ข้อสรุปที่ได้ จากการคุยกับ Gemini เรื่อง ถนน ลัด และ ตึกแถว บ้านร้าง ใน กทม.
เรียน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร, สมาชิกสภากรุงเทพมหานคร (สก.) และผู้กำหนดนโยบายทุกพรรคการเมือง
## เรื่อง: ข้อเสนอเชิงนโยบาย “โครงการ กทม. Land Bank” ทะลวงซอยตัน เพิ่มทางลัด และรับซื้อฝากที่ดินเพื่อฟื้นฟูเมืองเชิงรุก ด้วยงบประมาณภาษีที่ดิน 10%
กรุงเทพมหานครเผชิญปัญหาผังเมืองและวิกฤตจราจรเรื้อรังจากการมีโครงสร้าง "ซอยตัน" และซอยก้างปลามากถึง 45% ประกอบกับการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ (เช่น สายสีชมพู และสายสีเหลือง ย่านรามอินทรา-ลาดพร้าว) ยิ่งทำให้เห็นปัญหา "เส้นเลือดฝอย" ที่ไม่เชื่อมต่อกับเส้นเลือดใหญ่ ปัญหาที่แท้จริงในปัจจุบันไม่ใช่ข้อจำกัดทางกฎหมาย แต่คือ "การมองแต่ปัญหาแล้วไม่ยอมเริ่มลงมือทำ" และการที่รัฐตั้งรับรอคอยแต่ของฟรีหรือการบริจาคที่ดินจากเอกชน ซึ่งไม่ใช่บทบาทของรัฐที่ดีในการพัฒนาเมือง
จึงขอเสนอกรอบนโยบายยุทธศาสตร์ระยะยาว 5-30 ปี
"โครงการ กทม. Land Bank (ทำตรงที่ทำได้ก่อน)" เพื่อให้ กทม. พลิกบทบาทมาเป็นนักพัฒนาเมืองเชิงรุก ผ่าน 3 มาตรการหลัก ดังนี้:
1. ตั้งกองทุนซื้อที่ดินทำทางลัด ล็อกงบ 10% จากภาษีที่ดินฯ
แนวคิด: ล็อกงบประมาณ 10% ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ กทม. จัดเก็บได้ (ประมาณ 1,200 - 1,500 ล้านบาทต่อปี) มาเป็นกองทุนเพื่อรับซื้อที่ดินโดยเฉพาะ
หลักการจ่ายราคาพรีเมียม (Value Capture): กทม. ต้องประกาศรับซื้อที่ดินในราคาประเมินราชการ
คูณ 1.5 เท่า ไปจนถึง 2-3 เท่า เพื่อให้ใกล้เคียงราคาตลาดและจูงใจให้เจ้าของที่ดินยอมปล่อยขาย เพราะในระยะยาว เมื่อซอยตันถูกทะลวงเป็นทางลัด มูลค่าที่ดินรอบข้างจะพุ่งสูงขึ้นทันที กทม. จะสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินกลับคืนมาหล่อเลี้ยงระบบและ "คืนทุน" ได้ในระยะเวลาอันสั้น
ปลดล็อกข้อกฎหมาย: เปลี่ยนจากระบบบังคับเวนคืนที่ใช้เวลา 3-5 ปี มาเป็นระบบ
"สมัครใจขาย" (Voluntary Sale) ซึ่งกฎหมายปัจจุบันเปิดช่องให้ กทม. ทำสัญญาซื้อขายแบบปรองดองได้ทันที
2. หลักการปฏิบัติ "ทำตรงที่ทำได้ก่อน" (Quick Win)
เปิดระบบออนไลน์ให้เจ้าของที่ดินหรือประชาชนเสนอพิกัด/เสนอขายที่ดินรกร้างท้ายซอยเข้ามา
แปลงไหนไม่มีปัญหา ไม่มีคนคัดค้าน ไม่ติดกรรมสิทธิ์ร่วมมรดก และราคาอยู่ในเกณฑ์ ให้ กทม. อนุมัติเงินชำระค่าที่ดินและส่งทีมเข้าเคลียร์พื้นที่ ปูยางมะตอย ทำทางลัดทันทีภายใน 3 เดือน
แปลงไหนมีปัญหาหรือเรียกราคาเกินเกณฑ์ ให้ปัดตกไปอยู่ในบัญชีสำรอง (Backlog) ทันที ไม่ต้องเสียเวลาเจรจา เพื่อให้โครงการขับเคลื่อนได้เร็วและสร้างแรงกดดันเชิงบวกให้ซอยอื่นๆ เคลียร์ตัวเองเพื่อเข้าร่วมโครงการในปีถัดไป
