ในช่วงหลัง ๆ ด้วยปัจจัยหลักอย่างราคาที่ดินภายในเขตกรุงเทพฯ มีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นในทุก ๆ ปี จากราคาประเมินราชการ และการซื้อขายที่ดินจริง ส่งให้ต้นทุนของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้น เพื่อที่ Developer จะสามารถทำกำไรจากการลงทุนพัฒนาโครงการในทำเลนั้น ๆ ได้ ด้วยค่านิยมของคอนโดมิเนียมในช่วงปีหลัง ๆ ทั้งองค์ประกอบภายในโครงการอย่างรูปแบบห้องและพื้นที่ส่วนกลาง หรือเรื่องทำเลรอบโครงการและการเดินทางต่าง ๆ ที่หากยิ่งมีความสะดวกมากขึ้นเท่าไหร่ ราคาขายคอนโดก็ยิ่งเริ่มต้นแพงขึ้นเท่านั้น และหากมองหาโครงการที่ขายในราคาต่ำกว่านี้ อาจจะต้องยอมเสียสละและลดทอนความสะดวกสบายลงไปนั่นเอง
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ทำไมถึงน่าสนใจ
หากสังเกตดูแล้วไม่แปลกใจเลยว่า คอนโดมิเนียมที่ขายในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มักจะเป็นที่สนใจกับผู้ซื้อทั่ว ๆ ไปเสมอ ทั้งกลุ่มนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่เป็น Real Demand เองก็ตาม เพราะหากพิจารณาการซื้อคอนโดด้วยการขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร ระดับรายได้ของคนทั่วไปโดยเฉพาะระดับวัยที่เริ่มต้นทำงานจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาท – 30,000 บาท จะสามารถกู้ได้ไม่เกิน 857,150 บาท – 1,715,000 บาท หากยังไม่พิจารณาในเรื่องของโปรโมชั่นสินเชื่อเพิ่มเติม
ตัวอย่าง มีรายได้ต่อเดือนที่ 20,000 บาท โดยทั่วไปธนาคารจะคำนวณความสามารถในการผ่อนที่ 40% ของรายได้ ก็จะขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 1,143,000 บาท เท่านั้นเอง
และด้วยเงื่อนไขของรายได้นี่เองที่ทำให้คนส่วนใหญ่ที่อาจจะไม่ได้มีเงินเย็บเก็บออมไว้มากนัก จึงเลือกมองหาคอนโดในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะหากจะซื้อคอนโดที่มีราคาแพงกว่านั้นก็อาจจะต้องหารายได้เพิ่มหรือหาคนมากู้ร่วมนั่นเอง
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ปัจจัยอะไรบ้างที่ใช้ตั้งราคาขาย
ในการตั้งราคาขายคอนโดสักห้อง ทาง Developer จะพิจารณาจากต้นทุนโครงการในด้านต่าง ๆ ก่อนจะตั้งราคาขายแบบทำกำไรซึ่งส่วนมากจะเริ่มต้นที่กำไร 50% ของราคาต้นทุนต่อห้อง โดยปัจจัยด้านต้นทุนโครงการจะแบ่งได้คร่าว ๆ ซึ่งในตัวอย่างถัดไปนี้คอนโดนิวบ์จะขอใช้คอนโดยูนิตขนาด 1 Bedroom 30 ตร.ม. เป็นตัวอย่างตั้งต้นครับ
ราคาที่ดิน
ที่ดินจะมีราคาที่แตกต่างกันไปตามแต่ละทำเล อย่างที่ดินในย่าน CBD ที่เป็นแหล่งธุรกิจใจกลางเมืองก็มักจะแพงกว่าที่ดินแถบชานเมืองเป็นธรรมดา ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินจะยึดจากราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นมากกว่าตัวราคาประเมินซึ่งจะถูกกว่า
ตัวอย่างเช่น
- ต้นทุนราคาที่ดินแปลง A ทำเลกรุงเทพตอนกลาง เฉลี่ย ตร.วา ละ 165,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 41,250 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 41,250) 1,237,000 บาท แล้วนั่นเอง
