เมือสามเดือนก่อน ดิฉันได้สนใจบ้านมือสองโครงการนี้ เนื่องจาก
(1) การเดินทางสะดวก (2) บ้านวัสดุดี มีคุณภาพ กว้างขวาง ขนาดกำลังดี 50.5 ตร.ว (3) เงียบสงบ (เพราะตั้งอยู่ท้ายๆหมู่บ้าน ซอย 27)
ตอนไปดูบ้านเราเริ่มจากค้นหาเว็บไซต์ แล้วก็ติดต่อผ่านนายหน้า วันชมบ้านเจอกับคนขายด้วย คนขายบอกลดราคา แถมฟรีค่าโอน ค่าภาษี ค่ามิเตอร์
พอตกลงซื้อขาย ผู้ขายขอขายบ้านด้วยตัวเอง ไม่ผ่านนายหน้า และขอเปลี่ยนข้อตกลงเป็นโอนคนละครึ่ง ชำระภาษีคนละครึ่ง ไม่ทาสีบ้านให้ ไม่จ่ายค่ามิเตอร์ให้ และขอรายงานเฟอร์นิเจอร์คืนอีกหลายชิ้น และให้ดิฉันยื่นกู้เอง ซึ่งดิฉันก็ยอมรับข้อตกลง แต่ในใจก็คิดตะหงิด ตะหงิดว่า เอ๊ะะะะ ตาเจ้าของบ้าน (หมายถึงผู้ขาย) เป็นคนแบบไหนกันนะ ปล่อยต้นไม้ยื่นไปรบกวนบ้านข้างๆ ทั้งซ้าย ขวา และด้านหลังของบ้านเลย แถมเปลี่ยนไปเปลี่ยนมา ภาษีรายได้จากขายบ้านก็จะให้เราออกคนละครึ่งอีก
หลังจากนั้น ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายได้เรียกค่ามัดจำไปเป็นจำนวนเงิน 20,000 บาท
ดิฉันนำเอกสารไปยื่นกู้กับธนาคาร ในที่สุดธนาคารได้อนุมัติ และขอให้นัดวันโอนกับผู้ขาย
ผ่านไป 1 เดือน ผู้ขายแจ้งว่าไม่ขายแล้ว จะคืนเงินมัดจำให้
ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้กันนะคะ
ประเด็นสำคัญที่อยากเตือน สำหรับมือใหม่จะซื้อบ้าน
สิ่งที่ดิฉันพลาด ไป ไป ไป คือออออออ ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายโปรดระบุ กรณีผู้ขายผิดนัด ไม่โอนหรือโอนล่าช้ากว่าสัญญา ควรระบุค่าปรับไปเลย เป็นจำนวนเงินกี่บาทก็ว่าไป เพราะว่า ในการเดินเรื่อง เราต้องลางาน มีค่าเดินทาง ไปเซ็นต์สัญญากับผู้ขายเอย ไปธนาคารเอย ประสานงานธนาคาร เพื่อการประเมินบ้าน บลาๆๆๆ
และ ประเด็นที่มองข้ามไม่ได้เลยค่ะ*** การเสียโอกาสเรื่องดอกเบี้ย หากตอนยื่นกู้ ท่านได้รับอนุมัติสินเชื่อในดอกเบี้ยอัตราพิเศษ ท่านจะเสียสิทธิตรงนี้ไป เพราะหลังอนุมัติดอกเบี้ยอัตรานี้ ข้อกำหนดต่างๆจากธนาคาร มีอายุแค่ 60 วันค่ะ ที่เราต้องทำสัญญากับธนาคาร ไม่เกินนี้
กรณีการยกเลิกขาย มันทำให้ท่านต้องหาบ้านหลังใหม่ ยื่นเอกสารใหม่ทั้งหมด (หนังสือรับรองเงินเดือนต้องยื่นขอใหม่ด้วย) ดอกเบี้ยอาจจะปรับขึ้น ไม่ได้อัตราดอกเบี้ยเดิม ที่สำคัญเสียเวลาค่ะ
ดังนั้นจึงมาเตือนค่ะ ในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ระบุ เบี้ยปรับ หากผู้ขายผิดสัญญา ผิดนัด ไว้ด้วย ไม่ใช่แค่เขียนว่าจะคืนเงินค่ามัดจำ
อ่ะ
ลองคิดดูเล่นๆ นะ "หากผู้ซื้อเป็นคนผิดนัดการโอน/ไม่โอนตามกำหนดเวลา ผู้ซื้อจะโดนยึดค่ามัดจำเป็นปกติ"