3. นโยบายเรือธง "กทม. รับซื้อฝากและรวมแปลงที่ดินฟื้นฟูเมือง" (Urban Renewal)
มาตรการช่วยเหลือประชาชน: เปิดบริการรับ "ซื้อฝาก" ที่ดินและบ้านจากประชาชนที่เดือดร้อนในวงเงิน 60-70% ของราคาประเมิน คิดดอกเบี้ยต่ำพิเศษ 1% ต่อเดือน เพื่อดึงประชาชนออกจากนายทุนนอกระบบ และหากที่ดินหลุดจำนอง กทม. จะได้ที่ดินมาพัฒนาสาธารณะในราคาถูก
มาตรการรวมแปลงใหญ่: ในย่านตึกแถวเก่าทรุดโทรมตามแนวรถไฟฟ้า (เช่น ลาดพร้าว) กทม. ควรไล่ซื้อตึกแถวรายย่อยสะสมไว้ (ระหว่างนั้นปล่อยเช่าราคาถูกให้ค้าขาย) เมื่อได้เป็นแปลงใหญ่ (Assemblage) มูลค่าจะเพิ่มมหาศาล กทม. ตัดแบ่งทำถนน/สวน แล้วนำที่ดินผืนใหญ่ที่เหลือประมูลขายต่อให้ บริษัท Developer ในราคาสูงเพื่อสร้างกำไรกลับคืนสู่เมือง
การลงทุนซื้อที่ดินล่วงหน้าในราคาที่ดึงดูดใจเพื่อแลกกับความเจริญและการจัดเก็บรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต คือแนวคิดของรัฐที่มองการณ์ไกล ขอส่งมอบแนวคิดนี้ให้ทุกพรรคการเมืองนำไปผลักดันเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เพื่อเปลี่ยนกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองที่เดินทางสะดวกและยั่งยืนอย่างแท้จริง
ด้วยความเคารพในประโยชน์สาธารณะ
[ชื่อ-นามสกุลของคุณ หรือ ประชาชนผู้ใช้ทาง กทม.] สมาชิก PANTIP
คุยเพลินๆกับ Gemini (ฟรี) “โครงการ กทม. Land Bank” ทะลวงซอยตัน เพิ่มทางลัด
เรียน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร, สมาชิกสภากรุงเทพมหานคร (สก.) และผู้กำหนดนโยบายทุกพรรคการเมือง
## เรื่อง: ข้อเสนอเชิงนโยบาย “โครงการ กทม. Land Bank” ทะลวงซอยตัน เพิ่มทางลัด และรับซื้อฝากที่ดินเพื่อฟื้นฟูเมืองเชิงรุก ด้วยงบประมาณภาษีที่ดิน 10%
กรุงเทพมหานครเผชิญปัญหาผังเมืองและวิกฤตจราจรเรื้อรังจากการมีโครงสร้าง "ซอยตัน" และซอยก้างปลามากถึง 45% ประกอบกับการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ (เช่น สายสีชมพู และสายสีเหลือง ย่านรามอินทรา-ลาดพร้าว) ยิ่งทำให้เห็นปัญหา "เส้นเลือดฝอย" ที่ไม่เชื่อมต่อกับเส้นเลือดใหญ่ ปัญหาที่แท้จริงในปัจจุบันไม่ใช่ข้อจำกัดทางกฎหมาย แต่คือ "การมองแต่ปัญหาแล้วไม่ยอมเริ่มลงมือทำ" และการที่รัฐตั้งรับรอคอยแต่ของฟรีหรือการบริจาคที่ดินจากเอกชน ซึ่งไม่ใช่บทบาทของรัฐที่ดีในการพัฒนาเมือง
จึงขอเสนอกรอบนโยบายยุทธศาสตร์ระยะยาว 5-30 ปี "โครงการ กทม. Land Bank (ทำตรงที่ทำได้ก่อน)" เพื่อให้ กทม. พลิกบทบาทมาเป็นนักพัฒนาเมืองเชิงรุก ผ่าน 3 มาตรการหลัก ดังนี้:
1. ตั้งกองทุนซื้อที่ดินทำทางลัด ล็อกงบ 10% จากภาษีที่ดินฯ