- ต้นทุนราคาที่ดินแปลง B ทำเลกรุงเทพรอบนอก เฉลี่ย ตร.วา ละ 80,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 20,000 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 20,000) 600,000 บาท แล้วนั่นเอง
ต้นทุนค่าก่อสร้าง
ถัดจากต้นทุนในส่วนของค่าที่ดินเปล่า ในส่วนของการก่อสร้างตึกคอนโดมันกจะอ้างอิงด้วยราคาต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะเฉลี่ยราว ๆ 10,000 บาท – 20,000 บาท ต่อ ตร.ม. ดังนั้นคอนโด 1 Bedroom ห้องขนาด 30 ตร.ม. ตกราว ๆ (30 x 10,000 ถึง 30 x 20,000) 300,000 บาท ถึง 600,000 บาทนั่นเอง ซึ่งเมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างแล้ว จะมีต้นทุนต่อห้องประมาณ
- ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง A (1,237,000 + 300,000 บาท) = 1,537,000 บาท หรือ
- ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง B (600,000 + 300,000 บาท) = 900,000 บาท
*คำนวณจากต้นทุนขั้นต่ำ
ทำเลและสภาพแวดล้อม
ในการเลือกของ Developer ว่าจะนำคอนโดในระดับ Segment ไหนมาพัฒนาในทำเลใดบ้าง ซึ่งก็เชื่อมโยงกับราคาที่ดินในข้อข้างต้น รวมกับความอุดมสมบูรณ์ของทำเลรอบ ๆ ตัวโครงการ หากต้นทุนในราคาที่ดินค่อนข้างสูงทำให้ต้นทุนต่อห้องแพงขึ้น ก่อนจะรวมกับกำไรราคาตั้งขายที่ขั้นต่ำ 50% จากตัวอย่างที่แล้วห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. จะมีราคาขายที่
- โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง A (1,537,000 + 50%) = 2,306,250 บาท เฉลี่ย 76,875 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ในโครงการระดับ Main Class
- โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง B (900,000 + 50%) = 1,350,000 บาท เฉลี่ย 45,000 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ใน Super Economy Class นั่นเอง
รูปแบบพื้นที่ส่วนกลาง
ปกติแล้วจะเกี่ยวพันธ์กันกับระดับ Segment ของโครงการ โดยหากเป็นโครงการระดับ Super Economy ถึง Economy Class ก็อาจจะไม่ได้จัดสรรพื้นที่ส่วนกลางให้มากมายนอกจากพื้นที่จอดรถและการรักษาความปลอดภัยเท่านั้นเอง
ขณะที่โครงการที่อยู่ใน Segment ระดับบนขึ้นไปก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางเข้ามามากขึ้น ทั้งสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ไปจนถึงพื้นที่ Co-Working Space หรือยิ่งไปกว่านั้นอาจจะมีการเปิดส่วนกลางให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านเข้าใช้ได้ตลอด 24 ชม. ซึ่งนอกจากจะเป็นปัจจัยในราคาขายแล้ว ยังจะเป็นค่าใช้จ่านส่วนกลางต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
รูปแบบและขนาดของยูนิต
จากตัวอย่าง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. ในโครงการ A ราคาขายที่ 2,306,250 บาท โดยหากพิจารณาซื้อห้องขนาดเล็กลงมาภายในโครงการ เช่นห้องแบบ Studio ขนาด 26 ตร.ม. ราคาจะเหลือ (76,875 x 26) 1,998,750 บาท ซึ่งนับว่าถูกกว่า 2 ล้านบาทแล้วนั่นเอง แต่การซื้อคอนโดห้องแปลนไหนทั้งเพื่ออยู่เองหรือลงทุนก็อาจจะต้องพิจารณาจากปัจจัยอื่น ๆ นอกจากราคาด้วยนะครับ
วัสดุภายในโครงการ
