เสริมสภาพคล่องโดย REIT

ที่มา: https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/898705?fbclid=IwAR2g4tfMUa9ik26g4TBbM9_ClNPWYGZ3F9f9zxbrxLt9w7a3bmYHqjDSFD4

กลต.อุ้ม ‘ธุรกิจ’ พ้นพิษโควิด ลุยออกเกณฑ์ใหม่ตั้ง ‘กองรีท’

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เตรียมออกเกณฑ์ตั้ง “กองรีท” ใหม่ เบื้องต้นวาง 2 แนวทาง หวังช่วยผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ขาดสภาพคล่องจากพิษโควิด คาดมีผลบังคับใช้ไตรมาส 4 ปีนี้ พร้อมยกเลิกกำหนดรายได้จากค่าเช่าที่ต้องเกินระดับ 75% หวังเปิดทางผู้ประกอบการเพิ่มความยืดหยุ่น

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อยู่ระหว่างพิจารณาหลักเกณฑ์การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) รูปแบบใหม่ เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้ในช่วงเวลานี้ จนเกิดปัญหาสภาพคล่อง แต่ไม่ต้องการขายสินทรัพย์ออกไปเพื่อเชื่อว่า หลังสถานการณ์ดังกล่าวคลี่คลาย ธุรกิจจะกลับมาดำเนินงานได้ตามปกติ 

นางสาวจอมขวัญ คงสกุล ผู้ช่วยเลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า ก.ล.ต. กำลังพิจารณาให้ผู้ประกอบการที่ถูกผลกระทบ สามารถนำสินทรัพย์ที่มีอยู่ระดมทุนผ่านการจัดตั้งกองรีทได้ แต่จะเป็นกองรีทรูปแบบใหม่ซึ่งมีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากกองรีทเดิม 

หลักเกณฑ์เบื้องต้นแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่ 

1.รูปแบบที่เรียกว่ารีทที่มีข้อตกลงขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่กลุ่มเจ้าของเดิมตามราคาและระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า (REIT with buy back obligation) ซึ่งจะเปิดช่องให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาทางด้านสภาพคล่องในปัจจุบันสามารถนำสินทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ อาทิ โรงแรม, ห้างสรรพสินค้า, คลังสินค้า, โรงงานหรืออาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น มาขายให้เข้ากองรีท โดยมีลักษณะเหมือนกับเป็นหลักประกันฝากไว้กับกองรีทเพื่อให้เจ้าของทรัพย์สามารถดึงสภาพคล่องมาใช้ก่อนได้

สำหรับรายละเอียดการทำดีลนั้น อาจมีการตกลงราคาขายให้กับกองรีทที่ต่ำกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน และมีการทำข้อตกลงกันว่าในอนาคตเจ้าของทรัพย์มีสิทธิที่จะกลับเข้าไปซื้อสินทรัพย์คืนในราคาตามที่ตกลงกันไว้ โดยไม่อ้างอิงกับราคาตลาด ณ เวลาที่ครบสัญญา 

ขณะที่ระหว่างทางอาจมีการจ่ายค่าคูปองเหมือนกับหุ้นกู้ (บอนด์) ได้ เช่น รายได้จากค่าน้ำหรือค่าไฟ แต่ไม่ได้จ่ายเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนเพราะผู้ลงทุนอาจไม่ได้รับเงินปันผลเลยตลอดอายุสัญญา เนื่องจากอาจต้องไปรอกำไรจากการขายหน่วยลงทุนหรือ Capital gain ในช่วงครบกำหนดอายุสัญญาเลย
“โดยสมมุติโรงแรมนี้ราคา 100 บาทหากไม่เกิดโควิด-19 แต่ช่วงนี้ขาดเงินสุดๆเจ้าของอาจขอเอาอสังหาฯนี้มาฝากไว้ก่อน และให้กองรีทมาซื้อโรงแรมไว้ก่อนที่ราคา 50 บาท แต่มีข้อตกลงกันว่าอีก 5 ปีเจ้าของทรัพย์มีสิทธิที่จะกลับเข้าไปซื้อสินทรัพย์คืนในราคา 70 บาท ไม่ว่าราคาของโรงแรมในช่วงนั้นจะเป็นเท่าไรก็ตาม"

