รบกวนสอบถามผู้รู้หรือท่านที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับหมู่บ้านจัดสรรหน่อยครับ
สมมุติว่าเป็นโครงการบ้านจัดสรรระดับประมาณ 20 ล้านขึ้นไป
ตอนขายบ้าน ทางโครงการได้มีการทำ สัญญาซื้อขายกับลูกบ้านแต่ละราย โดยระบุชัดเจนว่า
“ห้ามดัดแปลงบ้านเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น การเปิดเป็นสำนักงานหรือ home office”
รวมถึงใน ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ระบุข้อห้ามนี้ไว้เหมือนกัน
คำถามคือ:
1. หากในอนาคตมีลูกบ้านบางคนอยากทำ home office แล้วสามารถรวบรวมเสียงจากที่ประชุมใหญ่ได้มากกว่า 2/3 เพื่อ ขอแก้ข้อบังคับของหมู่บ้าน แบบนี้จะสามารถ “ล้มข้อห้ามเดิมในสัญญาขาย” ได้ไหมครับ?
2. แล้วสำหรับลูกบ้านรายอื่นที่ตอนซื้อบ้านได้เซ็นสัญญาไว้ชัดเจนว่าห้ามทำ office แบบนี้ สัญญาจะยังมีผลผูกพันตามกฎหมายอยู่หรือไม่? หรือจะถือว่าถูกมติที่ประชุมใหญ่ลบล้างไปแล้ว?
3. ถ้าเราเป็นผู้พัฒนาโครงการหรือเป็นผู้บริหารโครงการตั้งแต่ต้น อยากป้องกันไม่ให้ลูกบ้านในอนาคตรวมเสียงมาแก้กติกาแบบนี้ ต้องใช้วิธีอย่างไรครับ? เช่น ระบุในสัญญายังไง หรือมีวิธีล็อกไว้ในโฉนดหรือเอกสารอื่น ๆ ได้ไหม?
4. ถ้ามีคนซื้อบ้าน “ต่อ” จากผู้ซื้อคนแรกในภายหลัง (เช่น ซื้อจากตลาดมือสอง) คนซื้อรายใหม่ต้อง ทำตามสัญญาเดิมที่เจ้าของคนแรกเซ็นไว้กับโครงการหรือไม่ครับ?
โดยเฉพาะกรณีที่ห้ามทำเป็นสำนักงาน แต่คนซื้อใหม่ไม่ได้เซ็นสัญญาโดยตรงกับโครงการตั้งแต่แรก
สัญญาแบบนี้ถือว่าบังคับใช้และผูกพันตามกฏหมายไหม เพราะเราตกลงตัดสินใจซื้อเพราะสัญญานี้ หากไม่มีสัญญานี้ ก็จะไม่ตัดสินใจซื้อ บริบทนี้ถือเป็นข้อฟ้องร้องลูกบ้านผู้ละเมิดได้ไหม
AI บอกว่าฟ้องได้ และสัญญานั้นมีผลทางกฏหมายและไม่สามารถแก้ไขได้ จริงไหม
ลูกบ้านรวมเสียง 2/3 แก้ข้อบังคับให้ทำ home office ได้ไหม ถ้าสัญญาตอนซื้อบ้านห้ามไว้?
สมมุติว่าเป็นโครงการบ้านจัดสรรระดับประมาณ 20 ล้านขึ้นไป
ตอนขายบ้าน ทางโครงการได้มีการทำ สัญญาซื้อขายกับลูกบ้านแต่ละราย โดยระบุชัดเจนว่า
“ห้ามดัดแปลงบ้านเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น การเปิดเป็นสำนักงานหรือ home office”
รวมถึงใน ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ระบุข้อห้ามนี้ไว้เหมือนกัน
คำถามคือ:
1. หากในอนาคตมีลูกบ้านบางคนอยากทำ home office แล้วสามารถรวบรวมเสียงจากที่ประชุมใหญ่ได้มากกว่า 2/3 เพื่อ ขอแก้ข้อบังคับของหมู่บ้าน แบบนี้จะสามารถ “ล้มข้อห้ามเดิมในสัญญาขาย” ได้ไหมครับ?
2. แล้วสำหรับลูกบ้านรายอื่นที่ตอนซื้อบ้านได้เซ็นสัญญาไว้ชัดเจนว่าห้ามทำ office แบบนี้ สัญญาจะยังมีผลผูกพันตามกฎหมายอยู่หรือไม่? หรือจะถือว่าถูกมติที่ประชุมใหญ่ลบล้างไปแล้ว?
3. ถ้าเราเป็นผู้พัฒนาโครงการหรือเป็นผู้บริหารโครงการตั้งแต่ต้น อยากป้องกันไม่ให้ลูกบ้านในอนาคตรวมเสียงมาแก้กติกาแบบนี้ ต้องใช้วิธีอย่างไรครับ? เช่น ระบุในสัญญายังไง หรือมีวิธีล็อกไว้ในโฉนดหรือเอกสารอื่น ๆ ได้ไหม?
4. ถ้ามีคนซื้อบ้าน “ต่อ” จากผู้ซื้อคนแรกในภายหลัง (เช่น ซื้อจากตลาดมือสอง) คนซื้อรายใหม่ต้อง ทำตามสัญญาเดิมที่เจ้าของคนแรกเซ็นไว้กับโครงการหรือไม่ครับ?
โดยเฉพาะกรณีที่ห้ามทำเป็นสำนักงาน แต่คนซื้อใหม่ไม่ได้เซ็นสัญญาโดยตรงกับโครงการตั้งแต่แรก
สัญญาแบบนี้ถือว่าบังคับใช้และผูกพันตามกฏหมายไหม เพราะเราตกลงตัดสินใจซื้อเพราะสัญญานี้ หากไม่มีสัญญานี้ ก็จะไม่ตัดสินใจซื้อ บริบทนี้ถือเป็นข้อฟ้องร้องลูกบ้านผู้ละเมิดได้ไหม
AI บอกว่าฟ้องได้ และสัญญานั้นมีผลทางกฏหมายและไม่สามารถแก้ไขได้ จริงไหม