[มาม่ากับปลากระป๋อง] ... 17 ข้อคิดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

กระทู้สนทนา

บทนี้ผมขอแชร์ข้อคิดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสรุปรวบยอดทั้งข้อควรระวังและข้อคิดที่สำคัญในการลงทุนอสังหาฯของผมครับ ไปดูกันเลยครับว่ามีอะไรบ้าง

1. กาย ใจ ทุน ต้องพร้อม … กายพร้อมในที่นี้คือ ความรู้ ก่อนการลงทุนอสังหาฯก็ตามต้องมีความรู้ครับ ถ้าเราไม่มีความรู้หรือรู้ไม่ลึกรู้ไม่จริงในสิ่วที่เราจะทำแล้ว โอกาสที่เราจะผิดพลาดย่อมีสูง ... ใจ พร้อมในที่นี้คือ จิตใจ การลงทุนอสังหาฯอาจจะใช้เวลาในการลงทุนที่ยาวนาน หรือ แม้แต่ในบางครั้งบางทีการลงทุนอาจจะไม่ได้เป็นอย่างที่เราคิดเรากล้าพอหรือไม่ที่จะขายขาดทุน ... แน่นอนว่าการลงทุนในอสังหาฯต้องใช้ทุน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นจะใช้ทุนมากหรือน้อยขนาดไหนขึ้นอยู่กับในอสังหาฯที่เราจะเลือกลงทุน

2. จงเลือกในสิ่งที่เราเข้าใจ ... เลือกลงทุนในสิ่งที่เราเข้าใจมันมากพอ เลือกลงทุนในสิ่งที่เราถนัด เลือกลงทุนในแบบที่ถูกกับจริตของเรา เลือกลงทุนในสิ่งที่เราสบายใจ แต่คำถามที่ตามมาคือเราจะรู้ได้อย่างไร ... คำตอบ คือ คุณต้องรู้จักตัวคุณเองให้ดีพอก่อน

3. ทำเลต้องมาก่อน ... กฎเหล็กของการลงทุนในอสังหาฯ มีอยู่ 3 ข้อเท่านั้นคือ ทำเล ทำเล และ ทำเล เลือกทำเลผิดตั้งแต่แรกการลงทุนก็คงไม่ประสบความสำเร็จ ทำเลที่ดีมีหน้าตาเป็นอย่างไร ตอบแบบกำปั้นทุบดินเลยคือ ทำเลที่มีคนพลุกพล่าน คมนาคมสะดวก แนวโน้มดีมีอนาคต

4. อย่าเลือกบ้านตามใจฉัน ... ถ้าเราซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองเราคงเลือกบ้านหลังใหญ่ถูกมั้ยครับ? แต่ในการลงทุนแล้วการเลือกบ้านแต่หลังใหญ่อาจจะไม่ใช่การลงทุนที่ดีที่สุด เพราะ ในการลงทุนเราควรเลือกบ้านให้สอดรับกับสิ่งที่ตลาดต้องการ เช่น อำเภอเล็กๆแต่จับบ้านเดี่ยวหลังใหญ่เบ้อเร่อบริเวณบ้านสิบแปดเอเคอร์มาปล่อยเช่าแบบนี้ก็คงหาผู้เช่าลำบากแน่ ดังนั้นแล้วจงอย่าใช้ความชอบเป็นตัวตัดสินใจในการ แต่จงใช้ตัวเลขใช้ “การวิเคราะห์ผลตอบแทน” เป็นตัวตัดสินว่าคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่

5. ราคาเช่าต้องมากกว่าราคาผ่อน … ถ้าท่านใดสนใจการลงทุนอสังหาฯในรูปแบบของการซื้อมาเพื่อให้เช่าสิ่งที่ต้องคำนึงถึงประการแรก คือ ราคาเช่าที่ได้รับต้องมากกว่าราคาผ่อนที่จ่ายธนาคาร(ในกรณีที่กู้มาลงทุน) หรือ พูดอีกอย่างหนึ่งว่ากระแสเงินสดรับต้องเป็นบวก

6. ราคาซื้อต้องต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง ... ผมเรียกเทคนิคนี้ว่าการทำกำไรจากอสังหาทันทีเมื่อ ซื้อ ถ้าเราซื้อมาถูกกว่าราคาตลาดยิ่งมากเท่าไหร่ความปลอดภัยและกำไรในการลงทุนของเราก็จะยิ่งสูงมากขึ้นเท่านั้น

7. หาราคามูลค่าที่แท้จริง ... การประเมินมูลค่าอสังหาฯที่เป็นที่นิยมมี 3 วิธีหลักดังนี้ การประเมินตามราคาตลาดโดยใช้การเปรียบเทียบ การประเมินโดยคิดจากรายได้ และ การประเมินจากมูลค่าก่อสร้าง ... วิธีที่ผมนิยมและใช้บ่อยที่สุดคือ การประเมินตามราคา

8. มือใหม่ หลังใหญ่ ล้มดัง ... มือใหม่ควรเริ่ม การลงทุนจากเล็กไปใหญ่ ลงทุนในบ้านหลังเล็กๆเพื่อสะสมประสบการณ์สะสมความรู้ก่อน ถ้ากระโดดจับของใหญ่เลยมือไม่ถึงประสบการณ์มีไม่พออาจจะเจ็บหนักได้

9. มองหาอสังหาฯจากที่ไหน? ... ผมมี 4 วิธีหลักดังนี้ 1.ขับรถวนดูเองและสอบถามด้วยตัวเอง 2.คนอื่นบอกมา(ญาติพี่น้อง คนรู้จัก หรือแม้แต่นายหน้า) 3.มองหาจากอินเตอร์เน็ต 4.จากประมูล และ NPA ของธนาคาร

