มีกรณีเกิดขึ้นที่คอนโดแห่งหนึ่งครับ ก่อตั้งนิติบุคคลอาคารชุดได้ประมาณ 1 ปี โดยมีคณะกรรมการ 5 ท่าน เนื่องจากในปีแรกของนิติ เจ้าของโครงการยังมีห้องขายไม่หมด ประมาณ 20% ของจำนวนห้องทั้งหมดประมาณ 300 ห้อง จึงได้มีตัวแทนของเจ้าของโครงการอยู่ในคณะกรรมการนิติด้วย และทางเจ้าของโครงการได้แต่งตั้ง บริษัทนิติบุคคลแห่งหนึ่งขึ้นเป็น ผจก นิติบุคคล เพื่อจดทะเบียนนิติ แล้วขอมติจนผ่านภายหลังในการประชุมสามัญประจำปีครั้งแรก นอกจากนั้นยังได้ว่าจ้าง บริษัทรับบริหารอาคารชุดซึ่งเป็นบริษัทในเครือเข้ามาทำงานบริหารนิติ จะเห็นได้ว่าทุกส่วนของนิติบุคคลอาคารมีและเป็นคนของเจ้าของโครงการ
หลังจากนั้น ในการประชุมสามัญประจำปีเจ้าของร่วม ในปีถัดมา ได้มีวาระประชุม "พิจารณาติดตั้งโซ่ล่าเซลล์ บริเวณพื้นที่ส่วนกลาง" โดยให้บริษัทที่บริหารส่วนกลางอยู่เป็นผู้ลงทุนและขายไฟให้กับคอนโดในส่วนการใช้ไฟของส่วนกลาง ซึ่งมีองค์ประชุมประมาณ 37.5% และผลก็ผ่านมติ โดยใช้การนับคะแนนตามมาตรา 44 (เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม)
หลังจากนั้น 2 เดือนได้มีเจ้าของร่วมท่านนึงได้ศึกษากฎหมาย พรบ อาคารชุด และสอบถามจากนิติโครงการอื่น และพบว่า วาระที่กล่าวถึง ควรจะทำการนับคะแนนมติโดยใช้มาตรา 48 (6) "การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุง ทรัพย์ส่วนกลาง" และ มาตรา 48(7) "การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง" ซึ่งมติเรื่องนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งนึงของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
มีเจ้าของร่วมกลุ่มนึงเห็นว่า นิติบุคคล ได้กระทำการผ่านมติวาระโดยผิดมาตราที่ควรจะเป็น จึงได้ร่วมกันสอบถาม คณะนิติบุคคลอาคารชุด (ทั้งกรรมการและ ผู้จัดการนิติ) ก็หลีกเลี่ยงที่จะตอบและเหมือนจะดำเนินการต่อโดยไม่สนใจการตอบคำถาม
เป็นที่ทราบกันว่าการผ่านวาระโดยมาตรา 48 ยากมาก ไม่เหมือนผ่านโดยวาระ 44 ที่ผ่านได้ง่ายมากมาก และเป็นไปไม่ได้ว่า คณะนิติบุคคลอาคารชุด (ทั้งกรรมการและ ผู้จัดการนิติ) จะไม่ทราบว่าควรทำตาม พรบ อาคารชุดแบบใดถึงถูกกฎหมาย สิ่งจูงใจอาจจะเป็นการที่บริษัทตัวเองสามารถสร้างรายได้ระยะยาวจากการลงทุนครั้งนี้ อีกอย่างการก่อสร้างติดตั้งโซ่ล่าเซลล์บนผนังขั้นบนสุดของอาคารอาจส่งผลระยะยาว การแตกร้าว น้ำรั่วซึมของห้องชั้นบนสุดโดยยังไม่ได้มีการสอบถามโดยละเอียดในที่ประชุม
อยากสอบถามขอคำแนะนำครับว่า เจ้าของร่วมทำอย่างไรได้บ้างครับ เหมือนตอนนี้เขากำลังทำเอกสารยื่นขออนุญาตก่อสร้างครับ (เพราะเข้าข่ายดัดแปลงเปลี่ยนแปลงตัวอาคาร)
ขอบคุณสำหรับคำแนะนำครับ
นิติคอนโด จะติดตั้งโซล่าเซลล์ บนพื้นที่ส่วนกลาง โดยการโหวตมติผ่านมาตรา 44 แทนที่จะใช้ มาตรา 48 ผิดหรือไม่
หลังจากนั้น ในการประชุมสามัญประจำปีเจ้าของร่วม ในปีถัดมา ได้มีวาระประชุม "พิจารณาติดตั้งโซ่ล่าเซลล์ บริเวณพื้นที่ส่วนกลาง" โดยให้บริษัทที่บริหารส่วนกลางอยู่เป็นผู้ลงทุนและขายไฟให้กับคอนโดในส่วนการใช้ไฟของส่วนกลาง ซึ่งมีองค์ประชุมประมาณ 37.5% และผลก็ผ่านมติ โดยใช้การนับคะแนนตามมาตรา 44 (เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม)
หลังจากนั้น 2 เดือนได้มีเจ้าของร่วมท่านนึงได้ศึกษากฎหมาย พรบ อาคารชุด และสอบถามจากนิติโครงการอื่น และพบว่า วาระที่กล่าวถึง ควรจะทำการนับคะแนนมติโดยใช้มาตรา 48 (6) "การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุง ทรัพย์ส่วนกลาง" และ มาตรา 48(7) "การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง" ซึ่งมติเรื่องนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งนึงของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
มีเจ้าของร่วมกลุ่มนึงเห็นว่า นิติบุคคล ได้กระทำการผ่านมติวาระโดยผิดมาตราที่ควรจะเป็น จึงได้ร่วมกันสอบถาม คณะนิติบุคคลอาคารชุด (ทั้งกรรมการและ ผู้จัดการนิติ) ก็หลีกเลี่ยงที่จะตอบและเหมือนจะดำเนินการต่อโดยไม่สนใจการตอบคำถาม
เป็นที่ทราบกันว่าการผ่านวาระโดยมาตรา 48 ยากมาก ไม่เหมือนผ่านโดยวาระ 44 ที่ผ่านได้ง่ายมากมาก และเป็นไปไม่ได้ว่า คณะนิติบุคคลอาคารชุด (ทั้งกรรมการและ ผู้จัดการนิติ) จะไม่ทราบว่าควรทำตาม พรบ อาคารชุดแบบใดถึงถูกกฎหมาย สิ่งจูงใจอาจจะเป็นการที่บริษัทตัวเองสามารถสร้างรายได้ระยะยาวจากการลงทุนครั้งนี้ อีกอย่างการก่อสร้างติดตั้งโซ่ล่าเซลล์บนผนังขั้นบนสุดของอาคารอาจส่งผลระยะยาว การแตกร้าว น้ำรั่วซึมของห้องชั้นบนสุดโดยยังไม่ได้มีการสอบถามโดยละเอียดในที่ประชุม
อยากสอบถามขอคำแนะนำครับว่า เจ้าของร่วมทำอย่างไรได้บ้างครับ เหมือนตอนนี้เขากำลังทำเอกสารยื่นขออนุญาตก่อสร้างครับ (เพราะเข้าข่ายดัดแปลงเปลี่ยนแปลงตัวอาคาร)
ขอบคุณสำหรับคำแนะนำครับ