กรณีที่ไม่เขียนเบี้ยปรับผู้ขายกรณีไม่โอนตามสัญญา "เราทำอะไรผู้ขายไม่ได้เลยค่ะ" "ไม่ได้ค่าปรับใดๆ" ได้แต่เงินมัดจำคืน ซึ่งเขาแอบเล่นแง่ด้วย หากเขาไม่คืนก็ต้องไปฟ้องร้องทางแพ่งอีกที
ในกรณีเรา เจ็บใจสุดคือ พอไม่ขายแล้ว ผู้ขายพูดจาไม่ดี
ผู้ขายพิมพ์อินบล็อกบอกว่า
" ไม่ขายแล้วนะ
ถ้าอยากได้เงินมัดจำคืน เอาเลขบัญชีมา จะคืนเงินให้
ถ้าไม่อยากได้ก็ไปฟ้องเอาแล้วแต่ ขี้เกียจคุย
ถ้าจะฟ้องผม บอกเลยนะผมมีเพื่อนเป็นทนายเยอะมาก แต่ไม่เคยคิดจะฟ้องใคร อยากให้มันจบๆ "
หากในสัญญาไม่ระบุเบี้ยปรับหากผู้ขายผิดนัดนั้น ที่ทำได้คือ ไปสำนักงานที่ดิน ขออายัดที่ดินผืนนั้น เนื่องจากเรามีสิทธิตามกฎหมายสามารถทำได้ และแสดงหลักฐานความเป็นจริงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ว่าเรามีส่วนได้ส่วนเสียต่อที่ดินผืนนี้จริง ๆ สามารถดำเนินการได้เลย หลังจากมีหลักฐานว่าผู้ขายจะผิดสัญญายกเลิกการขาย (ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นได้เสนอเมื่อผู้ขายได้ทำสัญญากับเราไว้แต่ไปเจอผู้ให้ราคาสูงกว่า) การอายัดไปนั้น อย่างน้อยๆ ผู้ขายก็ไม่สามารถขายที่ดินให้ใครได้ อย่างน้อยก็ 30 วัน กรณีมีทนาย ให้ทนายฟ้องคดีทางแพ่งค่ะ แล้วเอาเอกสารไปยื่นกับสำนักงานที่ดิน จะทำให้ผู้ขายไม่สามารถขายที่ดินแปลงนั้นให้คนอื่นได้อีก ต้องถูกดำเนินคดีก่อน
อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ค่ะ
:
https://www.smartfinn.co.th/article/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2-%E0%B9%80%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%84%E0%B8%99%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B9%84%E0%B8%A1%E0%B9%88%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%A1%E0%B9%82%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%95%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2
เพิ่มเติมเนื้อหานะคะ
วันนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจภรรยาเก่าค่ะ
(เนื่องจากชื่อในโฉนดบ้านหลังนี้เป็นชื่อของผู้ชายคนขายร่วมกับภรรยาเก่า) เราใช้สัญญาฉบับนั้นประกอบการยื่นกู้กับธนาคารด้วย โดยที่ในใจก็ครางแครงใจว่าเป็นเอกสารปลอมแปลงแน่เลย
ความโป๊ะแตกที่จับพิรุดได้คือในหนังสือมอบอำนาจเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เขียนอายุก็ผิด เขียนปีเกิดก็ผิด คนที่ไหนเขาเขียนชื่อเขียนอายุ ปีเกิด ประวัติส่วนตัวของตัวเองผิดเยอะขนาดนี้กัน ในสัญญามีจุดผิดเยอะมากจริงๆค่ะ แล้วพอแจ้งว่าธนาคารอนุมัติเงินสินเชื่อบ้านให้แล้วนะคะ ให้นัดวันมาโอน
ปรากฎว่าความแตกรอบสองค่ะ เพราะภรรยาเก่าไม่ยอมมาโอนค่ะ ไม่ยอมลงนามหนังสือมอบอำนาจให้ด้วย เหมือนไม่เคยรับรู้เรื่องการขายบ้านหลังนี้มาก่อนเลย
