ในอดีตการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หรือหอพัก คือฝันของใครหลายคน เพราะมองว่าเป็น “เสือนอนกิน” ที่เพียงแค่เปิดห้อง ปล่อยเช่า รอเก็บค่าเช่าทุกเดือน มีรายได้เข้ามาทุกเดือนอย่างไม่ขาดสาย แต่วันนี้ภาพนั้นกำลังเลือนหายไปอย่างรวดเร็ว
เมื่อมีรายงานข้อมูลล่าสุดจาก ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank) ได้สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ธุรกิจนี้กำลังเข้าสู่ช่วง “ขาลง” อย่างเห็นได้ชัดเจน และกำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน
หอพักใกล้สถาบันการศึกษา กำลังเผชิญปัญหาจากจำนวนนักศึกษาลดลง
หนึ่งในกลุ่มเป้าหมายหลักของหอพัก คือ นักศึกษาที่กำลังลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากข้อมูลโครงสร้างประชากรของไทย เราได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ อัตราการเกิดลดลงทุกปี ทำให้ประชากรวัยเด็กและวัยเรียนลดลงตามไปด้วย
ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ประเทศไทยมีอัตราการเกิดเพียง 7.9 คนต่อประชากร 1,000 คน ในปี 2567 ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ดังนั้น การลงทุนสร้างหอพักจำนวนมาก เพื่อไว้รองรับนักศึกษาอาจไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป หากไม่มีแผนในการปรับตัว หรือขยายฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายใหม่
แนวทางการปรับตัวของหอพัก จากกลุ่มเป้าหมาย “นักศึกษา” ไปสู่กลุ่มเป้าหมายใหม่ “Workation / Digital Nomad / คนทำงานระยะสั้น”
คนกลุ่มนี้ต้องการความสะดวก และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ให้บริการอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง, โต๊ะทำงาน, ห้องประชุมเล็ก, co-working space
ชูจุดเด่นเรื่องความยืดหยุ่น เช่น เช่ารายสัปดาห์ / รายวัน / รายเดือน อพาร์ตเมนต์ย่านธุรกิจ ก็กำลังเผชิญความท้าทาย จากคนทำงานน้อยลง
แม้แต่ทำเลที่เคยมั่นใจได้ เช่น ย่านออฟฟิศใจกลางเมือง ก็ไม่ได้ปลอดภัยจากการเปลี่ยนแปลง เช่น
✅ ธุรกิจต่างๆ เริ่มหันมาใช้เทคโนโลยี AI และระบบอัตโนมัติแทนแรงงานคน
✅ หลายบริษัทลดขนาดองค์กร เพื่อลดต้นทุนในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน
✅ การทำงานแบบ Work from Home หรือ Hybrid ทำให้ไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้ที่ทำงานอีกต่อไป ส่งผลให้ความต้องการเช่าห้องพักระยะยาวของกลุ่มวัยทำงานลดลงอย่างชัดเจน
ตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นภาพชัดเจน ก็คือ การขอใบอนุญาตก่อสร้างลดลงอย่างหนัก
รายงานของ LH Bank ยังระบุว่าในไตรมาส 1 ปี 2568 การขออนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์และหอพักทั่วประเทศลดตัวลงถึง 6.4% และในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ลงลงถึง 51.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
📌 การเปลี่ยนแปลงของใบอนุญาตก่อสร้าง ไตรมาส 1 ปี 2568
✅ ปทุมธานี ลดลง -62.6%
✅ กรุงเทพฯ ลดลง -61.4%
✅ สมุทรปราการ ลดลง -53.1%
✅ นนทบุรี ลดลง -52.8%
✅ สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น +71%
✅ นครปฐม เพิ่มขึ้น +38.8%
📌 ปัญหาของหอพักยุคใหม่
1. ต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงสูง
- ทั้งค่าแม่บ้าน, รปภ., ช่างซ่อม ขณะที่รายได้ที่แท้จริงมาจาก "ค่าน้ำ-ค่าไฟ" ที่บวกกำไรเพิ่ม ไม่ใช่แค่ค่าเช่า
2. ปรับราคาค่าเช่ายาก
- ลูกค้ากลุ่ม price sensitive เมื่อหอพักเพิ่มค่าเช่านิดเดียวก็ย้ายหนี พวกนี้จะไม่มีความภักดีให้กับหอพัก แม้อยู่มานาน
3. คุณภาพผู้เช่าลดลง
- รายได้ไม่มั่นคง หนี้ครัวเรือนสูง บางคนมีปัญหาชีวิต ทะเลาะวิวาท หรือก่อเหตุสลดที่ส่งผลต่อภาพลักษณ์ของหอพัก
4. งานบริหารจุกจิก
- ปัญหาของผู้เช่า ค้างค่าเช่า และระบบน้ำไฟ ต้องดูแลอย่างใกล้ชิด ปล่อยปละละเลยไม่ได้เลย
.