ในส่วนของวัสดุที่ใช้ภายในการตกแต่งก็นับว่าเป็นอีกปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนด้านราคาที่ดินและกลุ่มแบรนด์ในแต่ละ Segment ของ Developer ด้วย อย่างวัสดุปูพื้นระหว่างลามิเนตหรือไม้จริง สุขภัณฑ์ในห้องน้ำแบบกระเบื้องทั่วไปหรือหินอ่อน อุปกรณ์ที่ต่อเติมมาภายในห้องก็เป็นส่วนกำหนดราคาขายในตอนท้ายด้วยเช่นกัน ยิ่งให้ใส่ให้มากราคาขายต่อห้องก็ยิ่งแพงขึ้น อย่างครัวแบบมีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุดหรือให้มาแบบ Fully-Fitted เพียงตู้เคาน์เตอร์ Built-In
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ราคารอบโปรโมชั่นหรือราคาขายจริง
โดยทั่วไปราคาแต่ละรอบขายก็จะแตกต่างกัน ตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Presale หลังผ่าน EIA จนถึงรอบห้องหลุดโอนเตรียมปิดตึก โดยเฉพาะรอบการขายช่วงเปิดตัวโครงการและช่วงที่เตรียมปิดโครงการ ที่ Developer จะจัดโปรโมชั่นราคาขายที่ถูกแบบพิเศษ โดยในบางครั้งก็เหลือราคาเท่าต้นทุนเลยทีเดียว (เพราะหักกำไร 50% ออกไป)
แต่เพราะช่วงนี้ที่หลาย ๆ โครงการที่ก่อสร้างเสร็จไล่เลี่ยกันจำนวนมาก จึงต้องพยายามเร่งขายเพื่อระบายสต็อก ทำให้มีการตั้งราคาขายแบบต่ำพิเศษให้เราพบเห็นได้ทั่วไป แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นห้องที่นำมาจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษไม่ถึง 2 ล้านบาท ก็อาจจะมีจุดบกพร่องหรือมีตำหนิบางอย่าง หรือเป็นตำแหน่งห้องที่ไม่ค่อยดีเท่าไหร่นักสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว และอาจเกิดอุปสรรคในการปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตนั่นเอง จึงต้องมีความรอบคอบในการตัดสินใจมาก ๆ ครับ
อย่างไรก็ตามหากไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อไม่ได้ยึดถือความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง หรือเน้นทำเลที่มีบริการครบครันมากนักและสามารถเดินทางเองด้วยรถยนต์ส่วนตัวเป็นประจำ การเลือกซื้อคอนโดที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทก็อาจมองคอนโดที่ระดับ Segment รอง และอยู่ในทำเลรอบนอกหรือเข้าซอยถนนรองเป็นตัวเลือกทดแทน
สำหรับโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ตั้งอยู่ในทำเลที่แวดล้อมด้วยธุรกิจและบริการต่าง ๆ บางโครงการตั้งขายด้วยราคาเริ่มต้นที่ 1.9 ล้านบาท ซึ่งถือว่าไม่แตกต่างกับ 2 ล้านบาทนัก การกู้ซื้อด้วยรายได้ส่วนตัวคนเดียวก็อาจจะกู้ได้ไม่ถึงจำนวนราคาคอนโด ทางเลือกที่จะซื้อโครงการเหล่านี้ในราคาไม่ถึง 2 ล้านบาทก็อาจจำเป้นที่ต้องติดตามข้อมูลและรอบขายของโครงการอย่างใกล้ชิด หรือยื่นกู้ร่วมกับบุคคลอื่นเพื่อให้สามารถซื้อในราคาที่เกิน 2 ล้านได้นั่นเอง
ที่นี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช้ไหมครับว่า หนึ่งในปัจจัยหลัก ๆ ที่ผลักให้ราคาขายของคอนโดเกิน 2 ล้านบาทก็คือต้นทุนของราคาที่ดินนั่นเอง แต่การที่ Developer จะพัฒนาโครงการแล้วบวกกำไรเพิ่มนั้น ปัจจัยในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุก็มีผลไม่น้อยเลยเช่นกัน ซึ่งก็บ่อยครั้งที่เราจะพบเห็นโครงการระดับ Segment บน ๆ อย่าง High Class หรือ Luxury ในแถบชานเมือง หรือคอนโดระดับ Main Class หรือ Upper Class ในย่านกรุงเทพชั้นในได้เช่นกัน เนื่องจากเป็นการควบคุมที่ขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างอีกส่วนหนึ่งด้วยนั่นเอง แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ใหม่กับ