10. บ้านมือสองต้องระวัง ... ในการลงทุนอสังหาฯ มักจะน่าลงทุนมากกว่าบ้านใหม่ เพราะสนนราคาถูกกว่า แต่บ้านมือสองเหล่านี้ก็มีข้อควรระวัง เช่น ปัญหาโครงสร้าง เสาร้าว บ้านเอียง ฯลฯ อาจจะซ่อมกันจนหาจุดคุ้มทุนไม่เจอได้

11. เพชรในตม ... กรมบังคับคดี และ NPA ของธนาคาร นี้คือแหล่งขุมทรัพย์ที่มีเพชรในตมซ่อนอยู่ที่ไม่ควรมองข้าม ทรัพย์ดีๆมีอยู่จริง แต่ต้องศึกษาให้รอบด้านก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะ ทรัพย์เหล่านี้จำนวนมากเป็นทรัพย์ที่มีปัญหา ... เพชรถึงแม้มันจะหายากแต่มันมีอยู่จริง

12. จงลงพื้นที่ … การตัดสินใจซื้อโดยที่ไม่ลงพื้นที่หรือไม่มีข้อมูลมากเพียงพอเท่ากับว่าเรากำลังวัดดวง หรือ ไม่ก็กำลังทอยลูกเต๋าเสี่ยงทายอะไรบางอย่าง เพราะถ้าไม่ลงพื้นที่และรู้ไม่ลึกรู้ไม่จริงแล้วโอกาสผิดพลาดในการลงทุนย่อมมีสูง

13. ธนาคารที่ใช่ ดอกเบี้ยที่ชอบ ... ดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารต่างกันแค่ 0.5% แต่ นั่นเท่ากับเงินดอกเบี้ยที่ต่างกันเป็นแสนๆเมื่อพิจารณาจากเงินที่ต้องจ่ายไปตลอดหลายสิบปี

14. สัญญาต้องรัดกุม และ ค่ามัดจำต้องเก็บให้เหมาะสม … หลายๆคนไม่ให้ความสำคัญกับสัญญา แต่หารู้ไม่ยิ่งสัญญาไม่รัดกุมเท่าไหร่ เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นปัญหาก็จะยิ่งบานปลายเท่านั้น และในสัญญาอย่าลืมระบุเรื่องเงินค่ามัดจำบ้านล่วงหน้าด้วยนะครับเพราะเงินมัดจำนี้จะเป็นเครื่องมือช่วยลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าผิดกระทำข้อตกลงในสัญญา

15. ขายอสังหาฯช่องทางไหน ... ผมมี 3 วิธีหลักดังนี้ 1.แขวนป้ายหน้าบ้าน ปักป้ายโฆษณา ในปลิวป้ายประกาศ 2.ขายผ่านนายหน้าหรือขายผ่านญาติพี่น้องหรือขายผ่านคนรู้จัก 3.ประกาศขายทางอินเตอร์เน็ต

16. ขายอย่างคนใจเย็น ... การตั้งราคาที่เหมาะสมและการรอคอยเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้การขายอสังหาฯของเราได้ราคา ... ยิ่งใจร้อน ยิ่งร้อนเงิน ราคาหรือกำไรที่เราจะได้ก็จะยิ่งสวนทางกัน

ข้อสุดท้าย ... ข้อนี้เป็นความลับที่ถูกถ่ายทอดกันมาจากรุ่นสู่รุ่น (โปรดใช้วิจารณญาณในการอ่าน)

17. บอกเจ้าที่ท่านแล้วหรือยัง!?! … ผมมีเรื่องเล่าสั้นๆเรื่องหนึ่ง ผมมีอาคารพาณิชย์ทำเลดีหลังหนึ่ง ปล่อยเช่าในราคามาตรฐาน ราคาปล่อยเช่าก็ไม่ได้โดดเด่นสูงกว่ารายอื่นแต่ประการใด แต่ทำไมหาผู้เช่าไม่ได้สักทีทั้งๆที่ในละแวกก็เต็มหมด ประกาศปล่อยเช่าทุกทางที่ทำได้ ... หกเดือนผ่านยังไร้วี่แวว มีคนมาดูแต่ไม่ตกลงปลงใจ เล่นเอาถอดใจ จนใจที่จะหาผู้เช่า ... จนเย็นวันหนึ่งผมไปรำพึงรำพันกับภรรยาฟังว่า ไม่มีผู้เช่านานขนาดนี้เห็นที่จะย่ำแย่ ... ภรรยาสาวบอกผมว่าเดี๋ยวจัดการให้ น้องมีแผน!!! ... เช้าวันถัดมา หัวหมู เหล้าขาว ผลไม้สารพัดชนิดวางเต็มบ้าน เตรียมนำไปไหว้เจ้าที่ ไหว้หมดทุกจุด เจ้าที่เจ้าทาง ผีบ้านผีเรือน จนถึงศาลพระภูมิตลาด ... 3 วันให้หลังลูกค้ามาเลยครับ ไม่พูดพร่ำทำเพลงมาถึงวางเงินเปรี้ยง เขียนสัญญาอยู่ยาวๆ!!!

ช่วงหลังๆนี่ผมพัฒนาไปอีกขั้น ก่อนจะไปต่อรองซื้อที่ดินก็จุดธูปไหว้พระภูมิเจ้าที่ขอซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมสำเร็จลุล่วงและบนบานศาลกล่าวด้วยการตั้งศาลให้ใหม่ ... สรุปว่าซื้อได้สำเร็จลุล่วงจริงๆ!!!