5. รุ่นลูกไม่อยากสืบทอด
- คนรุ่นใหม่ไม่อินกับโมเดลธุรกิจแบบนี้ พอเห็นพ่อแม่เหนื่อยมาทั้งชีวิต ก็ไม่อยากรับช่วงต่อ
📌อสังหาฯ ให้เช่าประเภทไหนยังพอไปรอด
อสังหาฯ ให้เช่าที่ยังพอมีโอกาสเติบโตได้ ท่ามกลางภสวะเศรษฐกิจ จำนวนนักศึกษาลดลง คนทำงานน้อยลง ก็คือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ (Serviced Apartment) ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายต่างจากเดิม เช่น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการอยู่หลายวัน, กลุ่ม Workation หรือ Digital Nomad ที่ทำงานไปเที่ยวไป และผู้บริหารหรือผู้เชี่ยวชาญต่างชาติที่มาทำงานชั่วคราวในไทย
อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ต้องแข่งขันกับคอนโดปล่อยเช่า และโรงแรม ที่กำลังปรับตัวเข้าสู่ตลาดเดียวกัน ทำให้ต้นทุนทางด้านการตลาด การบริการ และการบริหารจัดการมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับนักลงทุนที่สนใจทำธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่า อย่าทำธุรกิจแบบเดิมที่มองแค่ “ทำเล” อย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าต่อจากนี้ไป ต้องไม่มองแค่ทำเลหรือราคาตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ต้องลงลึกไปถึง
✅ การหากลุ่มเป้าหมายใหม่
✅ การปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ เช่น short stay, co-living, pet-friendly ฯลฯ
✅ การบริหารต้นทุน และคืนทุนระยะยาว
✅ การสร้างความแตกต่างด้านบริการ เช่น การตกแต่ง , ระบบความปลอดภัย , community space ฯลฯ
สุดท้าย ใครที่ยังทำธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าประเภทนี้ จำเป็นต้อง “เปลี่ยนวิธีคิด” และ “หาโมเดลธุรกิจใหม่” ให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เพราะการทำธุรกิจแบบ "เสือนอนกิน" อาจตามไม่ทันกับการเปลี่ยนแปลงของโลกยุคใหม่
.
ที่มา: ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์
อพาร์ตเมนต์-หอพัก จากเสือนอนกิน สู่แมวนอนก่าย จริงไหม?
เมื่อมีรายงานข้อมูลล่าสุดจาก ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank) ได้สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ธุรกิจนี้กำลังเข้าสู่ช่วง “ขาลง” อย่างเห็นได้ชัดเจน และกำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน
หอพักใกล้สถาบันการศึกษา กำลังเผชิญปัญหาจากจำนวนนักศึกษาลดลง
หนึ่งในกลุ่มเป้าหมายหลักของหอพัก คือ นักศึกษาที่กำลังลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากข้อมูลโครงสร้างประชากรของไทย เราได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ อัตราการเกิดลดลงทุกปี ทำให้ประชากรวัยเด็กและวัยเรียนลดลงตามไปด้วย
ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ประเทศไทยมีอัตราการเกิดเพียง 7.9 คนต่อประชากร 1,000 คน ในปี 2567 ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ดังนั้น การลงทุนสร้างหอพักจำนวนมาก เพื่อไว้รองรับนักศึกษาอาจไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป หากไม่มีแผนในการปรับตัว หรือขยายฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายใหม่
แนวทางการปรับตัวของหอพัก จากกลุ่มเป้าหมาย “นักศึกษา” ไปสู่กลุ่มเป้าหมายใหม่ “Workation / Digital Nomad / คนทำงานระยะสั้น”
คนกลุ่มนี้ต้องการความสะดวก และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ให้บริการอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง, โต๊ะทำงาน, ห้องประชุมเล็ก, co-working space
ชูจุดเด่นเรื่องความยืดหยุ่น เช่น เช่ารายสัปดาห์ / รายวัน / รายเดือน อพาร์ตเมนต์ย่านธุรกิจ ก็กำลังเผชิญความท้าทาย จากคนทำงานน้อยลง
แม้แต่ทำเลที่เคยมั่นใจได้ เช่น ย่านออฟฟิศใจกลางเมือง ก็ไม่ได้ปลอดภัยจากการเปลี่ยนแปลง เช่น