แนวคิด: ล็อกงบประมาณ 10% ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ กทม. จัดเก็บได้ (ประมาณ 1,200 - 1,500 ล้านบาทต่อปี) มาเป็นกองทุนเพื่อรับซื้อที่ดินโดยเฉพาะ
หลักการจ่ายราคาพรีเมียม (Value Capture): กทม. ต้องประกาศรับซื้อที่ดินในราคาประเมินราชการ คูณ 1.5 เท่า ไปจนถึง 2-3 เท่า เพื่อให้ใกล้เคียงราคาตลาดและจูงใจให้เจ้าของที่ดินยอมปล่อยขาย เพราะในระยะยาว เมื่อซอยตันถูกทะลวงเป็นทางลัด มูลค่าที่ดินรอบข้างจะพุ่งสูงขึ้นทันที กทม. จะสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินกลับคืนมาหล่อเลี้ยงระบบและ "คืนทุน" ได้ในระยะเวลาอันสั้น
ปลดล็อกข้อกฎหมาย: เปลี่ยนจากระบบบังคับเวนคืนที่ใช้เวลา 3-5 ปี มาเป็นระบบ "สมัครใจขาย" (Voluntary Sale) ซึ่งกฎหมายปัจจุบันเปิดช่องให้ กทม. ทำสัญญาซื้อขายแบบปรองดองได้ทันที
2. หลักการปฏิบัติ "ทำตรงที่ทำได้ก่อน" (Quick Win)
เปิดระบบออนไลน์ให้เจ้าของที่ดินหรือประชาชนเสนอพิกัด/เสนอขายที่ดินรกร้างท้ายซอยเข้ามา
แปลงไหนไม่มีปัญหา ไม่มีคนคัดค้าน ไม่ติดกรรมสิทธิ์ร่วมมรดก และราคาอยู่ในเกณฑ์ ให้ กทม. อนุมัติเงินชำระค่าที่ดินและส่งทีมเข้าเคลียร์พื้นที่ ปูยางมะตอย ทำทางลัดทันทีภายใน 3 เดือน
แปลงไหนมีปัญหาหรือเรียกราคาเกินเกณฑ์ ให้ปัดตกไปอยู่ในบัญชีสำรอง (Backlog) ทันที ไม่ต้องเสียเวลาเจรจา เพื่อให้โครงการขับเคลื่อนได้เร็วและสร้างแรงกดดันเชิงบวกให้ซอยอื่นๆ เคลียร์ตัวเองเพื่อเข้าร่วมโครงการในปีถัดไป
3. นโยบายเรือธง "กทม. รับซื้อฝากและรวมแปลงที่ดินฟื้นฟูเมือง" (Urban Renewal)
มาตรการช่วยเหลือประชาชน: เปิดบริการรับ "ซื้อฝาก" ที่ดินและบ้านจากประชาชนที่เดือดร้อนในวงเงิน 60-70% ของราคาประเมิน คิดดอกเบี้ยต่ำพิเศษ 1% ต่อเดือน เพื่อดึงประชาชนออกจากนายทุนนอกระบบ และหากที่ดินหลุดจำนอง กทม. จะได้ที่ดินมาพัฒนาสาธารณะในราคาถูก
มาตรการรวมแปลงใหญ่: ในย่านตึกแถวเก่าทรุดโทรมตามแนวรถไฟฟ้า (เช่น ลาดพร้าว) กทม. ควรไล่ซื้อตึกแถวรายย่อยสะสมไว้ (ระหว่างนั้นปล่อยเช่าราคาถูกให้ค้าขาย) เมื่อได้เป็นแปลงใหญ่ (Assemblage) มูลค่าจะเพิ่มมหาศาล กทม. ตัดแบ่งทำถนน/สวน แล้วนำที่ดินผืนใหญ่ที่เหลือประมูลขายต่อให้ บริษัท Developer ในราคาสูงเพื่อสร้างกำไรกลับคืนสู่เมือง
การลงทุนซื้อที่ดินล่วงหน้าในราคาที่ดึงดูดใจเพื่อแลกกับความเจริญและการจัดเก็บรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต คือแนวคิดของรัฐที่มองการณ์ไกล ขอส่งมอบแนวคิดนี้ให้ทุกพรรคการเมืองนำไปผลักดันเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เพื่อเปลี่ยนกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองที่เดินทางสะดวกและยั่งยืนอย่างแท้จริง
ด้วยความเคารพในประโยชน์สาธารณะ
[ชื่อ-นามสกุลของคุณ หรือ ประชาชนผู้ใช้ทาง กทม.] สมาชิก PANTIP