ส่วนรูปแบบที่ 2 คือ รีทที่ให้สิทธิแก่กลุ่มเจ้าของเดิมในการพิจารณาก่อนว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามราคายุติธรรม (ในขณะที่มีการจำหน่าย) หรือเรียกว่า REIT with first right ซึ่งอาจมีการตกลงราคาขายสินทรัพย์เข้ากองรีทที่เพิ่มมากขึ้นกว่ารูปแบบแรกและมีข้อตกลงเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาอาจให้สิทธิขายทรัพย์คืนแก่เจ้าของสินทรัพย์เดิมก่อน แต่มูลค่าการซื้อคืนทรัพย์นั้นอาจต้องตกลงกันที่ราคาตลาด ณ ตอนนั้น 

กรณีนี้จะแตกต่างจากรูปแบบแรกที่ล็อกราคาซื้อคืนไว้ล่วงหน้า โดยกรณีดังกล่าวเปิดช่องให้หากเจ้าของทรัพย์เดิมไม่สนใจซื้อกลับคืน กองรีทก็สามารถนำสินทรัพย์ดังกล่าวไปขายคนอื่นต่อได้

โดยทั้ง 2 รูปแบบจะเปิดเสนอขายให้กับนักลงทุนทั่วไปซื้อหน่วยลงทุนได้ เพราะมีลักษณะคล้ายกับหุ้นกู้และมีการขายที่ราคาตลาดซึ่งนักลงทุนสามารถซื้อได้อยู่แล้ว ส่วนด้านความเสี่ยงของการลงทุนนั้นมองว่าทุกอย่างมันขึ้นอยู่กับมูลค่าและราคาขายที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ซึ่งแม้ก.ล.ต.ไม่สามารถกำกับดูแลเรื่องราคาได้ แต่เรามีกลไกเรื่องราคาประเมินและผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจการลงทุน ซึ่งก็ขึ้นดุลยพินิจของนักลงทุนจะพิจารณาการลงทุนเอง แต่สำหรับก.ล.ต.สิ่งที่เน้นคือผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจหรือไม่

อย่างไรก็ตามรูปแบบหลักเกณฑ์ดังกล่าวเพิ่งเข้าที่ประชุมคณะกรรมการ ก.ล.ต.พิจารณาเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2563 ที่ผ่านมา และลำดับถัดไปคาดว่าจะมีการออกรับฟังความคิดเห็นกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (เฮียริ่ง) และหารือกับคณะกรรมการด้านพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ว่าจะมีการแก้ไขอะไรอีกหรือไม่ โดยคาดว่าเกณฑ์ดังกล่าวจะออกมามีผลบังคับใช้ได้ภายในช่วงไตรมาส 4/2563

“จากสถานการณ์โควิด-19 จึงทำให้สำนักงาน ก.ล.ต. มองว่าตัวรีทอาจจะเป็นตัวช่วยที่เป็นทางออกของเจ้าของสินทรัพย์ได้ ซึ่งปัจจุบันพบว่าเจ้าของโรงแรมบางแห่งเริ่มประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่อง เพราะผลกระทบจากโควิดทำให้ไม่มีรายได้เข้า แต่จะให้ขายทรัพย์สินก็ไม่อยากขาย เพราะสร้างมากับมือ แต่มีปัญหาด้านสภาพคล่องและต้องนำสภาพคล่องไปใช้ ซึ่งก็เลยมีแนวคิดที่ว่าเอาสินทรัพย์ไปฝากไว้ก่อนและเจ้าของดึงเงินมาใช้ก่อน ซึ่งคล้ายๆกับเจ้าของทรัพย์ออกหุ้นกู้เลย”