✅ ธุรกิจต่างๆ เริ่มหันมาใช้เทคโนโลยี AI และระบบอัตโนมัติแทนแรงงานคน
✅ หลายบริษัทลดขนาดองค์กร เพื่อลดต้นทุนในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน
✅ การทำงานแบบ Work from Home หรือ Hybrid ทำให้ไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้ที่ทำงานอีกต่อไป ส่งผลให้ความต้องการเช่าห้องพักระยะยาวของกลุ่มวัยทำงานลดลงอย่างชัดเจน
ตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นภาพชัดเจน ก็คือ การขอใบอนุญาตก่อสร้างลดลงอย่างหนัก
รายงานของ LH Bank ยังระบุว่าในไตรมาส 1 ปี 2568 การขออนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์และหอพักทั่วประเทศลดตัวลงถึง 6.4% และในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ลงลงถึง 51.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
📌 การเปลี่ยนแปลงของใบอนุญาตก่อสร้าง ไตรมาส 1 ปี 2568
✅ ปทุมธานี ลดลง -62.6%
✅ กรุงเทพฯ ลดลง -61.4%
✅ สมุทรปราการ ลดลง -53.1%
✅ นนทบุรี ลดลง -52.8%
✅ สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น +71%
✅ นครปฐม เพิ่มขึ้น +38.8%
📌 ปัญหาของหอพักยุคใหม่
1. ต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงสูง
- ทั้งค่าแม่บ้าน, รปภ., ช่างซ่อม ขณะที่รายได้ที่แท้จริงมาจาก "ค่าน้ำ-ค่าไฟ" ที่บวกกำไรเพิ่ม ไม่ใช่แค่ค่าเช่า
2. ปรับราคาค่าเช่ายาก
- ลูกค้ากลุ่ม price sensitive เมื่อหอพักเพิ่มค่าเช่านิดเดียวก็ย้ายหนี พวกนี้จะไม่มีความภักดีให้กับหอพัก แม้อยู่มานาน
3. คุณภาพผู้เช่าลดลง
- รายได้ไม่มั่นคง หนี้ครัวเรือนสูง บางคนมีปัญหาชีวิต ทะเลาะวิวาท หรือก่อเหตุสลดที่ส่งผลต่อภาพลักษณ์ของหอพัก
4. งานบริหารจุกจิก
- ปัญหาของผู้เช่า ค้างค่าเช่า และระบบน้ำไฟ ต้องดูแลอย่างใกล้ชิด ปล่อยปละละเลยไม่ได้เลย
.
5. รุ่นลูกไม่อยากสืบทอด
- คนรุ่นใหม่ไม่อินกับโมเดลธุรกิจแบบนี้ พอเห็นพ่อแม่เหนื่อยมาทั้งชีวิต ก็ไม่อยากรับช่วงต่อ
📌อสังหาฯ ให้เช่าประเภทไหนยังพอไปรอด
อสังหาฯ ให้เช่าที่ยังพอมีโอกาสเติบโตได้ ท่ามกลางภสวะเศรษฐกิจ จำนวนนักศึกษาลดลง คนทำงานน้อยลง ก็คือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ (Serviced Apartment) ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายต่างจากเดิม เช่น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการอยู่หลายวัน, กลุ่ม Workation หรือ Digital Nomad ที่ทำงานไปเที่ยวไป และผู้บริหารหรือผู้เชี่ยวชาญต่างชาติที่มาทำงานชั่วคราวในไทย
อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ต้องแข่งขันกับคอนโดปล่อยเช่า และโรงแรม ที่กำลังปรับตัวเข้าสู่ตลาดเดียวกัน ทำให้ต้นทุนทางด้านการตลาด การบริการ และการบริหารจัดการมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับนักลงทุนที่สนใจทำธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่า อย่าทำธุรกิจแบบเดิมที่มองแค่ “ทำเล” อย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าต่อจากนี้ไป ต้องไม่มองแค่ทำเลหรือราคาตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ต้องลงลึกไปถึง
✅ การหากลุ่มเป้าหมายใหม่
✅ การปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ เช่น short stay, co-living, pet-friendly ฯลฯ
✅ การบริหารต้นทุน และคืนทุนระยะยาว
✅ การสร้างความแตกต่างด้านบริการ เช่น การตกแต่ง , ระบบความปลอดภัย , community space ฯลฯ
สุดท้าย ใครที่ยังทำธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าประเภทนี้ จำเป็นต้อง “เปลี่ยนวิธีคิด” และ “หาโมเดลธุรกิจใหม่” ให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เพราะการทำธุรกิจแบบ "เสือนอนกิน" อาจตามไม่ทันกับการเปลี่ยนแปลงของโลกยุคใหม่
.
ที่มา: ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์