Capital Gain คืออะไร? คำนวณยังไงถ้าจะลงทุนคอนโด



   สวัสดีค่ะ เพื่อน ๆ ชาวพันทิป กลับมาพบกันอีกครั้งกับกระทู้ให้ความรู้เกี่ยวกับการลงทุนคอนโด สำหรับมือใหม่ที่เริ่มมีความสนใจอยากจะลงทุนคอนโดมิเนียม Capital Gain จะเป็นอีกหนึ่งคำที่จะได้ยินและได้เห็นบ่อย ๆ เวลาอ่านบทความเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดมิเนียม ซึ่งจริง ๆ แล้วก็มีคำนู่นคนนี้เยอะแยะไปหมด แต่วันนี้เราจะมาพูดถึงคำว่า “Capital Gain” ซึ่งหมายถึงกำไรที่เราจะได้จากส่วนต่างของราคาที่เราซื้อมาแล้วขายไป ซึ่งจริง ๆ แล้วไม่ได้ใช้แค่ในวงการลงทุนคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังใช้กันแพร่หลายในวงการการลงทุนหุ้น ที่ดิน หรือแม้กระทั่งกองทุนรวม 
   ในการลงทุนอสังหาฯนั้นจะมีผลตอบแทนหรือกำไร 2 แบบ หลัก ๆ ก็คือ Rental Yield (กำไรจากการปล่อยเช่า) และ Capital Gain คือกำไรจากการซื้อมาขายไป ซึ่ง Capital Gain ในการลงทุนคอนโดจะเป็นแบบ Unrealized Capital Gain หรือผลกำไรที่เรารู้แน่ ๆ แหละว่า ไม่ขาดทุนแน่นอน แต่จะได้กำไรเท่าไหร่กี่เปอร์เซ็นต์นั้นยังไม่สามารถทราบได้ เพราะยังไม่ได้ซื้อขายกันจริง ซึ่งพอได้ยินแบบนี้ หลาย ๆ คนคงเริ่มเกิดคำถามในใจ ว่าแล้ว Capital Gain ต้องกี่เปอร์เซ็นต์ถึงจะเรียกว่าคุ้มค่า? แล้วเราจะคิดคำนวณ Capital Gain ได้อย่างไร? เพื่อให้มั่นใจว่าคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมาเพื่อลงทุนนั้น จะสามารถคืนผลตอบแทนที่สมน้ำสมเนื้อให้กับเราได้ มาหาคำตอบไปพร้อมกับ CondoNewb เลยค่ะ 

Capital Gain ในการลงทุนคอนโดต้องคำนวณอย่างไร? 
การคำนวณ Capital Gain มีสูตรคำนวณง่าย ๆ ที่สามารถใช้คำนวณได้ทั้งก่อนและหลังขายคอนโดมิเนียม โดยสามารถใช้คำนวณ Capital Gain จากราคาคอนโดมิเนียมที่เราตั้งขึ้นมา (แต่ยังไม่ได้ขายไป คิดราคาในใจเฉย ๆ) หรือจะคำนวณ Capital Gain จากราคาคอนโดที่เราขายไปแล้ว และยังสามารถคำนวณราคาคอนโดที่เราอยากขาย เมื่อเทียบกับ Capital Gain เฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่าน ๆนั้น ได้ด้วย ซึ่งจุดนี้สำคัญมาก เพราะเราจะสามารถคำนวณราคาขายคอนโดในราคาตลาดที่ซื้อขายกันทั่วไปได้ ทำให้ไม่ตั้งราคาสูงเกินไปจนเกินราคาตลาด และไม่ตั้งราคาต่ำเกินไป จนเสียผลตอบแทนที่ควรจะได้รับไป

Capital Gain = (กำไรจากการขายอสังหาฯ / ราคาอสังหาฯที่ซื้อมา) x 100

ตัวอย่างที่ 1
นางสาวติ๊ด ซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคา 3,000,000 บาท 3 ปีต่อมานางสาวติ๊ดขายคอนโดมิเนียมนี้ออกไปได้ในราคา 3,700,000 บาท นางสาวติ๊ดได้ Capital Gain จากการขายคอนโดมิเนียมนี้ถึง 23.3% ทีเดียว เฉลี่ย Capital Gain ปีละ 7.7% [ (700,000 / 3,000,000) x 100 = 23.3% ]

ตัวอย่างที่ 2
นางสาวเบน ซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคา 3,000,000 เมื่อเวลาผ่านไป 3 ตั้งราคาไว้ในใจว่าอยากจะขายให้ได้ในราคา 3,600,000 บาท จะเท่ากับว่านางสาวเบนจะได้ Capital Gain 20% (เฉลี่ย 6.6% ต่อปี) จากการขายคอนโดมิเนียมนี้ [(600,000 / 3,000,000) x 100 = 20%] 

ตัวอย่างที่ 3 
นางสาวพีท ซื้อคอนโดมิเนียมย่าน A มาในราคา 3,000,000 บาท ซึ่งหลังจากศึกษาเพิ่มเติมพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วนั้นจะได้ Capital Gain อยู่ที่ปีละ 10% นั่นหมายความว่าถ้านางสาวพีทต้องการ Capital Gain 30% จะต้องรอ 3 ปี จึงค่อยขายคอนมิเนียมในราคา 3,900,000 บาท จึงจะได้ราคาตาม Capital Gain เฉลี่ยของทำเลย่านนี้ [(30x3,000,000 / 100 = 900,000)] 

ต้องได้ Capital Gain ในการลงทุนคอนโดเท่าไหร่ จึงจะคุ้มค่า?

