ในเมืองหลวงที่การซื้อขายที่ดินเป็นเรื่องของทั้งผลประโยชน์และความไว้วางใจ "ภูผา" เป็นนักขายอสังหาริมทรัพย์ผู้มีประสบการณ์ เขามีลูกค้าหลายรายในมือ แต่ยังไม่เคยติดต่อกับ "ศศินา" เจ้าของที่ดินรายใหญ่คนหนึ่งเลยแม้แต่ครั้งเดียว
อยู่มาวันหนึ่ง “แพร” น้องสาวของศศินา โทรหาเขา
“คุณภูผาคะ พอดีพี่สาวแพรกำลังอยากขายที่แปลงหนึ่ง แพรขอให้คุณช่วยหาคนซื้อให้ได้ไหมคะ?”
ภูผาตอบตกลงทันที เขาได้รับข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ราคาที่เสนอขาย และรายละเอียดเบื้องต้นทั้งหมดจากแพร ไม่เคยได้พูดคุยกับศศินาโดยตรงเลยแม้แต่คำเดียว
แพรเสนอว่า:
“ค่านายหน้าที่พี่ศศินาจะให้ทั้งหมดคือ 3% จากราคาขาย ถ้าขายได้ แพรจะแบ่งให้คุณ 2% เองค่ะ”
ภูผาก็เห็นดีด้วย แม้จะรู้สึกแปลกใจอยู่บ้างที่ไม่ได้เจรจากับเจ้าของที่ดินตัวจริง แต่ด้วยความเชื่อใจในความสัมพันธ์พี่น้อง เขาจึงลงมือทำงาน
ไม่นานนัก เขาก็ติดต่อกับ “จิตรกร” นักลงทุนหนุ่ม และสามารถโน้มน้าวให้ซื้อที่ดินผืนนี้ได้สำเร็จ
แต่วันโอนกรรมสิทธิ์มาถึง ภูผาไม่ได้รับเชิญไปสำนักงานที่ดินด้วย จิตรกรเป็นคนเดียวที่ไปพร้อมกับแพรและศศินา
ผ่านไปหลายวัน ภูผาโทรถามแพรเรื่องค่าตอบแทน แพรตอบว่า:
“พี่ศศินาให้ค่าคอมครบ 200,000 แล้วนะ แต่จิตรกรเป็นคนถือเงินไว้ แล้วก็บอกว่าที่เหลือคุณต้องไปตกลงกับแพรเองนะคะ”
ภูผาถึงกับงง เขาไปหาทนาย และยื่นฟ้องศศินา ขอเรียกเงินค่านายหน้าในฐานะ “นายหน้าชี้ช่อง” ให้กับการขายที่ดิน
คำพิพากษา
ศาลพิเคราะห์แล้วเห็นว่า
"สัญญานายหน้าตาม มาตรา 845 และ 846 ต้องมีการตกลงโดยตรงระหว่างผู้เป็นเจ้าของทรัพย์กับผู้เป็นนายหน้า ซึ่งในคดีนี้ โจทก์ไม่เคยมีการตกลงกับจำเลย ทั้งโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยาย การได้รับข้อมูลและการแบ่งผลตอบแทนจากแพร เป็นเพียงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับแพรเท่านั้น หาใช่นิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่
ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่านายหน้าจากจำเลยได้"
บทส่งท้าย
ภูผาเดินออกจากศาล พร้อมความเข้าใจใหม่ในอาชีพของเขา
"ในโลกของกฎหมาย ไม่ใช่เพียงแค่ทำให้เกิดผลสำเร็จเท่านั้น แต่ต้องมี
ความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่ชัดเจน ด้วย... ถ้าฉันได้คุยกับเจ้าของที่ดินสักครั้ง... ทุกอย่างอาจต่างออกไป"
เขายิ้มขื่น ราวกับจะบอกตัวเองว่า ครั้งหน้า เขาจะไม่เป็น
"นายหน้าเงา" อีกต่อไป
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 846
ศึกษาจากฎีกา ครั้งละตอน (นายหน้าเงา) ฎีกา724/2540
* กระทู้นี้สามารถใช้งานได้เฉพาะผู้ที่มี Link นี้เท่านั้นค่ะอยู่มาวันหนึ่ง “แพร” น้องสาวของศศินา โทรหาเขา
“คุณภูผาคะ พอดีพี่สาวแพรกำลังอยากขายที่แปลงหนึ่ง แพรขอให้คุณช่วยหาคนซื้อให้ได้ไหมคะ?”
ภูผาตอบตกลงทันที เขาได้รับข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ราคาที่เสนอขาย และรายละเอียดเบื้องต้นทั้งหมดจากแพร ไม่เคยได้พูดคุยกับศศินาโดยตรงเลยแม้แต่คำเดียว
แพรเสนอว่า:
“ค่านายหน้าที่พี่ศศินาจะให้ทั้งหมดคือ 3% จากราคาขาย ถ้าขายได้ แพรจะแบ่งให้คุณ 2% เองค่ะ”
ภูผาก็เห็นดีด้วย แม้จะรู้สึกแปลกใจอยู่บ้างที่ไม่ได้เจรจากับเจ้าของที่ดินตัวจริง แต่ด้วยความเชื่อใจในความสัมพันธ์พี่น้อง เขาจึงลงมือทำงาน
ไม่นานนัก เขาก็ติดต่อกับ “จิตรกร” นักลงทุนหนุ่ม และสามารถโน้มน้าวให้ซื้อที่ดินผืนนี้ได้สำเร็จ
แต่วันโอนกรรมสิทธิ์มาถึง ภูผาไม่ได้รับเชิญไปสำนักงานที่ดินด้วย จิตรกรเป็นคนเดียวที่ไปพร้อมกับแพรและศศินา
ผ่านไปหลายวัน ภูผาโทรถามแพรเรื่องค่าตอบแทน แพรตอบว่า:
“พี่ศศินาให้ค่าคอมครบ 200,000 แล้วนะ แต่จิตรกรเป็นคนถือเงินไว้ แล้วก็บอกว่าที่เหลือคุณต้องไปตกลงกับแพรเองนะคะ”
ภูผาถึงกับงง เขาไปหาทนาย และยื่นฟ้องศศินา ขอเรียกเงินค่านายหน้าในฐานะ “นายหน้าชี้ช่อง” ให้กับการขายที่ดิน
คำพิพากษา
ศาลพิเคราะห์แล้วเห็นว่า
"สัญญานายหน้าตาม มาตรา 845 และ 846 ต้องมีการตกลงโดยตรงระหว่างผู้เป็นเจ้าของทรัพย์กับผู้เป็นนายหน้า ซึ่งในคดีนี้ โจทก์ไม่เคยมีการตกลงกับจำเลย ทั้งโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยาย การได้รับข้อมูลและการแบ่งผลตอบแทนจากแพร เป็นเพียงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับแพรเท่านั้น หาใช่นิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่
ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่านายหน้าจากจำเลยได้"
บทส่งท้าย
ภูผาเดินออกจากศาล พร้อมความเข้าใจใหม่ในอาชีพของเขา
"ในโลกของกฎหมาย ไม่ใช่เพียงแค่ทำให้เกิดผลสำเร็จเท่านั้น แต่ต้องมี ความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่ชัดเจน ด้วย... ถ้าฉันได้คุยกับเจ้าของที่ดินสักครั้ง... ทุกอย่างอาจต่างออกไป"
เขายิ้มขื่น ราวกับจะบอกตัวเองว่า ครั้งหน้า เขาจะไม่เป็น "นายหน้าเงา" อีกต่อไป