากเช่นแต่ก่อน
สรุปทิศทางคนซื้อบ้าน
ตอนนี้คนไทยที่จะซื้อบ้าน ต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ ประการแรก ถ้าจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการ ก็ซื้อได้เลย ไม่ต้องรอให้ราคาตก เพราะราคาไม่ตกแน่นอน แต่ต้องเปรียบเทียบราคากับโครงการโดยรอบก่อนว่าคุ้มหรือไม่ ประการที่สอง ต้องดูสถานะทางการเงินให้ดีว่า ผ่อนต่อไหวไหม มีทางหนีทีไล่หรือไม่ การลงทุนซื้อบ้านก็เหมือนการลงทุนทั่วไป ย่อมมีความเสี่ยง และประการที่สาม ต้องอ่านข่าวสารติดตามใกล้ชิด เพื่อจะได้ไม่ผิดพลาด ขอให้การลงทุนที่รอบคอบรอบรู้ประสบความสำเร็จกันทุกท่านนะครับ
ที่มา:
http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php 
เชียร์บิ๊กตู่กระตุ้นอสังหาฯ ให้ถูกทาง ชาวบ้านพึงระวัง แท้จริงเป็นอย่างไงน่ะ
มาตรการส่งผลต่อใครบ้าง
ขอให้ข้อมูลก่อนว่า หากมาตรการลดค่าโอนและค่าจำนองของรัฐบาลมีผลถึงสิ้นปี 2559 จะพบว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะสร้างเสร็จเฉพาะในปี 2559 จะมีอยู่จำนวน 139,360 หน่วย มาตรการนี้จะมีผลต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ กันไป
จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่จะสร้างแล้วเสร็จในปี 2559
ประเภทที่อยู่อาศัย จำนวนหน่วย %
บ้านเดี่ยว 32,022 23%
บ้านแฝด 7,790 6%
ทาวน์เฮาส์ 43,144 31%
ตึกแถว 2,241 2%
ห้องชุด 53,918 39%
ที่ดินจัดสรร 245 0%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ห้องชุดจะได้รับอานิสงส์มากที่สุดเพราะในปี 2559 จะมีห้องชุดแล้วเสร็จ 53,918 หน่วย หรือ 39% ของอุปทานที่จะแล้วเสร็จทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 43,144 หน่วย หรือ 31% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวถึง 32,022 หน่วยหรือ 23% นอกนั้นเป็นกลุ่มเล็ก ๆ ประกอบด้วยบ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรในสัดส่วน 6% 2% และ 0% (7,790, 2,241 และ 245 หน่วย) ตามลำดับ
ข้อพึงสังวรในการกระตุ้น
บ่อยครั้งที่รัฐบาลหลายยุคหลายสมัยพยายามกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ปรากฏว่า
1. เป็นการช่วยผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อให้ประชาชนผู้ซื้อบ้านตัดสินใจโอนบ้านโดยเร็วมากกว่า เพราะมาตรการส่วนมาก มุ่งเน้นการซื้อขายบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการที่ดิน ไม่ได้มุ่งช่วยให้ประชาชนทั่วไปได้ซื้อขายบ้านกันเอง ไม่เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบอย่างแท้จริง
2. การลดค่าธรรมเนียมโอนต่าง ๆ นั้น แท้จริงเป็นภาระของผู้ขาย แต่ปกติผู้ขายก็จะผลักภาระให้กับผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง แต่ในการออกมาตรการช่วยเหลือ กลับพยายามบอกว่าเป็นภาระของผู้ซื้อ รัฐบาลจึงจำเป็นต้องช่วย ซึ่งก็คือการช่วยผู้ขาย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ
3. รัฐบาลมักไม่คิดจะแตะต้องสถาบันการเงินรายใหญ่ด้วยการเจรจาให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ แต่จะพยายามลดดอกเบี้ยเงินฝาก ไม่นำพาต่อช่องว่างความแตกต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝาก เท่ากับเกื้อธุรกิจยักษ์ใหญ่เป็นสำคัญหรือไม่
4. รัฐบาลควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศจากพวกเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่ปล่อยที่ดินเปล่าทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพราะทำให้การพัฒนาที่ดินต้องออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ กลายเป็นภาระของรัฐในการสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอื่น ๆ ออกไปนอกเมืองเรื่อย ๆ ภาระภาษีนี้มีน้อยมาก ซ้ำยิ่งจ่ายยิ่งจะได้มูลค่าทรัพย์เพิ่มขึ้นจากความเจริญในท้องถิ่น
5. การกระตุ้นตลาดสำคัญก็คือการสร้างความมั่นใจกับผู้ซื้อว่า ซื้อแล้วได้บ้านแน่นอน จากการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างเป็นภาคบังคับ ทุกวันนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่อาจอ้างชื่อเสียงที่ตนมี ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนี้ ซึ่งออกมาแบบอาสาสมัคร ไม่บังคับ รายเล็กก็ไม่คุ้มครองเพราะจะต้องเสียค่าธรรมเนียม ทำให้เสียเปรียบรายใหญ่ ตกลงผู้บริโภคเลยไม่ได้รับการคุ้มครอง ทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น ถ้าผู้บริโภคมีความเชื่อมั่น ก็จะทำให้ตลาดบ้านได้รับการกระตุ้นมากกว่ามาตรการอื่น ๆ ที่ ดร.สมคิดเสนอเสียอีก
การลงทุนมีความเสี่ยงโปรดสังวร
นโยบายและมาตรการที่ ดร.สมคิดเสนอนั้น อาจใช้ได้ผลในยุคของนายกฯ ทักษิณ แต่อาจใช้ไม่ได้ผลในยุคนายกฯ ประยุทธ์ เพราะสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ทุกวันนี้โอกาสการลงทุนในชนบทมีจำกัดกว่าแต่ก่อนเสียอีก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงสูงในการลงทุนในขณะนี้ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะขณะนี้ ทางธนาคารโลกก็ประเมินไว้แล้วว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะเหลือ 2.5% ปีหน้าจะเหลือ 2.0% การลงทุนใด ๆ (รวมทั้งการซื้อบ้าน) ย่อมมีความเสี่ยงสูงมาก
ผมจำได้ว่าในสมัยวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 บางคนผ่อนทั้งบ้านและทั้งรถอยู่ กลับเลือกผ่อนแต่รถ เพราะยังเอาไปเปิดท้ายขายของได้ แต่บ้านกลับหยุดไป เพราะสถานการณ์ไม่ดี ยอมทิ้งดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนบ้านไปเลยก็มี นี่คือปรากฏการณ์ที่พึงสังวร แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในขณะนี้ก็ยังไม่ได้ย่ำแย่มากเช่นแต่ก่อน
สรุปทิศทางคนซื้อบ้าน
ตอนนี้คนไทยที่จะซื้อบ้าน ต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ ประการแรก ถ้าจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการ ก็ซื้อได้เลย ไม่ต้องรอให้ราคาตก เพราะราคาไม่ตกแน่นอน แต่ต้องเปรียบเทียบราคากับโครงการโดยรอบก่อนว่าคุ้มหรือไม่ ประการที่สอง ต้องดูสถานะทางการเงินให้ดีว่า ผ่อนต่อไหวไหม มีทางหนีทีไล่หรือไม่ การลงทุนซื้อบ้านก็เหมือนการลงทุนทั่วไป ย่อมมีความเสี่ยง และประการที่สาม ต้องอ่านข่าวสารติดตามใกล้ชิด เพื่อจะได้ไม่ผิดพลาด ขอให้การลงทุนที่รอบคอบรอบรู้ประสบความสำเร็จกันทุกท่านนะครับ
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php