   อย่างที่เราได้บอกไปว่า Capital Gain ในการลงทุนคอนโด เป็น Capital Gain แบบ Unrealized Capital Gain คือผลตอบแทนที่รู้อยู่แล้วว่าไม่ขาดทุน แต่จะได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์นั้นยังไม่สามารถรู้ได้แน่ชัด แล้วแบบนี้เราจะรู้ได้ยังไงว่าถ้าเราลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมมาสัก 1 ห้อง เราจะได้ Capital Gain ขั้นต่ำกี่เปอร์เซ็นต์? ในส่วนนี้ต้องตอบว่าเราไม่สามารถจะบอกได้อย่างแน่ชัด เพราะจำนวนผลตอบแทนในการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น เราสามารถเลือกตั้งราคาที่เราพอใจจะขายได้เองด้วย ซึ่งถ้าไม่นับในกรณีที่ต้องรีบขายคอนโด ด้วยความจำเป็นต่าง ๆ คนที่ลงทุนก็ต้องอยากได้กำไรสูงสุดในการลงทุนอยู่แล้ว แต่ตัวเลขของ Capital Gain ที่นักลงทุนคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มองว่าเป็นขั้นต่ำ จะอยู่ที่ 3-4% ต่อปี เป็นอย่างต่ำค่ะ เพราะการถือคอนโดมิเนียมไว้กับตัวเองเพื่อรอผลตอบแทนแบบ Capital Gain นั้น ก็มีค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกบ้าน ค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียม และค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน

   ความพิเศษของการลงทุนคอนโดนั้น คือแม้เราจะซื้อคอนโดมิเนียมในย่านเดียวกัน โครงการเดียวกัน ห้อง Type เดียวกัน ก็อาจจะได้ Capital Gain ในอัตราส่วนเปอร์เซ็นต์ที่แตกต่างกันได้ เพราะจะมีปัจจัยหลาย ๆ อย่างเข้ามาเกี่ยวข้องที่ส่งผลเกี่ยวกับ Capital Gain ดังนี้ค่ะ

เลือกซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้ Capital Gain สูง


: ราคาของคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมาต้องต่ำที่สุดเท่าที่จะซื้อได้
   ผลตอบแทน Capital Gain นั้นเริ่มต้นมาตั้งแต่ตอนที่เราตัดสินใจจะซื้อคอนโดเนียมแล้วค่ะ อย่างที่รู้กันว่าราคาของคอนโดมิเนียมนั้น แม้จะเป็นโครงการเดียวกัน ห้องเดียวกันขนาดเท่ากัน แต่แต่ละคนก็จะซื้อมาในราคาที่ไม่เท่ากัน แตกต่างกันไปตามแต่รอบ และโปรโมชั่นที่เราซื้อมา ซึ่งหากเพื่อน ๆ ต้องการ Capital Gain ที่สูง การซื้อของดีในราคาที่ต่ำกว่าคนอื่น ก็ถือว่าเราได้กำไรเพิ่มเติมจากส่วนนี้แล้ว เพราะคอนโดมิเนียมนั้น โดยภาพรวมถือเป็นสิ่งที่มีมาตรฐานคุณภาพเท่า ๆ กัน ดังนั้นเมื่อขาย เราสามารถเลือกขายราคากลางตามที่ตลาดเขาขายกันได้ ทั้ง ๆ แม้เราจะได้มาในราคาที่ถูกกว่า ดังนั้นการต่อรองราคา การซื้อคอนโดมิเนียมในรอบที่ราคาถูก หรือการรอซื้อในช่วงที่มีการจัดโปรโมชั่นคอนโด เพื่อให้ได้ราคาต่ำที่สุด 