CondoNewb นะครับ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ :
ทำไม? คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน หายากในกรุงเทพฯ
เพราะอะไร? คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน เริ่มหายากในกรุงเทพฯ
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ทำไมถึงน่าสนใจ
หากสังเกตดูแล้วไม่แปลกใจเลยว่า คอนโดมิเนียมที่ขายในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มักจะเป็นที่สนใจกับผู้ซื้อทั่ว ๆ ไปเสมอ ทั้งกลุ่มนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่เป็น Real Demand เองก็ตาม เพราะหากพิจารณาการซื้อคอนโดด้วยการขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร ระดับรายได้ของคนทั่วไปโดยเฉพาะระดับวัยที่เริ่มต้นทำงานจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาท – 30,000 บาท จะสามารถกู้ได้ไม่เกิน 857,150 บาท – 1,715,000 บาท หากยังไม่พิจารณาในเรื่องของโปรโมชั่นสินเชื่อเพิ่มเติม
ตัวอย่าง มีรายได้ต่อเดือนที่ 20,000 บาท โดยทั่วไปธนาคารจะคำนวณความสามารถในการผ่อนที่ 40% ของรายได้ ก็จะขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 1,143,000 บาท เท่านั้นเอง
และด้วยเงื่อนไขของรายได้นี่เองที่ทำให้คนส่วนใหญ่ที่อาจจะไม่ได้มีเงินเย็บเก็บออมไว้มากนัก จึงเลือกมองหาคอนโดในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะหากจะซื้อคอนโดที่มีราคาแพงกว่านั้นก็อาจจะต้องหารายได้เพิ่มหรือหาคนมากู้ร่วมนั่นเอง
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ปัจจัยอะไรบ้างที่ใช้ตั้งราคาขาย
ในการตั้งราคาขายคอนโดสักห้อง ทาง Developer จะพิจารณาจากต้นทุนโครงการในด้านต่าง ๆ ก่อนจะตั้งราคาขายแบบทำกำไรซึ่งส่วนมากจะเริ่มต้นที่กำไร 50% ของราคาต้นทุนต่อห้อง โดยปัจจัยด้านต้นทุนโครงการจะแบ่งได้คร่าว ๆ ซึ่งในตัวอย่างถัดไปนี้คอนโดนิวบ์จะขอใช้คอนโดยูนิตขนาด 1 Bedroom 30 ตร.ม. เป็นตัวอย่างตั้งต้นครับ
ราคาที่ดิน
ที่ดินจะมีราคาที่แตกต่างกันไปตามแต่ละทำเล อย่างที่ดินในย่าน CBD ที่เป็นแหล่งธุรกิจใจกลางเมืองก็มักจะแพงกว่าที่ดินแถบชานเมืองเป็นธรรมดา ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินจะยึดจากราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นมากกว่าตัวราคาประเมินซึ่งจะถูกกว่า
ตัวอย่างเช่น
- ต้นทุนราคาที่ดินแปลง A ทำเลกรุงเทพตอนกลาง เฉลี่ย ตร.วา ละ 165,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 41,250 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 41,250) 1,237,000 บาท แล้วนั่นเอง
- ต้นทุนราคาที่ดินแปลง B ทำเลกรุงเทพรอบนอก เฉลี่ย ตร.วา ละ 80,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 20,000 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 20,000) 600,000 บาท แล้วนั่นเอง
ต้นทุนค่าก่อสร้าง