เตือนภัยซื้อบ้านมือสอง (เคสตัวอย่างที่หมู่บ้านคาซ่าวิลล์ ราชพฤกษ์ -แจ้งวัฒนะ)
(1) การเดินทางสะดวก (2) บ้านวัสดุดี มีคุณภาพ กว้างขวาง ขนาดกำลังดี 50.5 ตร.ว (3) เงียบสงบ (เพราะตั้งอยู่ท้ายๆหมู่บ้าน ซอย 27)
ตอนไปดูบ้านเราเริ่มจากค้นหาเว็บไซต์ แล้วก็ติดต่อผ่านนายหน้า วันชมบ้านเจอกับคนขายด้วย คนขายบอกลดราคา แถมฟรีค่าโอน ค่าภาษี ค่ามิเตอร์
พอตกลงซื้อขาย ผู้ขายขอขายบ้านด้วยตัวเอง ไม่ผ่านนายหน้า และขอเปลี่ยนข้อตกลงเป็นโอนคนละครึ่ง ชำระภาษีคนละครึ่ง ไม่ทาสีบ้านให้ ไม่จ่ายค่ามิเตอร์ให้ และขอรายงานเฟอร์นิเจอร์คืนอีกหลายชิ้น และให้ดิฉันยื่นกู้เอง ซึ่งดิฉันก็ยอมรับข้อตกลง แต่ในใจก็คิดตะหงิด ตะหงิดว่า เอ๊ะะะะ ตาเจ้าของบ้าน (หมายถึงผู้ขาย) เป็นคนแบบไหนกันนะ ปล่อยต้นไม้ยื่นไปรบกวนบ้านข้างๆ ทั้งซ้าย ขวา และด้านหลังของบ้านเลย แถมเปลี่ยนไปเปลี่ยนมา ภาษีรายได้จากขายบ้านก็จะให้เราออกคนละครึ่งอีก
หลังจากนั้น ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายได้เรียกค่ามัดจำไปเป็นจำนวนเงิน 20,000 บาท
ดิฉันนำเอกสารไปยื่นกู้กับธนาคาร ในที่สุดธนาคารได้อนุมัติ และขอให้นัดวันโอนกับผู้ขาย
ผ่านไป 1 เดือน ผู้ขายแจ้งว่าไม่ขายแล้ว จะคืนเงินมัดจำให้
ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้กันนะคะ
ประเด็นสำคัญที่อยากเตือน สำหรับมือใหม่จะซื้อบ้าน
สิ่งที่ดิฉันพลาด ไป ไป ไป คือออออออ ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายโปรดระบุ กรณีผู้ขายผิดนัด ไม่โอนหรือโอนล่าช้ากว่าสัญญา ควรระบุค่าปรับไปเลย เป็นจำนวนเงินกี่บาทก็ว่าไป เพราะว่า ในการเดินเรื่อง เราต้องลางาน มีค่าเดินทาง ไปเซ็นต์สัญญากับผู้ขายเอย ไปธนาคารเอย ประสานงานธนาคาร เพื่อการประเมินบ้าน บลาๆๆๆ
และ ประเด็นที่มองข้ามไม่ได้เลยค่ะ*** การเสียโอกาสเรื่องดอกเบี้ย หากตอนยื่นกู้ ท่านได้รับอนุมัติสินเชื่อในดอกเบี้ยอัตราพิเศษ ท่านจะเสียสิทธิตรงนี้ไป เพราะหลังอนุมัติดอกเบี้ยอัตรานี้ ข้อกำหนดต่างๆจากธนาคาร มีอายุแค่ 60 วันค่ะ ที่เราต้องทำสัญญากับธนาคาร ไม่เกินนี้
กรณีการยกเลิกขาย มันทำให้ท่านต้องหาบ้านหลังใหม่ ยื่นเอกสารใหม่ทั้งหมด (หนังสือรับรองเงินเดือนต้องยื่นขอใหม่ด้วย) ดอกเบี้ยอาจจะปรับขึ้น ไม่ได้อัตราดอกเบี้ยเดิม ที่สำคัญเสียเวลาค่ะ
ดังนั้นจึงมาเตือนค่ะ ในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ระบุ เบี้ยปรับ หากผู้ขายผิดสัญญา ผิดนัด ไว้ด้วย ไม่ใช่แค่เขียนว่าจะคืนเงินค่ามัดจำ
อ่ะ
ลองคิดดูเล่นๆ นะ "หากผู้ซื้อเป็นคนผิดนัดการโอน/ไม่โอนตามกำหนดเวลา ผู้ซื้อจะโดนยึดค่ามัดจำเป็นปกติ"