: ทำเลของคอนโดมิเนียม ต้องมีศักยภาพ
   Capital Gain โดยรวมทุกพื้นที่นั้นมีการเติบโตในแนวโน้มที่สูงขึ้นตามปกติอยู่แล้ว ผกผันกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี แต่ความแตกต่างของแต่ละทำเล คือความรวดเร็ว และการกระโดขึ้นของราคา ซึ่งแต่ละที่จะมีความแตกต่างกัน แล้วเราจะรู้ได้ยังไงล่ะว่าทำเลไหน จะเติบโตเร็ว ราคาขึ้นเร็ว และขึ้นเยอะทุกปี มีวิธีการดูคร่าว ๆ คือการดูย้อนหลังรายงาน Capital Gain ของย่านนั้น ย้อนกลับไปดูราคาที่ดิน ว่าโดยปกติแล้วเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละเท่าไหร่ หลังจากที่เราย้อนกลับไปดูราคาในอดีตแล้ว การติดตามข่าวในอนาคตเองก็สำคัญมาก เราต้องติดตามข่าวว่าทำเลนั้น ๆ จะมการพัฒนาอะไรที่จะเพิ่มมูลค่าของทำเลนั้นได้บ้าง เช่น การมาของรถไฟฟ้า การสร้างห้างสรรพสินค้า หรือการสร้างแหล่งงานในย่านนั้น ทั้งหมดทั้งมวลนี้ จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทำเลนั้น ๆ และส่งผลต่อ Capital Gain ได้ 
   ให้ลองนึกภาพตามง่าย ๆ ว่าคอนโดมิเนียม A อยู่ในย่านที่จะมีการสร้างรถไฟฟ้า Interchange หรือกำลังจะมีการสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ กับคอนโดมิเนียม B ที่พื้นที่โดยรอบยังไม่มีการพัฒนาอะไรเพิ่มเติมมากนัก เช็คข่าวแล้วก็ยังไม่มีโครงการจะสร้างอะไรในอนาคต ไม่มีการเพิ่มแหล่งงาน หรือสถานที่ที่จะดึงดูดคนให้เข้ามาอยู่อาศัย คอนโดมิเนียมแบบไหนที่คุ้มค่าที่จะลงทุน เพื่อรอรับ Capital Gain ในอนาคต แน่นอนว่าคำตอบก็ต้องเป็นคอนโดมิเนียม A อยู่แล้ว 

: เลือกโครงการที่มีคุณภาพ มีเอกลักษณ์โดดเด่น สร้างได้มาตรฐาน
   การลงทุนแบบคาดหวัง Capital Gain นั้น เราจะต้องถือห้องไว้อย่างน้อย 3-4 ปี เพื่อรอให้ราคาคอนโดมิเนียมขึ้นก่อน ในระหว่างนั้นการดูแลรักษาตัวโครงการ ถ้าเราเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจาก Developer ที่ไว้ใจได้ ใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน มีความโดดเด่นสวยงาม มีการบริการหลังการขายที่ดี มีนิติบุคคลที่ดูแลคอนโดมิเนียมของเราได้ดี ก็ทำให้สภาพของคอนโดมิเนียมนั้นยังสวยงามเหมือนใหม่ สามารถขายในราคาที่สูงได้ แต่ถ้าเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจาก Developer ที่ไม่โอเค ใช้วัสดุที่ไม่ได้มาตรฐาน ไม่มีการดูแลรักษา จนเกิดปัญหาตามมามากมาย จากคอนโดมิเนียมที่เราคาดหวังราคาที่ดี ๆ เราอาจจะไม่สามารถขายคอนโดมิเนียมในราคาที่สูงเทียบเท่าโครงการอื่น ๆ โดยรอบที่มีการดูแลรักษาอย่างดี มีการใช้วัสดุที่ได้มาตรฐานได้

: เลือกห้องให้ดี ให้มีความแตกต่างจากห้องอื่น ๆ
   การเลือกห้องดูเหมือนแทบจะมีความสำคัญน้อยมาก และกระทบกับ Capital Gain น้อย แต่จริง ๆ แล้วหากเราสามารถซื้อห้องที่ดีที่มีความพิเศษ เช่น ชั้นของห้องว่าอยู่ชั้นสูงหรือเตี้ย ตำแหน่งห้องว่าอยู่ในตำแหน่งที่เป็นส่วนตัว เป็นห้องมุมที่อีกฝั่งของผนังไม่ติดใครเลยหรือไม่ หรือวิวทิวทัศน์ที่ได้ว่ามีความพิเศษที่ห้องอื่น ๆ ไม่สามารถให้ได้ หรือไม่ (ซึ่งส่วนนี้สำคัญและมีผลมากกว่าปัจจัยอื่น ๆ) ซึ่งรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ นี่แหละ ที่สามารถเพิ่มมูลค่าการขาย ทำให้เราสามารถได้ Capital Gain ที่สูงขึ้นได้เช่นกัน

   ทั้งหมดทั้งมวลนี้ คือเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับ Capital Gain พร้อมข้อแนะนำว่าจะทำอย่างไรให้ได้ Capital Gain สูง หวังว่าเพื่อน ๆ จะชอบสาระที่เรานำมาฝากกันในวันนี้ อย่าลืมคอมเมนต์พูดคุยแลกเปลี่ยนกันนะคะ แล้วพบกันใหม่กระทู้หน้าค่ะ 

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : Capital Gain คืออะไร? คำนวณยังไงถ้าจะลงทุนคอนโด
แก้ไขข้อความเมื่อ

แสดงความคิดเห็น
Preview
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่