ปล่อยเช่าคอนโด ต้องคิดผลตอบแทนยังไง ?
ผลตอบแทนบ้านเช่าคิดยังไง :
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนี่ยถือว่าเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับเป็นอย่างมากในทั่วทุกมุมโลกครับ ซึ่งวันนี้เนี่ยผมจะมาเล่าให้ฟังว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าเรียกกันว่า Yieid เนี่ยเขาคิดกันยังไง แบ่งประเภทเป็นยังไงไงบ้าง และ ดูยังไง เพื่อที่วันนึงถ้าเกิดเราอยากจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเราจะได้พอมีข้อมูลเอาไว้คำนวนก่อนการซื้อครับ
ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา
(รายได้ต่อปี / เงินลงทุน) x 100
แค่นี้เราก็จะได้ผลตอบแทนการลงทุนต่อปีแล้วครับ แต่มันเป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆ เพราะเอาเข้าจริงการคิดผลตอบแทนจะต้องมีปัจจัยอื่นๆมาคิดคำนวนในสูตรด้วยครับเช่น รายจ่ายต่างๆ ครับ
ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ
1.Rental Yield
2.Net Rental Yield
3.Cash on cash Return(CCR)
ซึ่งในวันนี้ผมจะขอคำนวนผลตอบแทนในรูป แบบ CCR เท่านั้นนะครับเพราะ CCR เป็นการคิดผลตอบแทนทันำเอาตัวแปรต่างๆเข้ามาใช้ในสูตรเยอะที่สุด นั่นหมายความว่า ผลตอบแทนที่เราได้ออกมาจะเป็นตัวเลขที่เป็นค่า "เผื่อความปลอดภัย" ให้ประมานนึงแล้ว ดังนั้นผมจึงคิดว่า ถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ค่า CCR ในการคำนวนนี้ครับ
ผลตอบแทน (CCR) = (รายรับทั้งปี / เงินลงทุน ) x 100
ผลตอบแทน (CCR) = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) x12 / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
- ซื้อคอนโด 2 ล้าน
- วางดาวน์ 2 แสน
- ค่าตกแต่งห้อง 3 แสน
- ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน
- ผ่อนธนาคาร 10,100 บาท
- ส่วนกลาง 900 บาท/เดือน
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 400 บาท/เดือน
ผลตอบแทน (CCR) = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
= [(15,000 – (900+400) – 10,100) x 12 / (200,000 +300,000)] x 100
= ( 43,200 / 500,000 ) x 100
= 8.64%
ดังนั้นจากตัวอย่างข้างบน ผลตอบแทนการลงทุนของคอนโดห้องนี้จะได้ออกมาว่า 8.64% ต่อปี ซึ่งถ้าผมเอาเกณของตัวเองพิจารณาผลตอบแทนที่เกิน 7% สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่น่าพอใจมากๆครับ ดังนั้นในมุมนักลงทุนถ้าผมเจอห้องที่ได้ผลตอบแทนประมานนี้ ผมจะเอามาอยู่ใน Watch List สำหรับซื้อลงทุนครับ
การคำนวนด้วยสูตรนี้เราจะได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุดเพราะนำตัวแปรต่างๆเข้ามาคิดคำนวนในสูตรด้วย แนะนำว่าสำหรับคนที่จะปล่อยเช่าลองเอาไปคำนวนกันนะคับ
คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี ?
ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ
....................................................
ปล่อยเช่าคอนโด ต้องคิดผลตอบแทนยังไง คิดค่าเช่ายังไงไม่ให้ขาดทุน ?
ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา
ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ
1.Rental Yield
2.Net Rental Yield
3.Cash on cash Return(CCR)
ซึ่งในวันนี้ผมจะขอคำนวนผลตอบแทนในรูป แบบ CCR เท่านั้นนะครับเพราะ CCR เป็นการคิดผลตอบแทนทันำเอาตัวแปรต่างๆเข้ามาใช้ในสูตรเยอะที่สุด นั่นหมายความว่า ผลตอบแทนที่เราได้ออกมาจะเป็นตัวเลขที่เป็นค่า "เผื่อความปลอดภัย" ให้ประมานนึงแล้ว ดังนั้นผมจึงคิดว่า ถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ค่า CCR ในการคำนวนนี้ครับ
ผลตอบแทน (CCR) = (รายรับทั้งปี / เงินลงทุน ) x 100
ผลตอบแทน (CCR) = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) x12 / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
- ซื้อคอนโด 2 ล้าน
- วางดาวน์ 2 แสน
- ค่าตกแต่งห้อง 3 แสน
- ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน
- ผ่อนธนาคาร 10,100 บาท
- ส่วนกลาง 900 บาท/เดือน
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 400 บาท/เดือน
ผลตอบแทน (CCR) = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
= [(15,000 – (900+400) – 10,100) x 12 / (200,000 +300,000)] x 100
= ( 43,200 / 500,000 ) x 100
= 8.64%
ดังนั้นจากตัวอย่างข้างบน ผลตอบแทนการลงทุนของคอนโดห้องนี้จะได้ออกมาว่า 8.64% ต่อปี ซึ่งถ้าผมเอาเกณของตัวเองพิจารณาผลตอบแทนที่เกิน 7% สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่น่าพอใจมากๆครับ ดังนั้นในมุมนักลงทุนถ้าผมเจอห้องที่ได้ผลตอบแทนประมานนี้ ผมจะเอามาอยู่ใน Watch List สำหรับซื้อลงทุนครับ
การคำนวนด้วยสูตรนี้เราจะได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุดเพราะนำตัวแปรต่างๆเข้ามาคิดคำนวนในสูตรด้วย แนะนำว่าสำหรับคนที่จะปล่อยเช่าลองเอาไปคำนวนกันนะคับ
คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี ?
ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ
....................................................