ถัดจากต้นทุนในส่วนของค่าที่ดินเปล่า ในส่วนของการก่อสร้างตึกคอนโดมันกจะอ้างอิงด้วยราคาต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะเฉลี่ยราว ๆ 10,000 บาท – 20,000 บาท ต่อ ตร.ม. ดังนั้นคอนโด 1 Bedroom ห้องขนาด 30 ตร.ม. ตกราว ๆ (30 x 10,000 ถึง 30 x 20,000) 300,000 บาท ถึง 600,000 บาทนั่นเอง ซึ่งเมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างแล้ว จะมีต้นทุนต่อห้องประมาณ
- ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง A (1,237,000 + 300,000 บาท) = 1,537,000 บาท หรือ
- ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง B (600,000 + 300,000 บาท) = 900,000 บาท
*คำนวณจากต้นทุนขั้นต่ำ
ทำเลและสภาพแวดล้อม
ในการเลือกของ Developer ว่าจะนำคอนโดในระดับ Segment ไหนมาพัฒนาในทำเลใดบ้าง ซึ่งก็เชื่อมโยงกับราคาที่ดินในข้อข้างต้น รวมกับความอุดมสมบูรณ์ของทำเลรอบ ๆ ตัวโครงการ หากต้นทุนในราคาที่ดินค่อนข้างสูงทำให้ต้นทุนต่อห้องแพงขึ้น ก่อนจะรวมกับกำไรราคาตั้งขายที่ขั้นต่ำ 50% จากตัวอย่างที่แล้วห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. จะมีราคาขายที่
- โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง A (1,537,000 + 50%) = 2,306,250 บาท เฉลี่ย 76,875 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ในโครงการระดับ Main Class
- โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง B (900,000 + 50%) = 1,350,000 บาท เฉลี่ย 45,000 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ใน Super Economy Class นั่นเอง
รูปแบบพื้นที่ส่วนกลาง
ปกติแล้วจะเกี่ยวพันธ์กันกับระดับ Segment ของโครงการ โดยหากเป็นโครงการระดับ Super Economy ถึง Economy Class ก็อาจจะไม่ได้จัดสรรพื้นที่ส่วนกลางให้มากมายนอกจากพื้นที่จอดรถและการรักษาความปลอดภัยเท่านั้นเอง
ขณะที่โครงการที่อยู่ใน Segment ระดับบนขึ้นไปก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางเข้ามามากขึ้น ทั้งสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ไปจนถึงพื้นที่ Co-Working Space หรือยิ่งไปกว่านั้นอาจจะมีการเปิดส่วนกลางให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านเข้าใช้ได้ตลอด 24 ชม. ซึ่งนอกจากจะเป็นปัจจัยในราคาขายแล้ว ยังจะเป็นค่าใช้จ่านส่วนกลางต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
รูปแบบและขนาดของยูนิต
จากตัวอย่าง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. ในโครงการ A ราคาขายที่ 2,306,250 บาท โดยหากพิจารณาซื้อห้องขนาดเล็กลงมาภายในโครงการ เช่นห้องแบบ Studio ขนาด 26 ตร.ม. ราคาจะเหลือ (76,875 x 26) 1,998,750 บาท ซึ่งนับว่าถูกกว่า 2 ล้านบาทแล้วนั่นเอง แต่การซื้อคอนโดห้องแปลนไหนทั้งเพื่ออยู่เองหรือลงทุนก็อาจจะต้องพิจารณาจากปัจจัยอื่น ๆ นอกจากราคาด้วยนะครับ
วัสดุภายในโครงการ
ในส่วนของวัสดุที่ใช้ภายในการตกแต่งก็นับว่าเป็นอีกปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนด้านราคาที่ดินและกลุ่มแบรนด์ในแต่ละ Segment ของ Developer ด้วย อย่างวัสดุปูพื้นระหว่างลามิเนตหรือไม้จริง สุขภัณฑ์ในห้องน้ำแบบกระเบื้องทั่วไปหรือหินอ่อน อุปกรณ์ที่ต่อเติมมาภายในห้องก็เป็นส่วนกำหนดราคาขายในตอนท้ายด้วยเช่นกัน ยิ่งให้ใส่ให้มากราคาขายต่อห้องก็ยิ่งแพงขึ้น อย่างครัวแบบมีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุดหรือให้มาแบบ Fully-Fitted เพียงตู้เคาน์เตอร์ Built-In
คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ราคารอบโปรโมชั่นหรือราคาขายจริง
โดยทั่วไปราคาแต่ละรอบขายก็จะแตกต่างกัน ตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Presale หลังผ่าน EIA จนถึงรอบห้องหลุดโอนเตรียมปิดตึก โดยเฉพาะรอบการขายช่วงเปิดตัวโครงการและช่วงที่เตรียมปิดโครงการ ที่ Developer จะจัดโปรโมชั่นราคาขายที่ถูกแบบพิเศษ โดยในบางครั้งก็เหลือราคาเท่าต้นทุนเลยทีเดียว (เพราะหักกำไร 50% ออกไป)
แต่เพราะช่วงนี้ที่หลาย ๆ โครงการที่ก่อสร้างเสร็จไล่เลี่ยกันจำนวนมาก จึงต้องพยายามเร่งขายเพื่อระบายสต็อก ทำให้มีการตั้งราคาขายแบบต่ำพิเศษให้เราพบเห็นได้ทั่วไป แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นห้องที่นำมาจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษไม่ถึง 2 ล้านบาท ก็อาจจะมีจุดบกพร่องหรือมีตำหนิบางอย่าง หรือเป็นตำแหน่งห้องที่ไม่ค่อยดีเท่าไหร่นักสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว และอาจเกิดอุปสรรคในการปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตนั่นเอง จึงต้องมีความรอบคอบในการตัดสินใจมาก ๆ ครับ
อย่างไรก็ตามหากไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อไม่ได้ยึดถือความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง หรือเน้นทำเลที่มีบริการครบครันมากนักและสามารถเดินทางเองด้วยรถยนต์ส่วนตัวเป็นประจำ การเลือกซื้อคอนโดที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทก็อาจมองคอนโดที่ระดับ Segment รอง และอยู่ในทำเลรอบนอกหรือเข้าซอยถนนรองเป็นตัวเลือกทดแทน
สำหรับโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ตั้งอยู่ในทำเลที่แวดล้อมด้วยธุรกิจและบริการต่าง ๆ บางโครงการตั้งขายด้วยราคาเริ่มต้นที่ 1.9 ล้านบาท ซึ่งถือว่าไม่แตกต่างกับ 2 ล้านบาทนัก การกู้ซื้อด้วยรายได้ส่วนตัวคนเดียวก็อาจจะกู้ได้ไม่ถึงจำนวนราคาคอนโด ทางเลือกที่จะซื้อโครงการเหล่านี้ในราคาไม่ถึง 2 ล้านบาทก็อาจจำเป้นที่ต้องติดตามข้อมูลและรอบขายของโครงการอย่างใกล้ชิด หรือยื่นกู้ร่วมกับบุคคลอื่นเพื่อให้สามารถซื้อในราคาที่เกิน 2 ล้านได้นั่นเอง
ที่นี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช้ไหมครับว่า หนึ่งในปัจจัยหลัก ๆ ที่ผลักให้ราคาขายของคอนโดเกิน 2 ล้านบาทก็คือต้นทุนของราคาที่ดินนั่นเอง แต่การที่ Developer จะพัฒนาโครงการแล้วบวกกำไรเพิ่มนั้น ปัจจัยในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุก็มีผลไม่น้อยเลยเช่นกัน ซึ่งก็บ่อยครั้งที่เราจะพบเห็นโครงการระดับ Segment บน ๆ อย่าง High Class หรือ Luxury ในแถบชานเมือง หรือคอนโดระดับ Main Class หรือ Upper Class ในย่านกรุงเทพชั้นในได้เช่นกัน เนื่องจากเป็นการควบคุมที่ขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างอีกส่วนหนึ่งด้วยนั่นเอง แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ทำไม? คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน หายากในกรุงเทพฯ