กรณีที่ไม่เขียนเบี้ยปรับผู้ขายกรณีไม่โอนตามสัญญา "เราทำอะไรผู้ขายไม่ได้เลยค่ะ" "ไม่ได้ค่าปรับใดๆ" ได้แต่เงินมัดจำคืน ซึ่งเขาแอบเล่นแง่ด้วย หากเขาไม่คืนก็ต้องไปฟ้องร้องทางแพ่งอีกที
ในกรณีเรา เจ็บใจสุดคือ พอไม่ขายแล้ว ผู้ขายพูดจาไม่ดี
ผู้ขายพิมพ์อินบล็อกบอกว่า
" ไม่ขายแล้วนะ
ถ้าอยากได้เงินมัดจำคืน เอาเลขบัญชีมา จะคืนเงินให้
ถ้าไม่อยากได้ก็ไปฟ้องเอาแล้วแต่ ขี้เกียจคุย
ถ้าจะฟ้องผม บอกเลยนะผมมีเพื่อนเป็นทนายเยอะมาก แต่ไม่เคยคิดจะฟ้องใคร อยากให้มันจบๆ "
หากในสัญญาไม่ระบุเบี้ยปรับหากผู้ขายผิดนัดนั้น ที่ทำได้คือ ไปสำนักงานที่ดิน ขออายัดที่ดินผืนนั้น เนื่องจากเรามีสิทธิตามกฎหมายสามารถทำได้ และแสดงหลักฐานความเป็นจริงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ว่าเรามีส่วนได้ส่วนเสียต่อที่ดินผืนนี้จริง ๆ สามารถดำเนินการได้เลย หลังจากมีหลักฐานว่าผู้ขายจะผิดสัญญายกเลิกการขาย (ซึ่งกรณีนี้เกิดขึ้นได้เสนอเมื่อผู้ขายได้ทำสัญญากับเราไว้แต่ไปเจอผู้ให้ราคาสูงกว่า) การอายัดไปนั้น อย่างน้อยๆ ผู้ขายก็ไม่สามารถขายที่ดินให้ใครได้ อย่างน้อยก็ 30 วัน กรณีมีทนาย ให้ทนายฟ้องคดีทางแพ่งค่ะ แล้วเอาเอกสารไปยื่นกับสำนักงานที่ดิน จะทำให้ผู้ขายไม่สามารถขายที่ดินแปลงนั้นให้คนอื่นได้อีก ต้องถูกดำเนินคดีก่อน
อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ค่ะ
:https://www.smartfinn.co.th/article/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2-%E0%B9%80%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%84%E0%B8%99%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B9%84%E0%B8%A1%E0%B9%88%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%A1%E0%B9%82%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%95%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2
เพิ่มเติมเนื้อหานะคะ
วันนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจภรรยาเก่าค่ะ
(เนื่องจากชื่อในโฉนดบ้านหลังนี้เป็นชื่อของผู้ชายคนขายร่วมกับภรรยาเก่า) เราใช้สัญญาฉบับนั้นประกอบการยื่นกู้กับธนาคารด้วย โดยที่ในใจก็ครางแครงใจว่าเป็นเอกสารปลอมแปลงแน่เลย
ความโป๊ะแตกที่จับพิรุดได้คือในหนังสือมอบอำนาจเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เขียนอายุก็ผิด เขียนปีเกิดก็ผิด คนที่ไหนเขาเขียนชื่อเขียนอายุ ปีเกิด ประวัติส่วนตัวของตัวเองผิดเยอะขนาดนี้กัน ในสัญญามีจุดผิดเยอะมากจริงๆค่ะ แล้วพอแจ้งว่าธนาคารอนุมัติเงินสินเชื่อบ้านให้แล้วนะคะ ให้นัดวันมาโอน
ปรากฎว่าความแตกรอบสองค่ะ เพราะภรรยาเก่าไม่ยอมมาโอนค่ะ ไม่ยอมลงนามหนังสือมอบอำนาจให้ด้วย เหมือนไม่เคยรับรู้เรื่องการขายบ้านหลังนี้มาก่อนเลย