ทำไมค่าเช่าพื้นที่ในห้างราคาต่างกัน ทำไมถึงขึ้นอยู่กับว่าเราจะขายอะไร

วันก่อนไปสอบถามราคาค่าเช่าพื้นที่ใน Homeworks
เขาตอบกลับมาว่า ขึ้นอยู่กับว่าเราจะขายอะไร ราคาเท่าไหร่
เขาต้องรู้สินค้าที่เราจะขายก่อน ถึงจะบอกราคาเราได้

อย่างธนาคาร ค่าเช่าจะแพงมากๆๆๆ ไม่สามารถบอกราคาได้ เขาพูดคำเดียวว่า ราคาสูงมาก
แต่ถ้าเป็นร้าน Dunkin Donuts ก็ราคาค่าเช่า 3หมื่นบาทต่อเดือน

มีใครรู้บ้างไหมคะ ว่าเพราะเหตุใด ราคาเช่าถึงขึ้นอยู่กับของที่เราจะขาย

ตอนแรกเราคิดว่า ราคาค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับทำเลที่เราจะเช่าเสียอีก
Homeworks สาขาที่เราไปถาม ก็ไม่ได้จัดแบ่งเป็นโซนๆ
โซนอาหาร โซนขนม โซนขายของทั่วไป อะไรแบบนี้

ซึ่งอย่าง Dunkin Donuts ก็ไปอยู่ตรงข้างบันไดเลื่อน
ข้างๆ Dunkin Donuts ก็เป็นร้านขายตู้เซฟ ซึ่งมันไม่ได้ถูกจัดแบ่งไปเป็นโซนๆ
ที่จะบอกได้ว่า ถ้าเราขายขนม ราคาจะอยู่เท่านี้ ถ้าเราขายเพชร จะอยู่เท่านี้ ถ้าเราขายเสื้อผ้าจะอยู่เท่านี้

ถ้าราคาค่าเช่าขึ้นอยู่กับสินค้า และ ราคาที่เราจะขายจริง
มันทำให้เราคิดว่า ถ้าสินค้าไหน เรามี Marginสูง ห้างจะเก็บเราแพง
แต่ ถ้าสินค้าไหน Marginต่ำ ค่าเช่าก็จะถูกไปด้วย
หากเป็นอย่างที่เราคิดจริงๆ มันคงไม่ดีเท่าไหร่ เพราะถ้าแบบนั้น ผู้เช่าคงมีโอกาสทำกำไรได้น้อย
เราคิดว่าตรรกะเราผิด เราต้องมีอะไรผิดพลาดแน่ๆ
เพราะห้างจะอยู่ได้ ถ้าทำให้ผู้เช่าอยู่ได้ด้วย

มีใครพอจะทราบไหมคะ
ขอบคุณมากคะ