6 เช็กลิสต์ที่ควรคิดให้ครบก่อนเปิดประตูรับผู้เช่ายุค Generation Rent

กระทู้สนทนา

อสังหาริมทรัพย์ เจ้าของธุรกิจ การเงิน การลงทุน สังคมชาวพันทิป

เมื่อคนรุ่นใหม่เลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” ตลาดบ้านเช่าจึงกำลังกลายเป็นโอกาสสร้างรายได้ของเจ้าของอสังหาฯ แต่ในวันที่ผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น การมีห้องว่างไม่ได้แปลว่าจะปล่อยได้ง่ายอีกต่อไป เพราะผู้ชนะอาจไม่ใช่คนที่ตั้งค่าเช่าถูกที่สุด แต่คือคนที่วางแผนต้นทุนและเข้าใจผู้เช่ามากที่สุด

ในวันที่การมีบ้านเป็นของตัวเองไม่ใช่คำตอบเดียวของคนรุ่นใหม่ คำว่า Generation Rent หรือกลุ่มคนที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กำลังเข้ามาเปลี่ยนสมการของตลาดอสังหาริมทรัพย์

สำหรับเจ้าของบ้านหรือคอนโดฯ นี่อาจเป็นสัญญาณบวก เพราะเมื่อจำนวนคนที่ต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โอกาสในการเปลี่ยน “ทรัพย์สิน” ให้กลายเป็น “กระแสเงินสด” ก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

แต่โอกาสที่ใหญ่ขึ้น ก็มาพร้อมการแข่งขันที่สูงขึ้นเช่นกันเพราะการปล่อยเช่าในวันนี้ ไม่ได้จบแค่การมีห้องแล้วนำไปลงประกาศ หากตั้งราคาไม่เหมาะสม ทำเลไม่ตอบโจทย์ หรือบริหารต้นทุนไม่ดี ต่อให้หาผู้เช่าได้ ก็อาจไม่ได้หมายความว่าเจ้าของจะมีกำไรคำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่จะปล่อยเช่าเดือนละเท่าไร?แต่คือ จะปล่อยเช่าอย่างไรให้คุ้มทุน และสร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว?

สำหรับผู้ให้เช่ามือใหม่ นี่คือ 6 เช็กลิสต์ที่ควรคิดให้ครบก่อนเปิดประตูรับผู้เช่า

1. ก่อนคิดว่าจะเก็บค่าเช่าเท่าไร ต้องรู้ก่อนว่า “จ่ายไปเท่าไร”

ต้นทุนที่มองไม่เห็น อาจเป็นตัวการที่ทำให้ห้องเช่ากลายเป็น ทรัพย์สินที่สร้างภาระจุดเริ่มต้นของการปล่อยเช่าที่ไม่ขาดทุน จึงไม่ใช่การตั้งราคา แต่คือการทำบัญชีต้นทุนให้ครบตั้งแต่ ค่างวดธนาคาร ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง ไปจนถึงเงินสำรองสำหรับซ่อมแซมและเปลี่ยนของที่เสื่อมสภาพนอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว เช่น ค่านายหน้า ค่าโฆษณา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงรายได้จากค่าเช่าที่ต้องนำไปคำนวณในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อเห็นต้นทุนทั้งหมดแล้ว จึงค่อยย้อนกลับมาหา จุดคุ้มทุน และกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมเพราะค่าเช่าที่ดูเหมือน “แพง” อาจยังไม่แพง หากต้นทุนของเจ้าของสูง ขณะที่ค่าเช่าที่ดู “ปล่อยง่าย” ก็อาจกลายเป็นการขาดทุนทุกเดือนโดยไม่รู้ตัว

2. อย่าตั้งค่าเช่าจากความรู้สึก ให้ตลาดเป็นคนตอบ

ห้องข้าง ๆ ปล่อยเท่าไร อาจสำคัญกว่าตัวเลขที่เจ้าของอยากได้การตั้งค่าเช่าไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “เราอยากได้เดือนละเท่าไร” แต่ควรเริ่มจาก “ผู้เช่ายอมจ่ายเท่าไรสำหรับสิ่งที่เราเสนอ” เจ้าของควรสำรวจห้องประเภทเดียวกันในทำเลใกล้เคียง ทั้งราคา ขนาด สภาพห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกเพราะห้องที่ราคาเท่ากัน อาจไม่ได้มี “คุณค่า” เท่ากัน

ห้องหนึ่งอาจเป็น Fully Furnished พร้อมเข้าอยู่ ขณะที่อีกห้องเป็น Fully Fitted หรือห้องเปล่า บางห้องเป็นห้องมุม รับแสงและวิวได้ดี บางห้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือมีเฟอร์นิเจอร์บิวท์อินที่โดดเด่นสิ่งเหล่านี้คือ “เหตุผล” ที่ทำให้ห้องหนึ่งสามารถตั้งราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้

จากนั้นจึงนำค่าเช่าที่คาดหวังมาคำนวณ Rental Yield เพื่อดูว่า ผลตอบแทนจากค่าเช่าสอดคล้องกับเงินลงทุนและระยะเวลาคืนทุนที่ต้องการหรือไม่

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